樓市的路子，走得一樣了

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

樓市的路子，越來越像了。

定價交還市場

又一城，商品房定價權交還市場。

最近，珠海官宣取消商品房備案價指導，開發商可自主定價。

《通知》顯示——

房地產開發企業可根據市場實際情況自行進行價格調整，銷售價格按照《商品房銷售管理辦法》《商品房銷售明碼標價規定》等規定依法公開，市住房城鄉建設局門戶網站不再進行公示。

換句話說，珠海的新房，接下來會取消備案價公示，并放開開發商的自主定價。

而大家買房就無法再通過官方渠道查詢樓盤的備案底價，只能通過開發商的渠道去了解房源的價格。

并且放開自主定價，也意味著接下來珠海的新房，該降的降，該漲的漲。

過去珠海新房有一道紅線——“備案價85折”的降價底線以及“漲跌不超5%”的調價限制。

放開自主定價后，這兩道紅線就沒有了，那么珠海的新房定價權，將會交還市場。

雖然只是簡單的開發商自主定價放開，對珠海的市場而言，將會是新的洗牌，影響也至深至遠。

因為開發商可以根據自身情況，對樓盤或者房源進行靈活的調整，比如折扣，渠道合作價格，又或者是工抵房等等。

那么，隨著時間的推移，不同樓盤之間的分化更明顯，市場的K型分化的趨勢也有可能會加劇。

而不好去庫存的樓盤，大概率會選擇更大的降價空間，而優質的樓盤也會更加堅挺。

最明顯的是深圳樓市，相比珠海更早放開自主定價紅線。

2023年11月深圳先在土拍環節放開出讓上限限制，將出讓的宅地定價權完全回歸市場。

時隔一年后，2024年10月深圳宣布全面優化商品住房價格備案流程，明確商品住房項目由房地產開發企業自主合理確定銷售價格。

無論是宅地出讓，還是商品房的銷售價格，都交由市場定價。

此后，深圳部分核心區（如南山粵海、前海桂灣）的稀缺低密地塊也逐步采用不限價出讓，房企自主競價。

于是在2025年以及2026年的上半年，深圳的核心區以及部分優質地段，土地出讓樓面單價屢屢創下新高。

與此同時2025年四季度到2026年上半年，深圳新房銷售價格也屢屢出現天花板。

各大豪宅在品質提升，建設“好房子”的同時，推售價遠高于過去同地段及位置的價格。

還誕生了中信信悅灣、深圳灣云璽、海晏府、中海安緹雅苑、觀潮府等均價在14萬+/㎡的頂級豪宅。

為豪宅市場帶來一陣熱鬧的同時，也將深圳新房價格水平往上抬升了一個等級。

而珠海這次放開自主定價，接下來大概率也會復刻深圳新房市場的這種趨勢。

因為，珠海目前雖暫無“放開拍地價格”的明確政策，但珠海去年9月就優化了土拍規則，取消用地預申請保證金，降低了房企的參與門檻和資金壓力。

一方面，提升了房企的競拍積極性，另一方面，也一定程度上推高了部分熱門地塊的成交熱度。

最明顯的是，今年5月7日，珠海位于香洲區紅山路東側、童心路北側26017地塊出讓，吸引8家房企競拍，最終經過90輪的角逐，被中海以總價10.07億元拿下，折合樓面價直逼20260元/㎡。

這宗宅地，在珠海算得上是核心網紅地塊，占地面積約2.76萬㎡，起始價為7.34億，為“四化”新型住宅產品體系試點項目，周邊生活氣息濃厚，還配套珠海市全民健身中心、青少年文化廣場、市民服務中心、文園中學等環伺，坐擁鳳凰山、梅華城市公園、香山湖公園等資源。

