公共綠地變樓王私家花園！黃埔新城業(yè)主怒了！

老黃埔熱盤(pán)萬(wàn)科·黃埔新城，近期再次登上輿論風(fēng)口。

起因，是一封業(yè)主維權(quán)聯(lián)名信。

萬(wàn)科·黃埔新城文芳花園（即三期中央公園組團(tuán)）7棟的全體業(yè)主，致信廣州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局維權(quán)：

直指開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科在未告知、未審批、未征得業(yè)主同意的情況下，擅自將整片連通的公共綠地私有化，打造僅供5棟大平層（即萬(wàn)科·東廬）專享的私家園林。

公共綠地變樓王私家園林，究竟是怎么回事？

園中“園”！

圈走全體業(yè)主的公共綠地

據(jù)業(yè)主維權(quán)聯(lián)名書(shū)上所述，萬(wàn)科·黃埔新城中央公園組團(tuán)部分業(yè)主于2025年4月底陸續(xù)完成收樓，購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科提供的宣傳圖冊(cè)、售樓處沙盤(pán)、項(xiàng)目總體規(guī)劃總圖均清晰展示：

中央公園區(qū)域綠地 （文芳花園小區(qū)實(shí)際樓棟共 9 棟，分別是 1、2、3、5、6、7、8、9、10 棟） 為整片連通公共綠地，組團(tuán)之間無(wú)硬質(zhì)隔離景觀墻。

從此前萬(wàn)科·黃埔新城對(duì)外輸出的規(guī)劃圖中也可以看到，整個(gè)組團(tuán)的小區(qū)園林是圍合式的布局，樓棟之間公共園林并無(wú)明顯分割。

截至業(yè)主維權(quán)函出具之日，售樓部對(duì)外展示的沙盤(pán)、宣傳總圖仍未作任何修改。

然而近期，萬(wàn)科·黃埔新城的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，3 棟、8棟及9棟入戶大堂正對(duì)面的綠地，開(kāi)始修建專屬于5棟的封閉式景觀墻！

開(kāi)發(fā)商利用墻體、水池及樹(shù)木等造景外擴(kuò)，硬生生將部分業(yè)主共有公共綠地圈劃為 “5棟私家園林”，造成物理分割、專屬占用的實(shí)際效果。

從7月4日業(yè)主拍攝的現(xiàn)場(chǎng)照片可見(jiàn)，部分高于工地圍欄的墻體已基本成型，水池輪廓清晰，并且施工仍在持續(xù)。

來(lái)源：小紅書(shū)

與之形成鮮明對(duì)比的是，組團(tuán)內(nèi)其余樓棟樓下的公共區(qū)域，均無(wú)同類圍墻、景觀立柱，景觀布局差異一目了然。

同樣坐落于中央公園組團(tuán)，為何唯獨(dú)5棟能獨(dú)享定制化景觀？這一切特殊改造的背后，或許是開(kāi)發(fā)商抬高樓王價(jià)值的手段。

為何偏偏是五棟？

樓王背后的隱形操作

首先，要理清5棟 “萬(wàn)科·東廬” 的產(chǎn)品定位。

去年年底，萬(wàn)科·東廬宣傳視頻上線，便明確將會(huì)打造成2梯2戶、超200平的大平層產(chǎn)品。

而除5棟外，三期中央公園組團(tuán)其它樓棟推出的產(chǎn)品面積段，基本在建面約70-137平以內(nèi)，以剛需、改善為主。

有業(yè)主表示，當(dāng)初就很納悶，中央公園組團(tuán)居住密度本就偏高，單獨(dú)設(shè)置一棟大平層產(chǎn)品，究竟誰(shuí)會(huì)買(mǎi)單？

現(xiàn)在答案似乎不言而喻：重點(diǎn)不是誰(shuí)買(mǎi)單，而是怎么讓別人買(mǎi)單。

5棟萬(wàn)科·東廬的定位，是樓王。瞄準(zhǔn)的客群，自然也是更注重私密性、更追求品質(zhì)感的人群。

單純依靠套內(nèi)戶型設(shè)計(jì)、交標(biāo)，比較難拉開(kāi)足夠價(jià)差和吸引對(duì)應(yīng)的客群，開(kāi)發(fā)商便打起公共綠地的主意，通過(guò)圍墻打造差異化 “私屬景觀”，以此抬高樓王產(chǎn)品溢價(jià)、促進(jìn)去化。

這種操作，在業(yè)內(nèi)極為罕見(jiàn)。

過(guò)往大型樓盤(pán)多采用分組團(tuán)規(guī)劃，不同組團(tuán)之間拉開(kāi)產(chǎn)品定位與價(jià)差，依靠組團(tuán)邊界自然分割園林景觀，不同定位產(chǎn)品交標(biāo)品質(zhì)存在差異是行業(yè)常態(tài)。

但像萬(wàn)科·黃埔新城這樣，在同一個(gè)組團(tuán)內(nèi)部，拿全體業(yè)主共有的中庭綠地，給高定位樓棟單獨(dú)造私屬景觀，打造“園中園”，實(shí)屬少見(jiàn)。

不止圈地爭(zhēng)議！

停車收費(fèi)、質(zhì)量引發(fā)業(yè)主不滿

除了合法權(quán)益被侵害外，在這封聯(lián)名信中，業(yè)主也列出了“園中園”存在的問(wèn)題：

1、開(kāi)發(fā)商私分公共綠地，兼具違約與程序違規(guī)

依據(jù)《民法典》第274條，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有。

沙盤(pán)、宣傳圖對(duì)連片綠地的明確展示，依法屬于購(gòu)房合同組成部分，開(kāi)發(fā)商私自砌墻分割綠地，已構(gòu)成合同違約；

同時(shí)綠地布局屬核心規(guī)劃內(nèi)容，項(xiàng)目未履行規(guī)劃變更報(bào)批、業(yè)主征求意見(jiàn)等法定流程便擅自施工，程序違規(guī)。

2、景觀墻觸碰消防強(qiáng)制規(guī)范，埋下安全隱患

此外，景觀墻緊貼3棟入戶大堂，不滿足消防登高場(chǎng)地距建筑外墻5-10米、場(chǎng)地尺寸≥20m×10m的硬性標(biāo)準(zhǔn)。

構(gòu)筑物會(huì)封堵消防救援操作面，火情發(fā)生時(shí)消防車無(wú)法開(kāi)展登高施救，直接危及3棟業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

來(lái)源：小紅書(shū)

事實(shí)上，私圈綠地只是萬(wàn)科·黃埔新城交付矛盾中的一環(huán)。

項(xiàng)目此前就因高額停車費(fèi)、收樓質(zhì)量瑕疵、物業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題引發(fā)業(yè)主不滿。

來(lái)源：小紅書(shū)

對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房已經(jīng)是高成本支出；若是還要面對(duì)公共綠地被侵占、停車成本高企、物業(yè)服務(wù)縮水等問(wèn)題，無(wú)疑讓 “買(mǎi)房即安家” 的期待大打折扣。

歡迎廣大業(yè)主、知情網(wǎng)友補(bǔ)充細(xì)節(jié)、留言交流，更多真實(shí)情況可私信反饋。

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