房?jī)r(jià)跌了貸款沒(méi)少！居民凈財(cái)富蒸發(fā)不敢消費(fèi)，中央終于出手了！

朋友前幾天跟我吐槽：2021年花500萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在掛牌380萬(wàn)都沒(méi)人看，可銀行賬戶里每個(gè)月雷打不動(dòng)還要?jiǎng)澴邇扇f(wàn)多月供。他說(shuō)：＂我感覺(jué)自己每天一睜眼就欠銀行的，哪還有心情消費(fèi)？＂這不是他一個(gè)人的煩惱。這是過(guò)去五年，無(wú)數(shù)中國(guó)中產(chǎn)家庭共同的隱痛。

在我看來(lái)，這是中央在政策思路上一次極其重要的＂切換鏡頭＂——從過(guò)去專注于＂鼓勵(lì)你怎么花錢＂，轉(zhuǎn)向了更根本的＂讓你重新有底氣花錢＂。這個(gè)轉(zhuǎn)變的意義，怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。

先說(shuō)點(diǎn)接地氣的。資產(chǎn)負(fù)債表這個(gè)詞聽(tīng)著像會(huì)計(jì)課本，但每個(gè)家庭其實(shí)都有一張。你的房子、車子、存款、股票，加起來(lái)是資產(chǎn)；房貸、車貸、信用卡、消費(fèi)貸，加起來(lái)是負(fù)債。兩者一減，就是你這個(gè)家真正＂姓什么＂的那個(gè)數(shù)——凈財(cái)富。

我個(gè)人有個(gè)觀察：過(guò)去二十年中國(guó)家庭財(cái)富的暴漲，本質(zhì)上是被一張紅利券撬動(dòng)的——城鎮(zhèn)化疊加房產(chǎn)升值。在央行2019年城鎮(zhèn)居民家庭調(diào)查中，住房資產(chǎn)約占家庭總資產(chǎn)的六成，占家庭實(shí)物資產(chǎn)的七成以上。

換句話說(shuō)，絕大多數(shù)中國(guó)家庭的＂富裕感＂，是房子給的。那么反過(guò)來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)深度調(diào)整，這種＂富裕感＂也會(huì)跟著塌方。

這就像一個(gè)人原本以為自己有500萬(wàn)身家，每天點(diǎn)外賣都敢加個(gè)雞腿；某天發(fā)現(xiàn)實(shí)際只剩300萬(wàn)，下意識(shí)就會(huì)改吃15元的工作餐。這不是收入減少了，是預(yù)期變了；不是真窮了，是心理上的＂安全墊＂被抽走了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上把這種現(xiàn)象叫＂資產(chǎn)負(fù)債表衰退＂，是日本人辜朝明研究上世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)時(shí)提出的概念。我一直覺(jué)得這個(gè)理論被很多人誤讀了——它的核心不是說(shuō)大家沒(méi)錢，而是說(shuō)大家集體性地選擇＂先把賬本修好再說(shuō)＂。

這種承認(rèn)本身，就是解決問(wèn)題的第一步。說(shuō)句實(shí)話，過(guò)去這兩年關(guān)于消費(fèi)的政策討論，思路上是有些偏的。我自己梳理過(guò)一遍：發(fā)消費(fèi)券、辦購(gòu)物節(jié)、家電以舊換新、新能源車下鄉(xiāng)……

這些政策都不能說(shuō)沒(méi)用，但有一個(gè)共同特征——都在＂供給端＂和＂促銷端＂使勁，琢磨的是＂怎么讓你掏錢更方便、更劃算＂?？蓡?wèn)題在于，一個(gè)真正擔(dān)心未來(lái)的人，你給他打八折他也猶豫，給他打五折他還是會(huì)想＂等等再說(shuō)＂。

這就像勸一個(gè)正在節(jié)食的人多吃飯，你把菜價(jià)降一半，他也只是少花了錢，并不會(huì)多吃。消費(fèi)這件事，從來(lái)都不是價(jià)格問(wèn)題，而是信心問(wèn)題。

我觀察到一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)信號(hào)：央行公布的居民儲(chǔ)蓄存款，2022年到2024年三年合計(jì)約為 48.77萬(wàn)億元。這些錢不是沒(méi)有，是趴在銀行里不敢動(dòng)。

如果信心不修復(fù)，再多刺激消費(fèi)的政策都像是在結(jié)冰的湖面上烤火——表面化了一點(diǎn)，底下還是死的。所以這次中央把焦點(diǎn)從＂消費(fèi)場(chǎng)景＂挪到＂資產(chǎn)負(fù)債表＂，在我看來(lái)是一次極有水平的政策再校準(zhǔn)。

