美學(xué)者開藥方：德國(guó)加高樓高兩倍，應(yīng)對(duì)繁雜建筑規(guī)定

輝瑞舊總部即將迎來數(shù)千名租戶。位于曼哈頓的這處前企業(yè)總部，正在改造成1600套住房。自7月起，德國(guó)政府也將開始支持這類改造項(xiàng)目。美國(guó)建筑企業(yè)則早已看到了其中的優(yōu)勢(shì)。在紐約曼哈頓，靠近著名的克萊斯勒大廈，一處街角還未見工地，先能聽到風(fēng)鎬聲。空氣中彌漫著灰塵。

就在綠色圍擋后面，一家跨國(guó)巨頭的舊址正悄然“消失”：制藥巨頭輝瑞的前總部，正在進(jìn)行美國(guó)歷史上規(guī)模最大的辦公樓改住宅項(xiàng)目。這里將建成約1600套公寓，其中400套為面向中低收入群體的可負(fù)擔(dān)住房。這里發(fā)生的變化，未來也可能成為德國(guó)城市的一種方向。

德國(guó)許多大城市面臨的問題，與美國(guó)并無二致：企業(yè)樓宇多年空置，而住房卻嚴(yán)重短缺。如今，辦公樓改住宅雖然無法單獨(dú)解決住房危機(jī)，但可以緩解市場(chǎng)壓力，這已成為較為普遍的判斷。

因此，德國(guó)聯(lián)邦政府將從7月起首次資助閑置商業(yè)地產(chǎn)改建住宅。今年，新項(xiàng)目“商業(yè)轉(zhuǎn)住宅”將提供3億歐元資金，每套住房最高補(bǔ)貼30000歐元。這只是一個(gè)開始。德國(guó)正謹(jǐn)慎嘗試紐約早已大規(guī)模推進(jìn)的做法。

在曼哈頓，通往這一最新大型項(xiàng)目工地的入口，是一扇銀色大門。開工近兩年后，未來的大堂已經(jīng)初具雛形，一名工人正在粉刷墻面。而在地下室，工人仍在從地面鑿出水泥。如今堆放管道的地方，未來將成為健身區(qū)，里面還會(huì)設(shè)有拳擊臺(tái)。旁邊，3名工人正在施工未來的籃球場(chǎng)。滿是灰塵的走廊、半開的墻體缺口、隨處可見的電纜，構(gòu)成了一座即將變成“家”的迷宮。

彼得·王環(huán)顧四周。這位建筑師供職于根斯勒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所——全球最大的建筑設(shè)計(jì)公司之一，負(fù)責(zé)該公司在紐約辦公樓改住宅業(yè)務(wù)。5月的一天，他和同事一同查看這處工地。在這類改造項(xiàng)目中，原則上會(huì)盡可能保留原有建筑結(jié)構(gòu)。這能節(jié)省大量二氧化碳排放。對(duì)于一個(gè)高排放行業(yè)來說，這一點(diǎn)尤為重要。根據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)，建筑施工和建筑運(yùn)營(yíng)合計(jì)約占全球二氧化碳排放的37%。

不過，這一項(xiàng)目也并非完全不需要新增結(jié)構(gòu)。在地下室，新安裝鋼柱的柱腳從混凝土中伸出，支撐著上方新增的部分。建筑師在原有建筑上又加建了19層。這并不是王所在事務(wù)所改造的第一棟樓，更不是這座城市里的第一例。

目前，紐約正通過這種方式新增超過17000套住房，數(shù)量居全美城市之首。紐約對(duì)此并不陌生：早在1995年至2006年間，金融區(qū)就已有近13000套住房由辦公樓改造而來。如今，計(jì)劃中的項(xiàng)目更多了，原因之一是紐約調(diào)整了相關(guān)規(guī)定，允許更多建筑進(jìn)行改造。

如果開發(fā)商至少將四分之一住房作為可負(fù)擔(dān)住房提供，就可獲得最高90%的房產(chǎn)稅減免。市政府還設(shè)有專門辦公室，協(xié)助開發(fā)商完成審批流程。如今在曼哈頓，由舊辦公樓改造而來的住房數(shù)量，已幾乎與新建住宅相當(dāng)。

最大的問題幾乎總是采光。與辦公空間不同，住宅必須有可開啟的窗戶，法律也是這樣規(guī)定的。因此，建筑師通常保留原有外立面，只把固定玻璃更換成可開啟的窗戶。

更棘手的是平面布局。辦公樓樓層往往進(jìn)深很大，中部根本照不到自然光。對(duì)于開放式辦公室，這不算問題；但對(duì)臥室來說，就不行了。王說：“我們沒有在任何兩個(gè)項(xiàng)目中重復(fù)過同一種解決方案。所有人都必須靈活，不只是我這個(gè)建筑師，投資方也一樣。”

回到工地本身。這里，王和同事從建筑中切出一部分空間，并新增了樓層。10層將設(shè)置聯(lián)合辦公空間，但現(xiàn)在墻里的保溫材料還裸露在外。王此前說過，功能轉(zhuǎn)換的一大核心優(yōu)勢(shì)，就是完工速度快。

