6.22-6.28 周度市場全景-成交放量下的結構性修復與土拍理性

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本周無錫商品住宅成交顯著放量，成交面積4.87萬㎡，環比大幅回升56.59%，同比下降25.39%；成交均價19478元/㎡，環比上漲4.09%，同比下降18.13%。

本周供應面積2.15萬㎡，供求比0.44，市場去庫存特征明顯。

土拍方面，6月26日集中成交5宗涉宅地塊，總成交金額34.09億元，全部底價成交（溢價率0%），梁溪區斬獲2宗核心地塊。

本周成交顯著放量，環比大幅回升，供應端雖有所恢復但整體仍處低位。

本周無錫商品住宅供應面積2.15萬㎡（201套），環比大幅增加（上周供應為0），同比增長86.73%；供求比0.44，供應顯著低于成交，市場去庫存特征凸顯。

成交方面，本周成交面積4.87萬㎡（379套），環比增長56.59%，同比下降25.39%；成交金額9.48億元，環比增長62.96%，同比下降38.92%。價格方面，本周成交均價19478元/㎡，環比上漲4.09%，同比下降18.13%；套均價250萬元/套，環比下降1.97%，同比下降26.02%。

縱向對比來看，上周（第24周）成交面積3.11萬㎡，成交均價18712元/㎡；去年同期（2025年第25周）成交面積6.52萬㎡，成交均價23790元/㎡。本周成交量價均較上周有所修復，但與去年同期相比仍有明顯差距。

本周成交面積環比顯著放量，帶動成交均價同步小幅上揚，反映市場活躍度較上周有所提升，但較去年同期的絕對量級仍處于恢復階段。

本周涉宅地塊集中成交，全部底價出讓，房企拿地態度趨于理性。

本周成交5宗涉宅用地，均于6月26日集中成交，全部底價成交（溢價率0%），合計總成交金額34.09億元，總建面積29.85萬㎡，平均樓面價11418元/㎡。

從分布與拿地房企來看，梁溪區2宗地塊合計總價21.74億元，占本批次總成交額的63.8%，是本周土拍的絕對主角；

其中XDG-2026-14號地塊樓面價16546元/㎡，為本批次最高，反映核心城區地價仍處高位。全部底價成交，溢價率0%，顯示房企拿地意愿趨于理性，去化壓力仍制約企業加價拍地的動力。

建發房產在新吳區旺莊路板塊繼續布局，體現頭部央企/國企的戰略性補倉態度。濱湖區馬山板塊、錫山區錫北板塊均為遠郊區域，樓面價相對偏低，體現區域分化格局。

本周呈現"中部崛起、兩翼分化"格局，經開區、惠山區、錫山區大幅放量，濱湖區和梁溪區明顯收縮。

各區域商品住宅成交數據表現如下：

• 梁溪區：成交面積4100㎡（25套），均價25977元/㎡，成交均價環比+10.25%，面積環比-22.16%，同比-55.55%。

• 錫山區：成交面積9488㎡（75套），均價17600元/㎡，面積環比+104.25%，同比+1.64%。

• 惠山區：成交面積10724㎡（96套），均價14911元/㎡，面積環比+265.16%，供應面積10555㎡（100套），同比+10.75%。

• 經開區：成交面積9991㎡（68套），均價26118元/㎡，面積環比+368.42%，同比-27.42%。

• 新吳區：成交面積9633㎡（83套），均價16864元/㎡，面積環比+2.07%，同比+32.01%，供應面積10910㎡（101套）。

• 濱湖區：成交面積4728㎡（32套），均價19260元/㎡，面積環比-29.08%，同比-70.31%。

各區域環比漲跌幅差異顯著，經開區與惠山區成交面積實現數倍增長，而濱湖區與梁溪區則出現明顯回落，區域間冷熱不均現象突出。

本周金額榜TOP5格局較為分散，惠山區剛需集中釋放，高端改善產品溢價突出。

金額榜TOP5覆蓋經開、惠山、錫山、新吳四大區域，格局較為分散。

• 愉樾天成（經開區/奧體板塊）以28套、7591萬元奪得金額榜冠軍，均價22479元/㎡，體現改善型客群購買力較強。

• 建發觀云（新吳區/旺莊路板塊）以14套成交但均價達25673元/㎡，入榜第五，反映高端改善產品溢價能力突出；值得關注的是，建發房產本周同時在新吳區旺莊路板塊拍地，產品線與土儲形成協同。

• 惠山區有兩個項目同時上榜（萬科樟灣國際+長安里），合計52套，體現剛需/剛改購買力在惠山區的集中釋放。

• 樾湖尚郡套數最多（34套），均價最低（13872元/㎡），錫山區宛山湖板塊的剛需屬性顯著。

總體來說本周成交放量由頭部剛需項目集中備案驅動，均價結構性回升源于經開、梁溪高價項目成交占比提升，土地端全部底價成交反映房企拿地仍偏謹慎。

短期來看，無錫樓市將延續“剛需托底、改善蟄伏、區域分化加劇”的筑底格局。

成交規模能否持續放大，取決于頭部項目備案節奏的持續性及新增供應能否溫和恢復。

價格端在“核心區高端項目穩價、外圍剛需盤以價換量”的雙軌并行下，整體將保持窄幅震蕩。

土拍市場全部底價成交已釋放明確信號——房企對后市預期仍偏謹慎，去化壓力成為制約加價拿地的核心變量。

下半年市場走向的關鍵變量在于：7月政策端能否釋放更強信號、核心區改善需求能否有效修復、以及外圍板塊去化速度能否匹配新增供應節奏。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過深度智聯·CO-WORK撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議。

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