承認(rèn)問(wèn)題的根源，比繞開(kāi)它喊口號(hào)，要?jiǎng)?wù)實(shí)得多。修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，從財(cái)務(wù)邏輯上看就兩個(gè)方向：要么把資產(chǎn)做大，要么把負(fù)債壓小。中央的政策組合，其實(shí)是兩條腿走路，但側(cè)重點(diǎn)很值得玩味。

先看資產(chǎn)端。資產(chǎn)做大有兩條路：讓現(xiàn)有資產(chǎn)升值，或者讓收入增長(zhǎng)。房子作為絕大多數(shù)家庭最大宗的資產(chǎn)，穩(wěn)住它的價(jià)值，就是穩(wěn)住居民的底氣。

今年以來(lái)，從一線城市核心地段的二手房成交回暖，到部分二線城市出現(xiàn)＂小陽(yáng)春＂，新華社等官方媒體的報(bào)道都在傳遞一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在筑底，最壞的時(shí)刻可能正在過(guò)去。但我必須潑一盆冷水——指望房?jī)r(jià)回到2021年的高位，既不現(xiàn)實(shí)，也不應(yīng)該。

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)告別了＂投資品時(shí)代＂，回歸＂居住屬性＂是大勢(shì)所趨。所以政策的合理目標(biāo)是＂穩(wěn)＂，不是＂漲＂。

讓大家不再恐慌性拋售，不再覺(jué)得房子會(huì)無(wú)底線下跌，就已經(jīng)是巨大的成功。對(duì)沒(méi)房或者只有一套自住房的家庭來(lái)說(shuō)，真正改變命運(yùn)的還是收入增長(zhǎng)。這恰恰是這一輪政策最有溫度的地方。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)＂制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃＂。

今年以來(lái)，監(jiān)管部門密集約談外賣、電商、網(wǎng)約車等平臺(tái)公司，明確要求整治＂內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)＂，遏制算法壓價(jià)、過(guò)度抽成。這些動(dòng)作看上去是＂小切口＂，實(shí)際上影響巨大——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)靈活就業(yè)人員已經(jīng)接近2億。

這群人不是統(tǒng)計(jì)意義上的＂少數(shù)派＂，而是消費(fèi)市場(chǎng)的毛細(xì)血管。他們每個(gè)月多掙500塊，反映到社會(huì)總消費(fèi)上就是上千億的增量。我個(gè)人對(duì)這一思路評(píng)價(jià)很高。比起補(bǔ)貼具體商品，提高勞動(dòng)者議價(jià)能力是更可持續(xù)的增收手段。這是在重塑分配關(guān)系，而不是簡(jiǎn)單地＂撒錢＂。

再看負(fù)債端。中國(guó)家庭最沉重的負(fù)債，是房貸。央行最新數(shù)據(jù)，截至2026年一季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額36.72萬(wàn)億元。這是什么概念？把全中國(guó)所有人一年掙的錢加起來(lái)都未必能還得清。好消息是利率一直在降。

2022年至今，5年期以上LPR累計(jì)調(diào)降超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，2026年一季度新發(fā)放貸款利率已降至3.06%。但我要直說(shuō)一句：這個(gè)利率名義上歷史低位，實(shí)際利率仍然偏高。

考慮到當(dāng)前的物價(jià)水平，購(gòu)房者承擔(dān)的真實(shí)利息負(fù)擔(dān)并沒(méi)有那么輕。這里有個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)——36.72萬(wàn)億的存量房貸，LPR每下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)購(gòu)房者每年總共可以省下大約3672億元的利息。

這3672億是會(huì)真實(shí)流向消費(fèi)的。可能是火鍋店里多點(diǎn)的兩道菜，可能是給孩子報(bào)的鋼琴課，可能是攢了三年終于換的車。

這不是政策給的施舍，而是政策釋放的真金白銀。我的判斷是：LPR在2026年下半年還有繼續(xù)下調(diào)的空間和必要。讓實(shí)際利率真正回到與經(jīng)濟(jì)基本面匹配的水平，比任何促銷活動(dòng)都更能撬動(dòng)消費(fèi)。

講到這里，必須談一個(gè)被很多人忽視的關(guān)鍵點(diǎn)：當(dāng)居民和企業(yè)都在埋頭修賬本的時(shí)候，僅靠貨幣政策（降息）是不夠的。道理其實(shí)不復(fù)雜。利率再低，如果人們對(duì)未來(lái)不確定，借錢就等于給自己加包袱。企業(yè)也一樣，訂單不見(jiàn)漲，再便宜的貸款拿來(lái)干嘛？

