四川
最近不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域有件大事，京東產(chǎn)發(fā)聯(lián)合高核資本設(shè)立的京東高核現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)構(gòu)間倉(cāng)儲(chǔ)物流不動(dòng)產(chǎn)投資基金，在上交所正式落地，總投資規(guī)模約 42 億元。
這是全國(guó)首單以倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)為底層的這類產(chǎn)品。
消息剛出，市場(chǎng)就給出了直接反饋，這單產(chǎn)品超額認(rèn)購(gòu)，利率一路下行，畢竟好資產(chǎn)越來越難找了。
簡(jiǎn)單拆解下，現(xiàn)在這類不動(dòng)產(chǎn)投資基金分兩種：面向普通老百姓的公募產(chǎn)品，幾十塊就能上車；另一種就是這次的機(jī)構(gòu)間產(chǎn)品，只定向賣給頭部保險(xiǎn)公司、大型機(jī)構(gòu)，門檻很高，不對(duì)外零售。
這單產(chǎn)品落地，等于京東產(chǎn)發(fā)在倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)證券化賽道搶了個(gè)先手，以后想走這條路的產(chǎn)業(yè)資本，就有現(xiàn)成的參照系了。
當(dāng)下很多實(shí)體商鋪、寫字樓的空置率壓力不小，租金也疲軟。反過來，倉(cāng)儲(chǔ)物流的核心城市租金一直在回升，是當(dāng)下少有的基本面向好的不動(dòng)產(chǎn)類別。
背后邏輯很實(shí)在：電商和即時(shí)零售還在增長(zhǎng)，加上一帶一路的貿(mào)易量持續(xù)攀升，倉(cāng)庫(kù)需求是實(shí)打?qū)嵉挠残枨蟆C(jī)構(gòu)手里的閑錢沒好去處，自然就往這扎堆了。
真正讓市場(chǎng)信服的，是京東產(chǎn)發(fā)這些年攢下的硬實(shí)力。從 2019 年推出第一只核心基金開始，兩輪融資跟進(jìn)，陸續(xù)鋪開開發(fā)基金、收購(gòu)基金、合伙投資平臺(tái)，產(chǎn)品線越做越全。
到 2023 年，京東產(chǎn)發(fā)在上交所上市了國(guó)內(nèi)首單名企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募不動(dòng)產(chǎn)投資基金，從拿地開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理到資本退出的全周期操盤能力已經(jīng)走通。
截至去年底，京東產(chǎn)發(fā)管理著 280 多個(gè)項(xiàng)目，全球總面積超 2700 萬㎡，管理總資產(chǎn)規(guī)模超 1200 億元。最關(guān)鍵的是，即使按最嚴(yán)口徑，出租率也能維持在 90% 以上，比行業(yè)平均高出一大截。
外部客戶收入占比六成多，馬士基、寶馬這些頭部企業(yè)都是租客，租戶實(shí)力硬、行業(yè)覆蓋廣，單一客戶或行業(yè)的波動(dòng)很難影響整體出租率，租金收繳也一直保持高位。
這些底層資產(chǎn)本身就有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗周期能力強(qiáng)，是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金流壓艙石。
當(dāng)越來越多產(chǎn)業(yè)資本沿著這條路走下去，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融的大循環(huán)，才算真正有了落地的支點(diǎn)。
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