房屋發生連環買賣，跳過中間買受人直接過戶的約定是否有效？

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房屋未辦理房產證

發生了多次買賣

連環買賣各方約定

由原產權人直接過戶至最終買受人名下

是否符合法律規定？

按照法律規定應如何過戶？

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案情簡介

2011年7月1日，小甲因拆遷補償取得案涉房屋所有權并于2019年4月18日辦理了交房手續，但未辦理房產證。同年4月19日，小甲通過丁經紀公司將該房屋出賣給小乙，三方就案涉房屋買賣相關內容協商一致，簽訂《二手房買賣合同》，合同補充條款注明“本房屋暫不具備辦理不動產權證及產權轉移條件，在具備辦理不動產權證及產權轉移條件時，出賣人需無條件配合買受人辦理不動產權證及產權轉移手續。”

2019年4月26日，小乙意欲將案涉房屋出賣給小丙，便聯合小甲簽訂《房屋買賣協議》，三方就購買案涉房屋自愿達成協議約定：……五、不動產權證辦理之后，由小甲直接過戶給小丙，過戶過程中所產生的所有費用由小丙承擔。合同簽訂后，小丙將房款支付給了小乙。2024年11月，案涉房屋已具備辦理不動產登記條件。小丙因小甲、小乙未協助辦理不動產轉移登記手續，起訴至棗莊市市中區法院，要求小甲、小乙協助辦理不動產轉移登記手續。

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法院審理

本案的爭議焦點為：案涉房屋發生連環買賣時，連環買賣協議的效力及應如何過戶。

法院經審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條的規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”本案中，小甲因房屋征收回遷安置取得案涉房屋，小甲將該房屋出賣給小乙并簽訂《二手房買賣合同》，該買賣合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”該條規定了惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

本案中，案涉房屋在雙方買賣時不具備辦理產權登記條件，雙方也未辦理產權登記。小乙將案涉房屋出賣給小丙后，小甲、小乙、小丙三方共同協商簽訂了案涉《房屋買賣協議》，該《房屋買賣協議》約定由小甲直接過戶給小丙，小甲、小乙、小丙三方屬于惡意串通，通過約定省略中間交易環節逃避兩次房屋轉讓的法定稅費，損害國家稅收利益，該直達過戶的履行條款無效。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十六條的規定，民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，雖然關于小甲越過小乙直接將案涉房屋過戶給小丙的約定無效，但不影響合同其他部分效力，合同其他部分仍然有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務，因此，本案交易三方應按照真實交易順序依次過戶，并依法繳納相應稅費。

最終，法院判決小甲、小乙、小丙三方按順位過戶并依法繳納稅費。小甲不服一審判決，提起上訴，二審法院維持一審判決。該判決已生效。

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法官說法

隨著二手房流通日益頻繁，房屋連環買賣成為常見交易模式，在房屋過戶上，買賣各方通過合同方式約定原產權人直接將房屋過戶至最終買受人名下，該操作雖簡化交易流程，但多層交易疊加易引發房款支付、協助過戶、稅費承擔、權屬瑕疵等糾紛，司法實踐中需準確拆分多重法律關系，厘清各方權利義務。

從合同效力來看，案涉連環買賣行為包含兩份獨立的房屋買賣合同，如本案中，小甲與小乙的第一手買賣合同、小乙與小丙的第二手買賣合同。兩次買賣合同相互獨立，均系各方真實意思表示，合同中關于房屋買賣的相關條款合法有效。但是約定由小甲直接過戶給小丙，三方惡意串通，逃避法定稅費，損害國家稅收利益，該直達過戶的履行條款無效。

從合同相對性來看，不動產連環買賣應遵循合同相對性，買賣合同約束簽約相對方，出賣人僅對自身合同買受人負有過戶協助義務，后手出賣人對其交易相對方負有協助過戶義務。一般情況下，各方不能突破合同邊界，直接要求非合同相對方履行過戶義務。

從物權登記規則來看，不動產登記具有公示公信效力，登記流程應當客觀反映完整交易脈絡。若允許任意跳手過戶，不動產登記簿無法完整記錄房屋流轉軌跡，會造成產權來源登記斷層。法院判令逐級過戶，既能完整還原房屋真實流轉過程，保證不動產登記信息真實完整，也能清晰劃分各交易主體的權利義務，防范后續產權爭議。

從稅收管理和稅費征繳來看，稅費依法分段繳納，本案中兩次交易相互獨立，兩次過戶需分別完成稅務申報、足額完稅，不得合并計稅、少繳稅款。各方私下約定跳手過戶少繳稅款，不能免除法定納稅義務。逃避稅款的約定無效，稅務機關有權依法追加欠繳稅費并追究相關責任。

需要提醒的是，房屋交易既要恪守意思自治，更要嚴格遵守法律規定與國家稅收管理制度。回遷安置房屋或者二手房連環買賣中，簡化過戶、規避稅費的投機約定無法得到法律支持。市場主體應當尊重不動產交易客觀流轉順序，依法足額繳納各項稅費，通過規范、完整的登記流程保障自身房屋產權穩定，從源頭減少房產交易糾紛。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第一百五十六條民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百九十五條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十八條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

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郭軍律師

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