情緒反轉？廣州二手房成交均價漲了，套均面積也變大了

日前，國家統計局發布了2026年5月份70個大中城市商品住宅價格變動情況，廣州一二手住宅價格再度回升，實現連續3個月環比上漲。

普睿廣佛區域的監測數據亦顯示，從成交量來看，5月廣州二手住宅成交9987套，環比減少4%、同比增加20%，成交面積為96.46萬㎡。雖然成交量環比下滑，但5月成交量仍保持在近一年第三高位的水平，且與去年同期相比有大幅提升。

值得注意的是，在連續三個月保持大約一萬套的成交量高位之后，廣州二手房價也一改之前波動下滑的趨勢，5月全市二手成交均價錄得21229元/㎡，環比強勢回升3%，打破了之前兩個月“以價換量”的刻板印象。

11區成交均價普漲，中心區量價齊升

數據顯示，5月廣州二手房價能夠強勢環漲，與全市各區的均價飄紅有很大關系，尤其是海珠、白云、天河和荔灣這幾個主城區，更是量價齊升。

數據顯示，5月二手市場區域成交分化，白云、天河、海珠、荔灣成交套數環比上漲3-10%，而外圍增城、南沙、花都、從化四區成交量環比減少12-22%，加上中心區成交均價較高，從而帶動整體均價上揚。

不僅如此，5月廣州二手樓市更是罕見地出現了九區成交均價普漲的久違現象，其中天河泛珠江新城板塊成交放量，網簽近400套，支撐區域均價上升10%；增城則是因為新塘憑借地鐵優勢吸引天河、黃埔外溢剛需，板塊成交占比上升，帶動區域均價上升13%。

值得一提的是，在穗八條的力撐下，隨著置換補貼政策以及安居集團“以舊換新收購存量住房”政策的細則落地，利好不斷的廣州二手樓市的積極變化也在增多。一方面是業主降價拋售的情緒有所降溫，市場放盤量有所轉少，另一方面是剛改和改善需求開始入場，直觀的體現是5月廣州二手住宅的套均成交面積達到96.6㎡，比4月的93.8㎡提高了2.8㎡/套，比去年5月提高了3.8㎡/套。

全市51個板塊均價上漲，16個板塊漲幅超10%

板塊方面，普睿數智監測顯示，5月全市共有51個板塊均價環比上漲，占全市比重65%，其中主城四區均價普遍上漲，增城荔城、永寧等9個板塊，番禺華南、大學城、洛溪大石等6個板塊均價上漲，這也是本月二手均價上漲的一個核心動力。

在剔除成交小于50套的板塊，排除個別高價項目網簽引起的價格波動，可以看到，5月五山、荔城、知識城和花都CBD板塊漲幅均超2成，共有16個板塊漲幅超10%。

5月廣州各板塊均價變化

表：2026年5月二手房板塊均價漲幅TOP20

從全市二手房價板塊地圖來看，中心區由于老舊小區多，部分板塊價格失真，經過價格修正后（剔除樓齡較大的老舊小區成交），我們可以得到一個比較貼合市場實際的板塊價格分布：

第一梯隊（均價約4萬/㎡以上）：主要分布在越秀、天河、海珠，以及荔灣、白云部分核心板塊，其中泛珠江新城和琶洲板塊均價超7萬/㎡最高，憑借高端的產業定位虹吸全市高凈值客戶，區內豪宅項目林立。其次是教育資源突出的老東山板塊，均價約6萬/㎡，五山和天河公園板塊均價也超5萬/㎡。

第二梯隊（均價2-4萬/㎡）：主要位于白云、黃埔、番禺近郊板塊，靠近主城區，區域發展配套相對完善，有人口、產業及市區外溢需求支撐，價格與主城區距離呈負相關。

第三梯隊（均價2萬/㎡以下）：距離市區較遠的外圍區域，價格親民，剛需首置第一站，增城、花都、從化多個板塊均價在1萬/㎡以下。

表：2026年5月二手房板塊均價分布

中心區剛需剛改需求旺盛，外圍以次新房成交為主

從5月各區二手房成交套數TOP3的上榜項目來看，天河棠德花苑、海珠保利花園、荔灣荔港南灣、白云富力桃園基本是市區的常青樹，頻繁登榜區域前三，前兩個項目總價門檻較低，對新廣友好，后面兩個項目配套學校較優，項目均衡性好，白云富力桃園5月成交38套領跑全市。

從成交均價看，均價在3萬/㎡以上的項目共5個，越秀淘金占3席，其余兩個為天河翠湖山莊和海珠富力千禧花園；2-3萬/㎡的項目共8個，市區和近郊優質次新房為主；1-2萬/㎡的項目最多，共13個，項目主要分布在郊區，不過也能上車天河東圃剛需盤；1萬/㎡以下的項目基本分布在從化、花都、增城。

值得注意的是，部分區域的熱點項目呈現板塊集中的趨勢，比如越秀區成交前三項目均位于淘金板塊，天河TOP3項目有兩個位于東圃板塊，荔灣老西關、黃埔科學城、番禺祈福、南沙金洲亦是置業熱點板塊。

表：2026年5月廣州各區二手房成交套數前三項目

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