全國上半年房價總結

很久沒更新房地產的內容了，主要是每次都是跌，如果間隔太短感覺沒啥好寫的?，F在應該有一兩個月沒寫房價情況了，正好上半年剛過去，跟大家聊一下。

首先我們說看房地產熱度，要看二手房，而不是新房。新房第一個問題是偶然性比較大，如果近一兩個月樓盤集中在市中心，那么均價就高；如果集中在郊區，均價就低，所以看環比甚至同比變化都不太有參考性。另外，新房的價格不市場化，不像二手房“想降價就降價”（懂的都懂），所以只能搞一些送車位、送物業管理費甚至送黃金的操作。

所以要感受房地產市場情況，得看二手房價格變動。

而看二手房價格變動呢，我不太喜歡看官方數據，更喜歡看一些大的機構自己統計的數據。比如下圖這家機構，其實統計的數字就蠻準確的。

從下圖來看，幾乎所有城市的環比數據都是在跌，這跟現在有些自媒體吹的“企穩”是不相符的。

在左右主要城市中，只有上海房價是在略微上漲的，不得不說魔都還是厲害呀，一枝獨秀。然后深圳也還行，雖然沒漲，但至少沒跌，僅次于上海了。

為什么只有上海和深圳漲呢？我覺得跟這輪AI牛市是有關系的。

目前AI還處于基建階段，所以現在吃到紅利的主要還是硬科技，偏制造多一些。而中國高端制造業最集中的城市就是上海和深圳，蘇州勉強也算一個，這正好是現在房價表現最好的三個城市。

北京科技含量足夠，但是主要是偏軟科技（互聯網），所以吃到的紅利暫時沒有硬科技多。杭州跟北京一個邏輯，制造業不強，強的是軟科技，所以收益程度沒有上海、深圳多。廣州目前發展相對落后，科技含量已經跟不上北上深了，所以這輪AI紅利也沒有吃到多少。

二線城市中，跟芯片相關性最大的應該就是合肥和無錫了，這兩個城市的房價在二線城市中也算表現不錯的了。合肥的長鑫存儲馬上上市，預計是個2萬億市值的巨無霸；無錫一直是低調的半導體生產基地，可能業內人才知道。

總的來說，房價還在分化，吃到時代紅利的城市表現就會好一點。另外，大部分城市是無法吃到紅利的，倒是財政收入下滑、人口減少、消費降級的時代黑利逃不掉，這就意味著普跌還將持續。

另外，正如我去年說的，房價急跌的周期快過去了，接下來將會進入到緩跌的周期。5月全國平均跌幅是0.38%，6月全國平均跌幅是0.45%，這樣算下來全年的跌幅在5%左右，這其實就是從急跌向慢跌的轉變。之前每年跌10%，今年跌5%，之后可能長時間跌2~3%，然后緩慢去泡沫。

那要跌到什么時候是頭呢？

還是我一直強調的，看租金回報率和房貸利率的對比。在成熟的房地產市場，一個國家一線城市的租金回報率至少≥房貸利率?，F在我們一線城市的租金回報率還是太低了，只有不到2%，跟現在3%的房貸利率一比就非常不劃算了。

當然，不是說一線城市租金回報率要從1.9%跌到3%，所以房價還會跌一半，不是這樣算的，沒有這么悲觀。實際上，房貸利率之后應該還會繼續下跌，跟租金回報率“雙向奔赴”。

但壞消息是今年可能不會降息了，因為現在銀行壓力很大，已經扛不住持續收窄的凈息差（貸款利率-存款利率，簡單理解為銀行的利潤）。最新監管數據能看到，2026年一季度銀行凈息差只有1.4%，而行業公認的安全警戒線則在1.7%，現在1.4%的數值，已經遠遠跌破了安全區間。

有一個現象能看出現在銀行壓力有多大：這兩年大家應該都能切身感受到提前還貸有多難，不少銀行線上預約通道常年額度緊張，想要部分提前還款、全額結清房貸，動輒需要提前兩三個月預約，部分網點甚至要排隊半年才能辦理完成。

因為市面上閑置資金大量涌入提前還貸，本質就是普通人主動配合化債、降低家庭負債的直觀表現，但提前還債本身就是對銀行利潤的一種做空，這肯定也是銀行不想看到的。

加上現在美聯儲還有降息預期，所以又排除掉了中美利息差過大資本外流的風險，更沒有降息的動力了。

如果以一個比較長的周期來看，比如10年的維度，如果這段時間房價跌掉20%，房租上漲10%，房貸利率下降30%，那么我國一線城市的租金回報率就能高于房貸利率了。這樣算的話，這個漫長的陰跌周期就是10年，平均每年跌1~2%。

當然，以上說的是均價。如果全國均價跌20%，那么三四線城市將會承擔絕大部分的跌幅，一線+強二線跌幅會小很多，甚至企穩。

另外，以上假設偏理論，事實上沒人能夠預測10年之后的事情。有可能產業轉型成功，房租上漲50%，那房價不僅不用跌，反而會漲。變量太多，無法預測，但總的來說，盯著租金回報率≥房貸利率準沒錯。

最后再提醒大家一點，根據最近幾年的經驗，房價有明顯的季節效應：這幾年其實一直都是上半年樓市行情還不錯，下半年往往就不太好，主要也是學區房的因素，上半年很多家長要解決孩子入學的問題。所以會有一波集中買房需求，到下半年，入學時間點過去之后。這塊需求也會明顯減弱。

而且今年還有個特別的現象，就是牛市可能集中在上半年，下半年貌似要熄火了。就最近一段時間來看，很不樂觀，上升勢頭被壓制了。退一步講，就算牛市不熄火，走勢肯定也趕不上上半年了。所以我覺得科技和股市帶來的財富效應，下半年要衰減一些。

所以就算上海、深圳等城市房價上半年企穩了，也別忙著半場開香檳，看看下半年的房價走勢也不遲。

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