北京買房：理清思路，購房建議1932

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的情況是四月份賣掉的東城老破小，但因?yàn)橄胭I的房子的各種意外沒買成，也因?yàn)槲覀兪且恢弊夥孔∷詻]著急?，F(xiàn)在我們也在考慮了，我們賣房是因?yàn)閾?dān)心孩子少了導(dǎo)致房子貶值，而我們?nèi)绻儋I房的話那本質(zhì)不還是一樣嗎？無非是差了一點(diǎn)學(xué)區(qū)房的溢價而已。

但我們也不知道考慮的對不對，現(xiàn)在我們是有現(xiàn)金400多萬，如果買的話只能買在豐臺的，保值估計(jì)也不好，而且就算買了房也要在東城租房至少三年，算上高中的話要六年呢。請您給分析一下。

A：

1、房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是兼顧上學(xué)的。既然有溢價，那即便孩子少了也是影響溢價部分，對沒有溢價的房子沒什么影響，而且或許還是利好呢。

畢竟很多家長在孩子上完學(xué)后，都是賣掉學(xué)區(qū)房換成不帶溢價的房子。而商品價格是由供需關(guān)系決定的，那對非學(xué)區(qū)房來說至少不是利空。

2、再一點(diǎn)，出生人口減少是確定的趨勢，但這主要是對中小城市影響大，對北京這種城市的樓市大盤無所謂。

可以參考其他國家吧，主要看同為東亞文化圈的日韓新加坡等國，還有寶島省和香港市。都出生人口減少很多年了，偏遠(yuǎn)地區(qū)的房價確實(shí)降了，但首都+核心區(qū)的房價沒受影響。

3、差了“一點(diǎn)”學(xué)區(qū)溢價？這可不是一點(diǎn)，而是平均25%呢，以400萬來說就是100萬，這能是一點(diǎn)兒？

這溢價部分是2013年教改之后的幾年里單獨(dú)漲出來的，就因?yàn)閺哪悄觊_始是人口高峰期。但自從2023年高峰期見頂之后，溢價已經(jīng)開始降了，只是降的還不多而已。以后是否繼續(xù)降看情況吧，但在房價中的占比至少不會回升了，除非有特殊的利好政策。

而那些不算學(xué)區(qū)房的本來就沒溢價，當(dāng)年也就沒跟著占到便宜?？蛇@也是優(yōu)勢吧，因?yàn)榈搅巳雽W(xué)低谷期也沒有溢價可降。

4、豐臺保值好的板塊有的是，不少房子的價格走勢都不落后大盤，而且如果跟東城換租的話還能占便宜呢。

以400萬為例吧，如果買在豐臺的普通商品房小區(qū)，那租金一般在6/7000塊錢。而拿著這筆錢，如果是租同等的房子，至少能租到價值500萬以上的。這中間的租金價差，就是因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價造成的。

5、簡單就這情況吧。是否買房由您自己決定，或者說如果有高息+穩(wěn)妥的理財渠道，那就沒必要買房，拿著收益租房才劃算了，屬于發(fā)揮出了資本的最大價值。但如果實(shí)在找不到穩(wěn)妥的理財渠道，那還是買套房踏實(shí)吧。

僅供參考。

二

Q:

我家情況是房子不算少，但都是回遷房，南四環(huán)外的，地段和質(zhì)量都不怎么樣，保值也差，這兩年跌了至少30%。所以我想換掉兩套換成一套，帶點(diǎn)學(xué)區(qū)功能的，先出租，然后過幾年等孩子上學(xué)了再去住。但這想法家里人都不太同意，想聽聽您的分析。

A：

1、呵呵，人和人不一樣啊。您這是至少有三套房還覺得不滿意，而北京800萬北漂兒中有500多萬人連一套北京的老破小都買不起。即便是北京人，也至少有上百萬家庭200多萬人買不起北京房子呢。您所吐槽的其實(shí)已經(jīng)是人家的理想甚至是夢想了。

