自如輕裝上陣，業(yè)主“負(fù)重前行”？

出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 馮羽

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

6月畢業(yè)季，租房市場(chǎng)重新燃起熱度。

經(jīng)過兩年價(jià)格調(diào)整，2025年5月全國住宅平均租金跌幅明顯收窄，疊加高校畢業(yè)生集中入市，需求端釋放積極信號(hào)，租賃行業(yè)迎來了一年中最旺的季節(jié)窗口。

自如作為頭部平臺(tái)，自然也借勢(shì)發(fā)力——5月啟動(dòng)第14季“海燕計(jì)劃”，以房租月付、0押金、搬家券和千元安家基金等組合拳，試圖在應(yīng)屆生群體中搶占心智。

租賃需求回暖，業(yè)主本應(yīng)共享紅利。然而，近期多位自如業(yè)主卻接到通知，要求主動(dòng)下調(diào)租金，否則解約需賠付裝修費(fèi)等若干費(fèi)用。

一邊是租房市場(chǎng)升溫，一邊是業(yè)主被壓價(jià)，反差之下，自如的“增益租”模式再次被推上風(fēng)口浪尖。

自2021年自如全面轉(zhuǎn)向“增益租”以來，其宣稱通過房屋增值實(shí)現(xiàn)與業(yè)主共贏，但現(xiàn)實(shí)卻是：從2025年初開始，自如單方面解約業(yè)主事件頻發(fā)，社交平臺(tái)上時(shí)有輿論，品牌口碑受影響。

與此同時(shí)，自如于2025年初推出“美家二手房”品牌，正式跨入二手房交易賽道。

2025年底，自如董事長(zhǎng)、CEO熊林在采訪中公開表示“自如最難的時(shí)候過去了”，并稱公司全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、收入和利潤的全面回升。

企業(yè)層面確實(shí)熬過了租賃市場(chǎng)下行的寒冬，但對(duì)廣大業(yè)主而言，最難的日子是否真的已經(jīng)“翻篇”？答案遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。

1、“增益租”，誰獲益？

作為國內(nèi)分散式長(zhǎng)租模式的先行者，自如的高光時(shí)刻曾與中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代緊密交織。

回望2011年，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)以C2C模式為主，信息分散、服務(wù)粗放，中介僅充當(dāng)撮合角色，鏈條極短。彼時(shí)出身鏈家的熊林敏銳捕捉到改造租房市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，將個(gè)人房源產(chǎn)品化，構(gòu)建C2B2C模式，讓交易鏈條透明化，效率大幅提升。

早期，自如憑借“三板斧”快速站穩(wěn)腳跟：整合分散房源，以整租或合租形式適配年輕主流客群；提供定期保潔與維修，讓租住品質(zhì)可控；推動(dòng)房源信息線上化，實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)匹配。

這套打法在當(dāng)時(shí)頗為新穎，在一線及新一線城市，四、五戶合租一套房迅速成為常態(tài)。而幕后推手，正是國內(nèi)租房市場(chǎng)供需兩端的飛速擴(kuò)張——自如恰好搭上了這趟快車。

2016年脫離鏈家獨(dú)立運(yùn)營后，自如快速擴(kuò)張，到2017年房源規(guī)模突破50萬間，穩(wěn)坐長(zhǎng)租行業(yè)頭把交椅。至2019年前后，其國內(nèi)房源管理量一度突破100萬間。

然而轉(zhuǎn)折隨之而至。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，高房?jī)r(jià)神話褪色，租房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，大批租賃企業(yè)倒閉，自如的房源規(guī)模也基本陷入停滯。

2021年，自如將核心經(jīng)營模式升級(jí)為“增益租”，對(duì)外宣稱要從“二房東”轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管理公司。

新模式的核心邏輯是：業(yè)主承擔(dān)房屋裝修改造費(fèi)用，自如承諾保底租金及后續(xù)溢價(jià)分成。

北京一位自如管家向「子彈財(cái)經(jīng)」解釋道：“相比舊模式，增益租沒有空置期和差價(jià)，業(yè)主收益由‘出租租金－運(yùn)營成本－管理費(fèi)’構(gòu)成。”