這一點(diǎn)在上一層看得更清楚。一名工人打開一扇門，門后是一套已經(jīng)完工的公寓：淺色木地板、整體廚房、洗衣機(jī)，連百葉窗都已裝好。冰箱上還貼著一張標(biāo)簽：“德國(guó)制造”。

如果德國(guó)的住房建設(shè)也能像優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品制造那樣穩(wěn)定推進(jìn)就好了。現(xiàn)實(shí)中，德國(guó)更多時(shí)候還停留在測(cè)算階段。根據(jù)分析與咨詢機(jī)構(gòu)“布爾維恩格薩”為柏林抵押銀行所做的一項(xiàng)研究，僅德國(guó)7個(gè)最大城市的空置辦公樓，理論上就可改造出約150000套住房，其中約30000套在柏林，32000套在慕尼黑。

在距離輝瑞工地?cái)?shù)公里之外的曼哈頓南部，這種改造后的未來已經(jīng)可以實(shí)地看到。金融區(qū)有不少外觀普通的辦公樓，其中一棟樓頂亮著金色招牌“珍珠大廈”。大堂里燃著壁爐。根斯勒為這棟樓加建了5層，并從建筑內(nèi)部切出一部分面積，形成中空空間。從項(xiàng)目啟動(dòng)到住戶入住，整個(gè)過程不到3年。王說：“如果是新建項(xiàng)目，時(shí)間至少會(huì)長(zhǎng)一倍。”

這里的公寓很受歡迎，一名住戶這樣說。康納自兩年前開業(yè)起就住在這里，最近剛續(xù)簽租約。采訪時(shí)，他正坐在地下室的放映室里——這只是樓內(nèi)眾多公共設(shè)施之一。

他說，自己很喜歡辦公室步行幾分鐘就能到；前不久他喜歡的阿森納隊(duì)比賽時(shí)，他一到開球時(shí)間就直接走回了家。保齡球館、泳池，這些都很好，但這棟樓最吸引人的還是住戶本身。“都是年輕人，”他說，大家經(jīng)常在公共空間碰面。曾經(jīng)的辦公樓，如今成了一處讓人愿意長(zhǎng)期住下去的地址。

在德國(guó)，這樣的圖景聽起來仍有些遙遠(yuǎn)。即便是主張推動(dòng)改造、長(zhǎng)期研究其潛力的布爾維恩格薩也承認(rèn)，這只能是應(yīng)對(duì)住房危機(jī)的多種方案之一。最大障礙在于經(jīng)濟(jì)可行性：按其測(cè)算案例，改造后的租金必須達(dá)到每平方米22.40歐元。問題在于，德國(guó)空置辦公樓往往位于邊緣地段。

即便是這項(xiàng)研究中的示范案例——法蘭克福尼德拉德一棟改造后的辦公塔樓——租金也只有每平方米12至18歐元。除此之外，德國(guó)還面臨約20000項(xiàng)建筑規(guī)定構(gòu)成的復(fù)雜制度障礙。布魯金斯學(xué)會(huì)城市研究者特蕾西·哈登·洛對(duì)這種討論并不陌生。她認(rèn)為，這一輪改造潮是2020年之后的自然結(jié)果。

但她也認(rèn)為，項(xiàng)目成功并不需要達(dá)到曼哈頓那樣的租金水平。在市場(chǎng)明顯更便宜的費(fèi)城，辦公樓加建和改住宅的做法已經(jīng)持續(xù)了幾十年。在她看來，真正的政策解法就在這里：城市應(yīng)允許業(yè)主在改造時(shí)，直接把建筑加高到原來的兩倍。

如果同一地塊上能容納更多住房，項(xiàng)目的賬就更容易算得過來。如果做不到，美國(guó)會(huì)通過定向補(bǔ)貼項(xiàng)目填補(bǔ)缺口——這也是德國(guó)如今開始采用的思路。另一個(gè)問題是建筑規(guī)范。“規(guī)范只會(huì)越來越多，不會(huì)越來越少。這是個(gè)問題。”洛說。有時(shí)，需求之迫切會(huì)倒逼改變。“偶爾必須真正進(jìn)去看一看，然后說：我們回到最基本的問題上。現(xiàn)在就是這樣的時(shí)刻。”

在輝瑞工地，建筑師王這時(shí)帶著一行人上到屋頂。街道的噪音仿佛已經(jīng)很遠(yuǎn)，只剩施工電梯發(fā)出轟響。右側(cè)可以看到未來泳池的位置，正對(duì)面則是克萊斯勒大廈的尖頂。王相信，辦公樓改住宅不僅適用于紐約，也適用于所有住房緊缺、居住需求旺盛的城市。“尤其是像柏林這樣，人們?cè)敢馍钤谀抢锏某鞘小！?/strong>

按照計(jì)劃，到2027年底，首批租戶將搬入這棟輝瑞舊樓。而在德國(guó)，首批獲得資助的改造項(xiàng)目屆時(shí)可能才剛剛啟動(dòng)。辦公樓改住宅能否成為更大范圍內(nèi)的解法，仍取決于政策、成本與城市需求能否真正銜接。