綠城深耕上海進(jìn)入2.0時(shí)代

行業(yè)年中成績(jī)單集中落地，上海土拍與成交數(shù)據(jù)放在一處，綠城上半年整套操作， 顯得格外突出 。

四大批次土拍， 綠城全程扎進(jìn)多宗地塊角逐。

3月，溢價(jià)6.6%拿下青浦西虹橋；4月，沖擊徐匯植物園地塊；5月底，連續(xù)競(jìng)拍虹口、南碼頭三宗宅地；6月末，一舉投入近30億，連拿周浦、嘉定新城兩子，補(bǔ)齊上半年土儲(chǔ)。

全市熱門(mén)板塊，綠城幾乎無(wú)一缺席，擴(kuò)儲(chǔ)意圖直白可見(jiàn)。

反觀(guān)整體市場(chǎng)，新房沒(méi)有普漲行情，多數(shù)項(xiàng)目走量乏力，僅局部維持點(diǎn)狀熱度。綠城卻走出兩條向上曲線(xiàn)：

潮鳴外灘三開(kāi)三捷，悅海棠的樣板房開(kāi)放即客流排隊(duì)，項(xiàng)目熱度甩開(kāi)大盤(pán)均值。

同行在收縮，綠城在加倉(cāng)。

這套操作背后的邏輯清晰有力：不追熱度、只重深耕、相時(shí)而動(dòng)。

換言之，綠城上海已經(jīng)正式邁入深耕2.0時(shí)代。

拋開(kāi)短期行情起伏，拆解其今年拿地動(dòng)作與項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，便能讀懂頭部房企迭代升級(jí)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

01

底氣何來(lái)

綠城敢于持續(xù)加倉(cāng)上海，核心不靠行情紅利，靠的是同行難以復(fù)制的產(chǎn)品操盤(pán)與板塊運(yùn)營(yíng)能力。

部分房企只會(huì)坐等板塊成熟、吃現(xiàn)成流量；綠城反向長(zhǎng)線(xiàn)布局，先培育片區(qū)客群，再靠產(chǎn)品拉升區(qū)域價(jià)值，兩條路線(xiàn)早已拉開(kāi)差距。

綠城潮鳴外灘是最好佐證。

綠城潮鳴外灘

地塊出讓時(shí)，板塊認(rèn)知度有限、配套未落地、周邊競(jìng)品扎堆，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)判項(xiàng)目去化承壓。

但綠城通過(guò)弘安里、沁香園深耕虹口，本地操盤(pán)團(tuán)隊(duì)一脈相承，吃透地緣客群需求，跳出“借板塊紅利賣(mài)房”的行業(yè)慣性。

項(xiàng)目開(kāi)篇即錨定高維定位，全力打造“外灘新百年一號(hào)作品”，調(diào)動(dòng)集團(tuán)頂配資源，以匹配外灘百年城市敘事的格局打造產(chǎn)品。

綠城溯源禮查飯店孔雀廳文脈，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪圖紙迭代、1:1實(shí)體打樣，落地 12米三心孔雀門(mén)廊，把歷史肌理轉(zhuǎn)化為當(dāng)代城市地標(biāo)。

同時(shí)最大化挖掘地塊天賦，打造450米立體云廊。

對(duì)內(nèi)串聯(lián)整棟樓棟、俯瞰2500㎡中央草坪，形成層層遞進(jìn)的沉浸式景觀(guān)；對(duì)外銜接4.5公里濱江空中連廊，實(shí)現(xiàn)“社區(qū)-中央公園-濱江”的無(wú)界共生。

從建筑溯源、公區(qū)營(yíng)造到城市共生，綠城形成一套成熟的頂豪打造方法論。

憑借差異化產(chǎn)品體系，項(xiàng)目全程不分銷(xiāo)、不打折，19.8萬(wàn)/㎡頂配房源首開(kāi)即清，均價(jià)逆勢(shì)高出徐匯濱江同級(jí)產(chǎn)品1萬(wàn)/㎡，實(shí)現(xiàn)三開(kāi)三捷，重新定義北外灘頂豪定價(jià)體系。