但細(xì)拆費(fèi)用結(jié)構(gòu)，業(yè)主的實(shí)際支出“不降反增”——月服務(wù)費(fèi)為租金的10%；年維修基金一居/兩居860元/年，三居及以上960元/一年；將房屋裝修升級(jí)后成本在月租金里抵扣（裝修成本均攤）；以及激勵(lì)公司費(fèi)用，即出租率在90%-95%之間，需繳納房租1.8%-2%不等的激勵(lì)費(fèi)用，即服務(wù)費(fèi)的變種。

“之前還有分紅，今年自如打電話說虧本要降價(jià)，分紅肯定是沒有了。”一位自如業(yè)主表示。

降租在自如業(yè)主群體中早已不是新聞。“自如說市場(chǎng)下行嚴(yán)重，房租大幅下降，給了我兩個(gè)方案，一個(gè)是中途解約，自如賠償我違約金，但是我需要支付自如未抵扣完的裝修款；第二個(gè)方案是每個(gè)月下調(diào)500元租金，繼續(xù)履行合同。”北京的一位自如業(yè)主對(duì)「子彈財(cái)經(jīng)」表示。

在小紅書某“自如房東互助群”中，多位自如業(yè)主表示企業(yè)方面要求降租金，否則將單方面解約，業(yè)主還要賠付剩余裝修款。多位業(yè)主均表示“很受傷”，甚至直言“自如威脅解約騙取業(yè)主裝修費(fèi)”。

（圖 / 小紅書自如房東互助群）

有趣的是，與近兩年同期相比，今年租金表現(xiàn)明顯更穩(wěn)定。中指研究院發(fā)布的50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2024年5月和2025年5月，50城住宅平均租金環(huán)比跌幅均超過0.3%，而今年同期環(huán)比跌幅僅為0.11%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過連續(xù)兩年的價(jià)格調(diào)整，租賃市場(chǎng)供需關(guān)系逐步改善，加之保障性租賃住房對(duì)市場(chǎng)租金形成“定錨”作用，租金波動(dòng)幅度明顯減弱。尤其是一線城市租賃市場(chǎng)基本面率先企穩(wěn)。

而從2025年開始，社交媒體上已經(jīng)出現(xiàn)一批自如業(yè)主表示遭單方面解約，自如解約潮并非空穴來風(fēng)。

在增益租模式下，自如重資產(chǎn)運(yùn)營得以消解，輕資產(chǎn)模式讓自如的中長(zhǎng)期待攤費(fèi)用得以優(yōu)化，同時(shí)還能通過供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)壓低成本鎖定裝修利潤。

對(duì)熊林和自如來說，“最難的時(shí)候過去了。”目前自如管理的資產(chǎn)中，70%已轉(zhuǎn)換成“增益租”模式。2021年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，讓自如能夠很好地抵擋行業(yè)沖擊，“增益租”也被熊林看作是租賃企業(yè)轉(zhuǎn)型之路的“最優(yōu)解”。

但在企業(yè)度過難關(guān)的背后，部分業(yè)主并未嘗到共贏的甜頭，反而感到被“背刺”。“原來自如在租賃市場(chǎng)口碑是最好的，我也是看中這個(gè)才一次性付清裝修全款，現(xiàn)在自如讓降租，我接受不了。”一位上海自如業(yè)主對(duì)「子彈財(cái)經(jīng)」表示。

2、二手房，高溢價(jià)

2025年3月，自如將觸角伸向房產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一端——二手房買賣。

存量房市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，部分二手房掛牌半年仍乏人問津，自如入局正是看中了這一僵局中蘊(yùn)含的變量。同時(shí)，其租賃業(yè)務(wù)積累的海量租客與業(yè)主，天然可轉(zhuǎn)化為二手房交易的潛在客戶，委托賣房亦能為平臺(tái)帶來多元化收入，緩解長(zhǎng)租業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力的壓力。

針對(duì)這一痛點(diǎn)，自如推出“美家二手房”品牌，主打品質(zhì)好房、全網(wǎng)聯(lián)賣和傭金5折，核心創(chuàng)新點(diǎn)在于對(duì)房源的系統(tǒng)化改造。

據(jù)公開信息，美家二手房嚴(yán)選北京、上海等城市的優(yōu)質(zhì)樓盤房源，根據(jù)美化程度不同推出煥新好房、清水好房、心舍好房三大產(chǎn)品，幫助業(yè)主賣房。