2、我要建議是既然家里沒達(dá)成統(tǒng)一意見，那就甭著急，可以等孩子快上學(xué)了再考慮。理由如下：

一是既然是先出租，那只要是普通意義上的學(xué)區(qū)房，就必定包含學(xué)區(qū)溢價，租金收益肯定比您現(xiàn)在的兩套房子低。

假定您每套房子值300萬吧，那南四環(huán)回遷房的租金一般在5000多塊錢，一年6萬兩套12萬。而如果換成學(xué)區(qū)房，即便是老破小的租金收益高，600萬房子也就收到10萬租金差不多了，每年收益少2萬。而如果換成商品房，那租金能有8萬就差不多錯了，少4萬呢，劃算嗎？這還沒算置換的稅費(fèi)成本呢，算上更不劃算。

3、二是今年是入學(xué)人數(shù)的明確拐點(diǎn)，之后這下降趨勢至少延續(xù)到2032年，是否會回升要看今年的出生人口了。那既然是入學(xué)人數(shù)下降，學(xué)區(qū)房的溢價就很有可能受影響。其實(shí)這幾年已經(jīng)降了一些了，只是還不多而已。

所以如果提前太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，那不光是租金低，還要冒一些溢價部分的保值風(fēng)險。我覺得不劃算。

4、第三就是家里人的意見了，因?yàn)榻逃@事兒是必須全家共同努力的。簡單說吧，要想讓孩子成績好，那孩子的天分+努力，媽媽的信息+陪伴，爸爸的資金支持+理解，那是一個都不能少啊。

而如果家里人連房子都不同意換，在后續(xù)的教育過程中估計(jì)也會有分歧，那對孩子的教育就不利了唄。甚至有可能學(xué)區(qū)房白買，還是不劃算。

5、所以我的建議是等等看吧，至少是先讓全家達(dá)成統(tǒng)一意見再說。教育是長遠(yuǎn)的事兒，不急在一時；房子也是長期投資，也不急在一時。

僅供參考。

三

Q:

方莊新坐標(biāo)小區(qū)，形式上像公寓，但其實(shí)是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，民水民電有燃?xì)?，這種房能買嗎？我主要是為了自住，保值的話不落后大盤就行。

A：

1、公寓這個詞本來就是指形式或功能的，跟土地產(chǎn)權(quán)無關(guān)。打個比方這就跟“皮卡”似的，是一種細(xì)分的產(chǎn)品，但跟汽油柴油還是電動的無關(guān)。北京最早的公寓都是70年產(chǎn)權(quán)，后來因?yàn)楣ど虡I(yè)用地更便宜才改成40/50年為主的。

2、70年產(chǎn)權(quán)的肯定是民用水電，有燃?xì)饪梢运銉?yōu)勢，但也不算太大吧，對價格走勢沒什么幫助。房子肯定能買，想好了自己的主要需求就行。

3、簡單說吧，公寓的優(yōu)勢就是居住的性價比相對高，出租的話租金收益率也偏高。北京現(xiàn)在的平均租售比在650左右，老破小也在500左右，而公寓一般都是400甚至更低，對應(yīng)的收益率就偏高了，凈收益達(dá)到3%都正常。

但這收益高的前提是房子的售價低，所以才顯的收益高的。但既然是售價低，就說明價格走勢偏弱，這保值角度還有可能不落后大盤嗎？所以這種房的劣勢就是升值慢，短期無所謂，長期看下來就挺明顯了。

4、新坐標(biāo)早期的價格挺貴的，高出大盤均價至少30%。畢竟那個年代來北京的年輕人多，他們對小戶型公寓很追捧。但之后這些年來北京的年輕人減少，所以公寓的價格和租金都偏弱了。

再加上新坐標(biāo)的地段兒是典型的兩區(qū)交界，而且可以算朝陽的飛地，隔著鐵道呢，朝陽是不太可能對這一小塊地進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)的，所以這地段兒對于朝陽的小區(qū)來說至少不占優(yōu)吧。

