四川
全國1-5月房地產開發投資額同比下降16.2%，廣州和成都的樓市卻走出了截然不同的曲線。廣州上半年新房網簽31225套登頂全國，成都一二手房半年狂賣151302套，兩個城市同步出現了三年來罕見的價格回升。
不是需求突然爆發，是供應先“砍”出了平衡
廣州上半年的樓市數據里，有個數字比“全國第一”更值得關注：新房新增供應僅約1.75萬套，比2022年下半年直接少了三分之二。另一邊成都更徹底，上半年商品住宅供應407萬平方米，供求比連續三年低于1，最近更是落到0.8的低位。
這不是開發商不想賣，而是土地端先踩了剎車。廣州上半年實際成交宅地僅10宗左右，是2021年同期的20%，而且全是琶洲、白云設計之都這類核心區的小地塊；成都5+2主城區域出讓住宅用地19宗，比去年同期少了32%，算下來能形成的新增住宅房源也就約233萬平方米。
前幾年新盤靠著高贈送、高得房率把二手房按在地上打，今年監管一收緊，新盤得房率回歸理性，一二手產品差距縮小后，廣州二手掛牌量連續9個月下滑，從去年9月份峰值14.6萬套降至今年6月13.7萬套，成都二手房更是量價齊穩，高新區成交均價沖到19075元/平方米，還出現了半年漲價超6%的板塊。
過去是“供應過剩壓價”，現在是“收縮供應找平衡”。廣州上半年新房網簽均價約34679元/平方米，同比環比都漲1.5%，中心區更是突破6萬+，同比上漲約8%；成都二手房3-5月連續三個月環比漲價，背后都是“少供地、控產品、去庫存”這套組合拳的效果，不是需求突然變多，而是供應端先把過剩的水分擠干了。
成都的“啞鈴型”成交，戳破了樓市一個大趨勢
成都上半年賣了31772套新房，200萬起的房源占了48%，占比較去年同期提升6個百分點，千萬級高改房源更是占了成交金額TOP5里的3個席位。“兩頭熱、中間冷”的啞鈴型行情，其實是全國核心城市的縮影。
為什么會這樣？看人口和產業就懂了。成都這幾年人口流入一直是全國前列，剛畢業的年輕人要剛需房，產業升級帶來的高收入群體要改善房，反而中端市場因為置換鏈條沒完全打通顯得冷清。開發商也反應過來了，前兩年還扎堆做143平方米起步的大戶型，現在小戶型重新回歸主城供貨序列，就是在跟著需求調整。
廣州其實也有類似趨勢，只是表現得更隱蔽。中心區6萬+的新房賣得好，本質是改善需求在集中釋放，畢竟核心區地塊越來越少，出一塊地就搶一塊，價格自然扛得住。而外圍區域雖然沒那么火熱，但供應少了之后，也不會再出現之前“以價換量”的混亂局面，上半年成交面積337萬平方米拿到全國第二，靠的就是“核心區撐價、外圍區穩量”的結構。
成都還有個殺手锏，2026上半年全市住宅租售比2.52%，比十年期國債收益率高0.81個百分點。這意味著買套房租出去，收益比買國債還劃算，“租金托底”的優勢，讓二手房價格有了支撐，也讓剛需和投資客都有了信心，這也是為什么全國已有19個省區市二手房交易面積超過新房時，成都二手房1-6月成交119530套，環比增加8%的原因。
這波上揚不是“牛市重啟”，而是“新周期試錯”
廣州、成都樓市回暖，不是全面復蘇，而是核心城市在探索“縮量提質”的新路徑。
廣州上半年土地供應少，但全是核心區小體量地塊，未來2年新房不僅少，價格彈性還小，本質是“用稀缺性保品質”；成都嚴控新建住宅增量、盤活存量房產資源，甚至算好了“新增供應約233萬㎡對應成交507萬平方米”的比例，走的是“供需精準匹配”的路子。這兩種模式都有個共同點：不追求“賣得多”，而是追求“賣得穩”。
而且市場分化只會更明顯。成都下半年雖然有多個新規全新項目入市，疊加公積金、部分區縣購房補貼等配套政策持續落地，但結構性分化會更突出，不是所有板塊都能漲；廣州也一樣，中心區和外圍區的差距會繼續拉大，想靠買外圍盤“躺賺”的時代早過去了。
廣州和成都的逆勢上揚，不是靠政策刺激出來的短期行情，而是通過“控供應、調結構、強品質”，找到了適合自己的樓市新節奏。對于其他城市來說，這或許比“全國第一”的成交數據更有借鑒意義。樓市早就過了“大水漫灌”的階段，能精準抓住本地需求、守住品質底線的城市，才能在筑底期先一步站穩腳跟。
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