江蘇
上海的李女士和丈夫協(xié)議離婚，離婚協(xié)議寫明婚后共有的一套房子歸李女士所有。但房子貸款沒還完，銀行不同意過戶，所以房產(chǎn)證上還是兩人的名字。離婚兩年后，前夫因?yàn)樽錾馇穫?00萬被法院起訴，債權(quán)人申請查封了這套房子。李女士急了：“房子早就歸我了，憑什么查封？”
【結(jié)論先行】法院查封的是登記在前夫名下的財(cái)產(chǎn)。李女士可以向法院提出執(zhí)行異議，如果能證明離婚在前、債務(wù)在后、實(shí)際居住，大概率能保住房子。
【一、為什么法院會查封？】
不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為準(zhǔn)。雖然離婚協(xié)議約定房子歸李女士，但沒有辦理過戶登記，對外公示的產(chǎn)權(quán)人仍然是前夫。債權(quán)人不知道離婚協(xié)議的存在，法院依據(jù)不動產(chǎn)登記簿查封，是合法的。
【二、李女士如何申請解封？】
李女士可以向執(zhí)行法院提出案外人執(zhí)行異議，要求解除查封。需要提供：①離婚協(xié)議原件（民政局備案）；②證明離婚協(xié)議真實(shí)有效；③證明房子實(shí)際由李女士占有使用（水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)記錄）；④證明李女士沒有惡意逃避債務(wù)（離婚在前，債務(wù)在后）。
如果法院支持異議，會解除查封。如果不支持，李女士可以提起案外人執(zhí)行異議之訴。
【三、什么情況下法院會支持李女士？三個有利因素】
①離婚時間早于前夫的債務(wù)形成時間。李女士離婚兩年后前夫才借錢，說明不是惡意逃債。②李女士長期實(shí)際居住在該房屋內(nèi)，有水電煤繳費(fèi)記錄。③李女士沒有其他住房，這套房是她和孩子的唯一住所。具備這三個條件，法院大概率支持李女士。
【四、什么情況下法院不支持？】
①離婚協(xié)議簽訂時間晚于債務(wù)形成時間，涉嫌惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。②離婚后前夫仍然居住在該房屋內(nèi)，說明沒有實(shí)際分割。③李女士有其他住房，不需要這套房維持基本生活。④離婚協(xié)議中對財(cái)產(chǎn)分割明顯不公平（如把所有財(cái)產(chǎn)都給一方）。
【五、如果法院拍賣，李女士能拿到錢嗎？】
如果法院最終認(rèn)定查封有效并拍賣，拍賣款在扣除執(zhí)行費(fèi)用和優(yōu)先債權(quán)后，按登記份額分配。屬于李女士的份額會還給她，屬于前夫的份額用于還債。但這個過程復(fù)雜，建議在拍賣前解決。
【律師最后說一句】
離婚協(xié)議約定房子歸你，不過戶就有風(fēng)險。前夫欠債法院查封，你能申請解封，但要看離婚是否在前、你是否實(shí)際居住。最穩(wěn)妥的辦法：離婚后盡快辦理過戶，哪怕貸款沒還完也可以去銀行申請變更主貸人。
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