市場(chǎng)給出溢價(jià)，購(gòu)房者愿意買(mǎi)單，認(rèn)可的是綠城靠產(chǎn)品格局重塑板塊價(jià)值的兌現(xiàn)力。

不止頂豪，西虹橋的悅海棠未開(kāi)先火，更能體現(xiàn)出綠城對(duì)客戶(hù)需求的深度洞察和對(duì)產(chǎn)品的營(yíng)造功力。

作為綠城上海首個(gè)全域抬板住區(qū)，悅海棠全新落地“產(chǎn)品共創(chuàng)”機(jī)制。

悅海棠城市展廳

拿地初期客研、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)同步聯(lián)動(dòng)，物業(yè)提前把控圖紙，營(yíng)銷(xiāo)前置錨定西虹橋改善家庭真實(shí)痛點(diǎn)，全程同步打磨整套產(chǎn)品方案。

依托人車(chē)分層、立體園林等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，悅海棠的樣板一經(jīng)開(kāi)放客流爆滿(mǎn)，在外環(huán)整體冷淡的行情里跑出獨(dú)立熱度。

這套一體化操盤(pán)模式落地成效顯著，現(xiàn)已同步推廣至華東多個(gè)項(xiàng)目。

上半年，綠城一邊以?xún)?nèi)環(huán)標(biāo)桿重塑板塊價(jià)值，一邊靠外環(huán)新品吃透政策窗口，市場(chǎng)口碑持續(xù)沉淀。但凡土拍有綠城報(bào)名，大量改善意向客群都會(huì)翹首以盼。

行情只能左右短期走速，產(chǎn)品與深耕，才是房企穿越周期的王牌。

02

穩(wěn)中求進(jìn)

綠城本輪逆勢(shì)加倉(cāng)，并不是跟風(fēng)搶地的激進(jìn)操作，而是一套成熟的錯(cuò)峰博弈戰(zhàn)略，標(biāo)志上海布局正式邁入深耕2.0階段：

2023-2025年，持續(xù)打通投研、定位、產(chǎn)品共創(chuàng)全鏈路；2026年把前置協(xié)同做深做透，拿地動(dòng)作都建立在片區(qū)長(zhǎng)期沉淀上。

上半年，綠城在上海合計(jì)拿地近50億元。

3月26.75億拿下青浦西虹橋，五批次再擲近30億拿下嘉定、周浦兩宗地塊。

兩幅地塊溢價(jià)均突破19%，高價(jià)競(jìng)拍絕非盲目激進(jìn)，核心是錯(cuò)峰博弈。

周浦地塊鏖戰(zhàn)87輪，擊退華潤(rùn)、招商等五家房企，在央國(guó)企把持核心土儲(chǔ)的市場(chǎng)里突出重圍。

地塊適配新規(guī)產(chǎn)品，踩中綠城改善產(chǎn)品舒適區(qū)，為今年銷(xiāo)售榜單埋下伏筆。

炸天團(tuán)觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，綠城拿地只鎖定三類(lèi)標(biāo)的：需求空白板塊、長(zhǎng)期深耕板塊、價(jià)值兌現(xiàn)潛力板塊。

可以說(shuō)是精準(zhǔn)狙擊，不追熱點(diǎn)。

回頭看每一塊土地背后，都有多年片區(qū)運(yùn)營(yíng)打底：

潮鳴外灘扎根虹口弘安里、沁香園的培育基礎(chǔ)；悅海棠承接春曉園客群積累；嘉定留香園率先跑出片區(qū)標(biāo)桿，就連南碼頭和周浦競(jìng)拍，也是基于浦東長(zhǎng)期人居洞察。

當(dāng)下上海全年供地總量收緊，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，業(yè)內(nèi)共識(shí)“好地必?fù)尅⒛玫乇馗撸ㄒ鐑r(jià)）”。