這就是教科書(shū)上說(shuō)的＂流動(dòng)性陷阱＂——水龍頭開(kāi)到最大，但下面沒(méi)人接水。日本失去的二十年，本質(zhì)上就是沒(méi)及時(shí)跳出這個(gè)陷阱。當(dāng)時(shí)日本貨幣政策一降再降，最后降到零利率，但財(cái)政卻畏首畏尾，結(jié)果整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期通縮。這是個(gè)教訓(xùn)。

中國(guó)這次沒(méi)有重蹈覆轍的跡象，財(cái)政在主動(dòng)出擊。今年的政府工作報(bào)告明確將赤字率提升到4%左右，超長(zhǎng)期特別國(guó)債擴(kuò)容到1.3萬(wàn)億元，專項(xiàng)債增加到4.4萬(wàn)億元。

新華社的解讀用了＂更加積極有為的財(cái)政政策＂這個(gè)表述，份量很重。我把這一套打法概括為兩件事：一是政府自己花錢。加大＂兩重兩新＂投入（重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)、大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新），把社會(huì)總需求頂起來(lái)。

當(dāng)老百姓不敢花的時(shí)候，政府站出來(lái)花。二是政府幫老百姓花錢。通過(guò)低利率借入居民儲(chǔ)蓄，投到能產(chǎn)生回報(bào)的項(xiàng)目里去。

這等于把＂睡在銀行里＂的錢激活，讓它在經(jīng)濟(jì)循環(huán)中轉(zhuǎn)起來(lái)。這兩手都在做同一件事——在居民修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)鍵窗口期，由國(guó)家信用臨時(shí)扛起需求大旗，避免經(jīng)濟(jì)陷入＂越省越窮、越窮越?。⒌乃姥h(huán)。

把所有線索串起來(lái)，這一輪政策的邏輯鏈條非常清晰：穩(wěn)房?jī)r(jià)守住存量資產(chǎn) → 降利率減輕月供壓力 → 促增收增厚未來(lái)現(xiàn)金流 → 財(cái)政托底防止需求塌陷。四箭齊發(fā)，目標(biāo)只有一個(gè)——讓中國(guó)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表重新變得＂健康＂。

健康意味著什么？意味著資產(chǎn)穩(wěn)了，負(fù)債輕了，月供少了，收入多了，那種＂明天會(huì)比今天好＂的感覺(jué)才會(huì)回來(lái)。而那種感覺(jué)，才是消費(fèi)真正的發(fā)動(dòng)機(jī)。

我想說(shuō)幾個(gè)獨(dú)立判斷：第一，政策方向的轉(zhuǎn)變比政策力度本身更重要。從＂促消費(fèi)＂到＂修資產(chǎn)負(fù)債表＂，是從治標(biāo)到治本的跨越。

這意味著決策層對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)階段性矛盾的把握更精準(zhǔn)了。這種精準(zhǔn)本身就是最大的利好。第二，修復(fù)過(guò)程不會(huì)立竿見(jiàn)影，但拐點(diǎn)已經(jīng)臨近。

資產(chǎn)負(fù)債表的損壞是積累了好幾年的，修復(fù)也需要時(shí)間。但我相信，2026年下半年到2027年，會(huì)成為消費(fèi)信心逐步回暖的關(guān)鍵期。

一些先行指標(biāo)，比如商品房成交、汽車銷量、餐飲收入，正在出現(xiàn)積極變化。第三，普通人不必過(guò)度焦慮。大勢(shì)的轉(zhuǎn)折往往發(fā)生在最悲觀的時(shí)候。

中國(guó)有14億人的超大規(guī)模市場(chǎng)，有全球最完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有充足的政策空間。把這三個(gè)家底加起來(lái)，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家有更好的牌面。

所謂＂修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表＂，從來(lái)不是一場(chǎng)零和博弈，而是一次集體性的休養(yǎng)生息。最后，一個(gè)樸素的道理： 老百姓的賬本厚了，腰桿就直；腰桿直了，敢花錢；敢花錢了，企業(yè)才有訂單；企業(yè)有訂單了，才能給員工漲工資。

這是一個(gè)完整的正向閉環(huán)。中央這次出手要做的，就是把這個(gè)閉環(huán)里最關(guān)鍵的那塊短板——居民信心——給補(bǔ)上。經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)是人心?？炊诉@一點(diǎn)，就看懂了這一輪政策的真正用意。