另外這里雖然也算板樓，但進(jìn)深長，所以多數(shù)戶型都一般吧，居住體驗(yàn)弱點(diǎn)兒，看房的時候可以多比較一下。

5、簡單就是這情況，新坐標(biāo)的優(yōu)勢就是居住，以自住+出租為主的就很合適。但價格走勢長期弱于大盤，以后最好的成績就是不再走弱吧。

僅供參考。

四

Q:

本人北京人90后首次購房，戶口在西城所以沒有學(xué)區(qū)要求，想買戶型大點(diǎn)的，手里有200多萬+公積金+首貸資格?？戳税藢毶胶蜅钋f的幾套復(fù)式房覺得性價比還可以，都是400多萬170平以上，但有個疑問，這種房子是不是因?yàn)椴缓觅u才價格低的啊？性價比真的高嗎？

A：

1、估計(jì)您看的都是頂復(fù)，而且是不帶電梯的，否則這倆地段兒不至于2萬多一平。

2、之所以價格相對低，可以說是因?yàn)椴缓觅u，但本質(zhì)還是供需關(guān)系造成的。或者這么說吧，雖然頂復(fù)在市場上的供應(yīng)量不大，但因?yàn)檫@是小眾產(chǎn)品，所以愿意買的需求更少。那在供大于求的情況下，價格自然上不去了。

這種產(chǎn)品都是20年以前開發(fā)的，那會兒流行“樓中樓vs空中別墅”的設(shè)計(jì)，再加上有的頂復(fù)還送露臺或閣樓，所以在當(dāng)年挺受歡迎的。但后來都流行大平層了，人們越來越懶，愿意在家里爬樓梯的越來越少。

另外您看的頂復(fù)肯定都是普通的老小區(qū)，很多買房人不是買不起頂復(fù)，而是覺得沒必要，面積大了也是浪費(fèi)，所以專門到這種小區(qū)買大戶型的更少。反觀別墅區(qū)也凈是不帶電梯的，同樣不好賣，但價格未必低。

3、既然是價格低，那就能用同樣的總價買到更大的面積，自然是性價比高了?；蛘咭部梢杂米馐郾葋肀容^，得出的結(jié)果一般也是性價比相對高。但這是居住角度的，其他角度就未必高了，否則不至于不好賣。

僅供參考。

五

Q:

我想問一下您對北京和沈陽的房子的未來看法的問題。因?yàn)槲覀冊诒本]戶口，郊區(qū)買套房子感覺也對落戶沒什么幫助。主要就是錢少，所以想法是能不能先在沈陽買一套，比如渾南，現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)都7000多，已經(jīng)好多年沒漲了。

然后不管以后漲不漲也是個最后的退路，而且租金比北京高，我同學(xué)的128平次新房能賣80萬左右，租金是每月3000，租售比4.5%，比北京高的多。

A：

1、我對其他城市的房子都不懂，沈陽都好幾年不去了，曾經(jīng)有過的房子也早賣了，實(shí)在不敢建議。

2、不過您對沈陽的租金收益可能高估了一點(diǎn)兒?；蛘哒f當(dāng)?shù)氐氖找媛士隙ǜ哂诒本讲涣?.5%的程度，這種二線省會城市一般3%就基本差不多了。

當(dāng)然我也相信您同學(xué)這套房的收益，但這前提是他遇到了穩(wěn)定的租客。而您買房出租就未必了，很有可能是租金確實(shí)是3000一月，但一年退租后的空置期要好幾個月，所以綜合下來的收益率也就3%左右了。

但這確實(shí)比北京高，北京即便是老破小，毛收益率最高也就達(dá)到3%，普通的2.5%就差不多了，商品房也就1.8%。

3、其他的我沒什么可說的，對沈陽實(shí)在不熟悉，幫不上忙。

僅供參考。

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