國際華府小區，84平米房子，以2萬的單價交易，地段價值依舊存在

十一年前，一個老客戶把房子買到金山的國際華府，當初地鐵還沒有通，小區的總體的價格普遍比較低，他買入的84平米，價格在135萬左右，業主精裝過后的房子。

那時候，金山可以選擇的新樓盤很少，看了幾個小區，也只有中庚國際華府才有這種小戶型，周邊未來有地鐵，比較適合老年人居住。經過多次對比，才以135萬的價格買入，而后的幾年時間里，價格不斷上漲，最高成交價格超過230萬。

金山現在，放眼望去，一大片房子可做為選擇和參考，越多選擇，反而是讓人越難以做決定。對比到13年前，金山片區大部分小區的降幅，要低于其他片區的幅度，曾經買入金山的人，看到這句話，心里頭可以偷著樂。

我一會兒用一套成交案例，給大家做個分析，你們就能夠得到答案。

我在房產中介這行業里，了解到金山片區，所開的中介門店也是最多的地方，貝殼，麥田，幸福里隨處都能看到中介的門店。中介門店越多的地方，說明這里的房子交易頻率越高，不論是小區內的拋盤量，還是買入的人，都有存量。

從金山片區的小區密度，中介開店的數量，以及土拍后一手房的入市量，都能夠看出，現在的金山，價格開始真正進入“內卷階段”，預計部分小區，價格上會有一定下行空間。

先來看看，一套當下成交的國際華府，非常具有代表性的小區。

成交小區：中庚國際華府；

成交時間：2026年6月；

成交數據：產權84平米，3房2廳，低樓層，朝南，居家裝修，168萬，成交單價20000元/平米。

房源成交分析：

1、中庚國際華府，它所在的位置，毗鄰在地鐵2號線洪灣站邊上，屬于真正的地鐵房。除了交通上的優勢明顯，它還靠近金山公園，休閑配套也十分完善，加上它還能入讀劃片到三附小和橘園洲中學，學校在金山又算是頭部，集合了所有的優勢。

2、近幾個月，中庚國際華府的二手房交易表現，也很活躍，面積從84-134平米之間不等，成交房源的速度都比較快，最長229天，最快65天，也就是業主稍微多讓一點點的價格，成交速度就會加快，間接可以證明，它是 一個不愁賣的小區。

3、國際華府，小區共有20棟樓，1290戶業主，目前掛牌二手房50套，業主掛牌均價23693元/平米，近一個月里頭，帶看客戶120多次。掛牌的價格比較高，與周邊其他次新小區對比，它的價格也算是高位存在，甚至可能是金山碧水的2倍之多。

4、中庚國際華府，我最喜歡133平米的戶型結構，它有一個很大的圓弧形的客廳，還屬于三房并排朝南的房間，動靜分離的結構，三個外生活陽臺，站在它的客廳和陽臺，都有很好的景觀。加上國際華府屬于小高層建筑，不會有任何壓抑的感覺。

購房建議：

為什么這么說，2013年135萬的價格，現在是2026年，中庚國際華府的成交160萬，還是有一定的溢價，而且溢價超過25萬。然而，福州已經有大部分小區，房價已經回歸到2013年的時間，大家可以看看，你2013年到2014年買的價格，和近期成交價做個對比。

關于價格上，大家都會比較關心，我就不多做對比，小區的優點也說了很多，說說它有哪些不足的地方。

主要問題有兩個，小區停車位配比約0.3，遠低于當前一般小區1:1以上的標準，下班晚歸可能需要花費較長時間找車位，部分業主只能將車停在小區周邊道路。

臨街樓棟噪音：19-22號樓靠近金祥路，車流量較大，日常會有一定噪音影響；部分樓棟靠近洪灣中路，也會受到道路車流噪音干擾。

有業主反饋小區電動車停放區域規劃不夠合理，部分樓棟樓下電動車停放雜亂，影響通行和美觀，充電設施也有待進一步完善。

運用AI，給出了樓棟的優劣勢，大家作為參考。

樓棟范圍

核心優勢

主要劣勢

1-8號樓

位于小區內部，遠離主干道，受外部車流噪音影響極小，居住安靜度高；臨近社區中心人工鏡湖與景觀區，視野和居住舒適度較好

離地鐵2號線金祥站、北門商業配套相對較遠，步行到地鐵口約需8-10分鐘；部分低樓層可能被園區樹木遮擋采光

9-18號樓

處于小區核心景觀帶，部分樓棟可俯瞰人工湖與音樂噴泉，景觀資源最優；樓間距寬，采光和通風條件出色

靠近小區內部活動區域，可能會受到兒童游樂設施、健身區的人群噪音干擾；部分樓棟地下車庫入口距離近，有車輛通行噪音

19-22號樓

19、20號樓靠近北門，步行到地鐵口僅需3-5分鐘，出行便利性拉滿；21、22號樓臨近東門，到金山公園僅50米，休閑散步方便

均緊鄰金祥路/洪灣中路，車流量大，白天和夜間都會有明顯的車流噪音；部分低樓層會受到道路揚塵影響

小白觀樓市，更多內容可看主頁。

代理福州二手房買賣，一手房免中介費，歡迎咨詢。