其中，煥新產(chǎn)品主要針對(duì)基礎(chǔ)還不錯(cuò)的房屋，做二次7天的美化煥新出售；清水好房則是針對(duì)幾十年以上的老舊房屋做整體改造；心舍好房是針對(duì)客單價(jià)比較高的房屋，走高品質(zhì)、智能化家居改造。

（圖 / 自如美家房源）

這種模式類似于國外的“房源美化代賣”，代賣公司對(duì)房源進(jìn)行裝修美化，再以特定的價(jià)格推向市場(chǎng)，代賣公司的業(yè)務(wù)核心來自于房源裝修產(chǎn)生的溢價(jià)。

這一業(yè)務(wù)與現(xiàn)有租賃、裝修業(yè)務(wù)形成協(xié)同，復(fù)用其成熟的裝修供應(yīng)鏈，可以為資本市場(chǎng)提供新的增長(zhǎng)敘事。

但裝修代賣能否成功，核心在于兩個(gè)因素，房源美化裝修的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)以及房源去化的能力，否則會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)壓力。而自如美家目前的拓展區(qū)域有限，仍在試水階段。

“裝修費(fèi)用在幾萬到十幾萬不等，這個(gè)費(fèi)用需要業(yè)主來承擔(dān)。不過裝修后能夠提升房屋品質(zhì)，掛牌價(jià)和成交價(jià)會(huì)提高一些。”自如美家二手房業(yè)務(wù)專員對(duì)「子彈財(cái)經(jīng)」表示，“目前北京重點(diǎn)服務(wù)區(qū)域集中在青年路和三元橋板塊，其他區(qū)域的業(yè)務(wù)仍在拓展中。”

自如美家并沒有獨(dú)立的APP，而是內(nèi)嵌在自如平臺(tái)內(nèi)。在自如APP首頁圖位置，赫然陳列著“輕松買賣好房”的廣告詞，二手房業(yè)務(wù)甚至占據(jù)著比租賃業(yè)務(wù)更好的版面位置。

（圖 / 自如APP）

賣家享受業(yè)主服務(wù)，買家則通過平臺(tái)定制買房服務(wù)享受五大權(quán)益，即買家傭金5折、全網(wǎng)定制找房、專業(yè)購房建議、定制裝修方案和資深管家服務(wù)。

然而，價(jià)格對(duì)比卻引發(fā)爭(zhēng)議。以北京豐臺(tái)區(qū)怡海花園二居室為例，該房源在自如美家定價(jià)549萬元，而同小區(qū)同戶型房源在貝殼找房平臺(tái)定價(jià)在400萬元-500萬元不等，自如美家定價(jià)高出不少。不同平臺(tái)房源均為簡(jiǎn)裝，自如美家房源裝修風(fēng)格與自如出租房一致。且自如美家房源較少。

（圖 / 自如美家（左）；貝殼找房（右））

“現(xiàn)在二手房選擇這么多，裝修精美帶來的溢價(jià)有限，業(yè)主不會(huì)因?yàn)樾卵b修就提高交易價(jià)格。”一位房產(chǎn)中介對(duì)「子彈財(cái)經(jīng)」表示，“而且很多業(yè)主擔(dān)心甲醛問題，并不傾向于重新裝修過的房子，害怕買到串串房。”

更是有消費(fèi)者直言：“自如的裝修風(fēng)格出租還行，買賣時(shí)就顯得不那么‘上檔次’。”

業(yè)主承擔(dān)額外裝修費(fèi)，買家支付高溢價(jià)，這筆交易能否雙贏，本身就要打個(gè)問號(hào)。更關(guān)鍵的是，二手房業(yè)務(wù)上線一年有余，但在用戶心智中自如仍是一家租賃企業(yè)，而非交易平臺(tái)。

“貝殼做了十多年了品質(zhì)有保障，其他品牌還有我愛我家、安居客、58同城可選，自如美家知名度不高，雖然買房能打5折，但在房產(chǎn)交易這件大事上，服務(wù)水準(zhǔn)和置業(yè)專業(yè)度可比價(jià)格要重要的多。”一位正在考慮購買二手房的用戶表示。

此外，自如還推出“智愛家”和“自如家服”子品牌，布局智能智裝與家庭服務(wù)，試圖打通全產(chǎn)業(yè)鏈，但多元化擴(kuò)張能否真正形成合力，尚待驗(yàn)證。