是珠海除了2016年8月拍出的格力海岸5期地塊外綜合樓面單價的第二貴的宅地，也是珠海新香洲核心區域里程碑式的宅地。

因為珠海香洲宅地少，優質地段幾乎斷供。

而這樣的地塊，容積率僅1.8，又是“四化”新型住宅，大概率會建成高端豪宅，算上建筑、園林、配套、稅費、營銷等成本，未來新房的售價不會比現在的新房市場價低。

市場的價格預期在4萬—5萬/㎡的區間。

那么周邊的住宅預期，未來待項目開售，將大概率被直接拉升。

這樣的變化以及路徑，恰恰與深圳這兩年的新房以及核心城區的宅地出讓變化趨勢吻合。

既然深圳核心區新房住宅的價格出現躍升，整體上為市場的新房預期帶來上修空間，那么珠海的路徑也不會太例外。

K型分化下，冷熱交替

目前珠海市場是什么情況呢？

冷熱不均，但冷大過熱。

熱的部分可以看到，5月底位于橫琴的華發IFC琴澳灣1號高端豪宅盤，成交一套面積約433㎡，成交單價超6.7萬/㎡，總價超過2900萬的大面積豪宅。

6月末，珠海豪宅片區香洲區南灣新城中信紅樹灣南區四期一套建面約430㎡二手別墅成交，總價約4200萬，折合單價近10萬/㎡。

而前幾個月，珠海的千萬級別二手別墅或者大平層也有不少成交。

如位于高新區唐家灣鎮珠海國際高爾夫俱樂部旁的高爾夫山莊D區，今年1—3月，成交四套千萬級別的大面積別墅房源，成交總價分別為1560萬、1980萬、1135萬、1560萬。

除了高爾夫山莊D區今年以來成交的多套千萬級別別墅外，與小區步行相距不到3公里的萬科紅樹東岸，一套684.46平方米5室3廳，只掛出來8天，帶看了3次，今年4月28日就以1298萬元快速成交。

比如位于珠海金灣區三灶鎮，緊鄰金灣區高爾夫俱樂部，直面大海的天和領海墅，一套532.95平5室2廳，被帶看了三次，在16天內便以1090萬成交。

比如位于珠海香洲區前山的華發山莊，今年3月以及4月也成交兩套別墅房源，總價分別為1731萬以及1665萬。

再比如其他大面積的別墅類型或者大平層，今年4月也有多宗千萬及以上的成交記錄。

明顯可以看到，珠海的別墅、大平層類頂級豪宅類型的成交挺密集的。

而冷的部分可以看到，這些二手頂豪成交基本都以折價成交，低于掛盤報價幾百萬才能成交。

與此同時，珠海的一些曾經拿地比較貴的二手住宅或者地王出身的小區，如今已經跌破當初的拿地樓面單價。

比如珠海斗門區湖心路以西的新中式住宅建發悅璽，今年1月22日成交一套123.43平米4室2廳，總價129萬，折合單價約10452元/㎡。

而小區是建發2018年3月以樓面單價約13042元/㎡+配建6601.48㎡拿下的地塊，開盤折后均價約2.1萬元/㎡。

比如位于香洲區洪灣洪保十片區C位的萬科琴澳傳奇，今年3月成交一套106.01平4室2廳的戶型，總價120萬，單價約11320元/㎡。

這個小區是萬科在2021年10月，以樓面價約20558元/㎡拿下的項目，當年12月開盤高層均價28800元/㎡起。

再比如位于珠海高新區唐家灣鎮的格力海岸五期，2016年8月被拿下的地塊，也是整個珠海截至目前拿地樓面單價最貴的項目，樓面單價去到29120元/㎡，2021年4月約77-99㎡的2至4房，整體均價約34000-36000元/㎡。

但今年3月，一套90.93平米3室2廳成交總價僅148萬，單價約16277元/㎡；5月成交一套92.6平米3室2廳，總價142萬，折合單價約15335元/㎡。

除了這幾個曾經被高價拿下的地塊的小區，還有如位于珠海金灣區航空新城的崇峰壹號院，位于珠海高新區唐家灣鎮的雅居樂國際花園、招商雍華府等，最新成交單價已經低于當年的拿地的樓面均價。

這意味著，珠海曾經的網紅項目，如今都處于低價成交的螺旋中。

另外，據珠海商品房預（銷）售專網數據，珠海今年上半年住宅成交7000套出頭，同比下降約17%，是近7年同期數據新低。

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作者觀點，不代表格隆匯立場