大部分開(kāi)發(fā)商保持“冷靜”，綠城則“藏器于身，相時(shí)而動(dòng)”，看準(zhǔn)結(jié)構(gòu)性房荒窗口果斷出手。

區(qū)別同行坐等板塊現(xiàn)成配套，綠城堅(jiān)持自主培育片區(qū)，主動(dòng)導(dǎo)入商業(yè)、教育、市政配套，同步迭代產(chǎn)品匹配改善客群。

別人坐等沃土耕種，綠城親手培育板塊價(jià)值，這份長(zhǎng)期定力，才是穩(wěn)中求進(jìn)的底層邏輯。

03

戰(zhàn)略迭代

繼續(xù)深挖綠城此時(shí)此刻為什么在上海加倉(cāng)，本質(zhì)是戰(zhàn)略認(rèn)知領(lǐng)先行業(yè)一個(gè)周期。

2021年行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，綠城是國(guó)內(nèi)最早完成戰(zhàn)略重構(gòu)的頭部房企之一，將重心鎖定一二線(xiàn)城市與長(zhǎng)三角區(qū)域。

這一步預(yù)判，讓綠城避開(kāi)后續(xù)三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力、城市能級(jí)分化的行業(yè)陣痛，率先站穩(wěn)核心城市價(jià)值賽道。

在上海，綠城的打法極其清醒：內(nèi)環(huán)立品牌，近郊做規(guī)模，高端造壁壘，改善跑周轉(zhuǎn)。

2025年依托潮鳴東方，搶占核心稀缺地段，用頂級(jí)產(chǎn)品力擊穿市場(chǎng)，坐穩(wěn)上海頂豪第一梯隊(duì)，拿下高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，完成品牌壁壘搭建。

綠城潮鳴東方

等到今年，全行業(yè)扎堆涌入高端改善賽道，綠城再度迭代打法。

同步開(kāi)啟“近郊深耕”模式，將內(nèi)環(huán)多年打磨的產(chǎn)品體系、操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、客研能力全面下沉，重倉(cāng)嘉定、青浦、周浦等成熟近郊板塊。

表面看是布局下沉，實(shí)則是精準(zhǔn)的周期套利：

上海是全國(guó)少數(shù)兼具利潤(rùn)空間與流通性的一線(xiàn)樓市，疊加綠城的品牌溢價(jià)，近郊新規(guī)改善盤(pán)既能規(guī)避頂豪資金沉淀久、容量小的短板，又能依靠高去化、快周轉(zhuǎn)增厚營(yíng)收。

別人追行情、追熱點(diǎn)，綠城只追本質(zhì)、追長(zhǎng)期。

所謂穿越周期，從來(lái)不是運(yùn)氣，是以全局眼光擇城市、以未來(lái)視角做決策的戰(zhàn)略躍級(jí)。

04

未來(lái)視角

復(fù)盤(pán)綠城這幾年的拿地、推盤(pán)全鏈路，就是研究上海樓市的最好樣本。

整套操作可以用一句話(huà)概括：行情狂熱時(shí)克制，機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)果斷，賽道內(nèi)卷時(shí)錯(cuò)位。

上海樓市結(jié)構(gòu)性分化已成定局，綠城在上半年的三次出手，都是極具參考價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)，精準(zhǔn)踩中下半場(chǎng)趨勢(shì)。

從全域多點(diǎn)拓荒，轉(zhuǎn)入成熟板塊不斷加碼的2.0深耕階段，綠城早已提前鎖定上海改善賽道長(zhǎng)期席位。

加倉(cāng)不是順勢(shì)跟風(fēng)，內(nèi)核是頭部品質(zhì)房企依靠“產(chǎn)品、板塊、運(yùn)營(yíng)”三重壁壘形成的周期碾壓。

如今綠城的腳步，從全維度改善鋪展開(kāi)來(lái)，深耕的輪廓愈發(fā)清晰，持續(xù)收獲行業(yè)和客戶(hù)的認(rèn)可。

新一輪向上生長(zhǎng)的篇章，已然到來(lái)。

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