針對(duì)二手房業(yè)務(wù)模式等問題，自如方面稱公司業(yè)務(wù)尚在拓展中，不便回應(yīng)。

3、合規(guī)難，競(jìng)爭(zhēng)更難

用戶口碑下滑，也從側(cè)面折射出自如在房屋市場(chǎng)管理合規(guī)上有待改進(jìn)。

今年4月，自如因官網(wǎng)發(fā)布不真實(shí)、不準(zhǔn)確房源信息，被北京市住建委責(zé)令改正并罰款3萬元。

這種違規(guī)事件并非孤例。自2021年“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”被寫入政府工作報(bào)告以來，行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊，長(zhǎng)租公寓從野蠻生長(zhǎng)邁入合規(guī)化、精細(xì)化的新階段。

當(dāng)前，長(zhǎng)租行業(yè)形成四類主要參與者：

一是房地產(chǎn)開發(fā)商系，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓，自2016年后大規(guī)模進(jìn)入租賃市場(chǎng)；

二是房地產(chǎn)中介系，如鏈家（貝殼）、我愛我家，憑借門店網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)紀(jì)人資源，在獲客和轉(zhuǎn)化上具備天然壁壘；

三是第三方專業(yè)化運(yùn)營平臺(tái)，以自如為代表，聚焦分散式房源管理與服務(wù)；

四是酒店集團(tuán)，如華住與窩趣，側(cè)重于集中式公寓和輕資產(chǎn)托管。

據(jù)中指研究院報(bào)告，長(zhǎng)租行業(yè)格局漸趨清晰：房企系主導(dǎo)規(guī)模，地方國企系主導(dǎo)保障性租賃，創(chuàng)業(yè)系和酒店系則深耕輕資產(chǎn)運(yùn)營，各類型企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但彼此間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。

自如雖在分散式長(zhǎng)租領(lǐng)域占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但面對(duì)開發(fā)商系的資金實(shí)力、中介系的線下滲透力，以及國企系在保障性租賃住房上的政策紅利，其“護(hù)城河”并不穩(wěn)固。

而合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生不僅侵蝕品牌信任度，更可能影響資本市場(chǎng)對(duì)其治理能力和內(nèi)控水平的評(píng)估。

事實(shí)上，自如的上市計(jì)劃已延宕多年。2019年底曾傳出赴美IPO，籌資5億-10億美元；2023年3月又傳最早于4月向港交所遞表；同年7月再次被曝出“最快三季度遞交招股書”。

此外，自2020年后，自如再無新融資進(jìn)入，缺乏外部輸血，只能靠?jī)?nèi)部造血和拓展新業(yè)務(wù)求生。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，二手房買賣業(yè)務(wù)確能為IPO增添新敘事，但也可能干擾上市進(jìn)程——新業(yè)務(wù)的合規(guī)性、盈利能力及成長(zhǎng)性，尚需時(shí)間驗(yàn)證，若被視作掩蓋核心租賃業(yè)務(wù)下滑的“權(quán)宜之計(jì)”，反而會(huì)削弱投資人的信心。

從“省心租”到“增益租”，從長(zhǎng)租公寓到二手房代賣，自如始終在尋找抵御周期、拓寬邊界的路徑。

熊林將公司定位為“提供高品質(zhì)居住產(chǎn)品和服務(wù)的科技公司”，而非簡(jiǎn)單的“最大房東”——這一愿景固然宏大，但現(xiàn)實(shí)卻是：轉(zhuǎn)型的成本部分轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)仍存，新業(yè)務(wù)溢價(jià)過高且品牌認(rèn)知薄弱。

租賃市場(chǎng)回暖，企業(yè)利潤回升，但業(yè)主未能共享紅利，反而被壓價(jià)、解約、倒賠裝修款，這種“單贏”格局注定難以持久。

二手房代賣雖打開了想象空間，但若不能解決去化效率和用戶信任問題，便只是一場(chǎng)“華麗的冒險(xiǎn)”。

對(duì)自如而言，最難的日子或許過去了，但真正的考驗(yàn)才剛剛開始——如何在商業(yè)利益與合作伙伴權(quán)益之間找到平衡、在合規(guī)框架下重建口碑以及讓二手房新業(yè)務(wù)不淪為“故事”而成為可持續(xù)的增長(zhǎng)引擎，這些問題的答案，遠(yuǎn)比一句“最難的時(shí)候過去了”要沉重得多。

*文中題圖及未署名配圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。