上海
北京的李先生繼承了父親一套房子，價值500萬。他名下沒有其他房產(chǎn)，想賣掉換一套小的。中介告訴他：“繼承來的房子不滿五年，要交20%個稅，大概100萬。”李先生嚇壞了。我?guī)退懔艘幌拢豪钕壬赣H是2016年買的房，到2023年李先生繼承時已經(jīng)滿5年。李先生繼承后沒有其他住房，滿足“滿五唯一”條件，個稅免征。增值稅也因為滿2年免征。李先生最后賣房一分錢稅沒交，凈得500萬。
【結(jié)論先行】繼承房產(chǎn)出售，持有年限可再以連續(xù)計算被繼承人的取得時間。如果被繼承人取得房產(chǎn)已滿5年，且繼承人名下唯一住房，個稅和增值稅全免。
【一、繼承房產(chǎn)再出售，涉及哪些稅？】
①增值稅：滿2年免征，不滿2年按5.6%征收。持有年限可以連續(xù)計算被繼承人的取得時間。
②個人所得稅：滿5年且為家庭唯一住房免征；否則按差額的20%或總價的1%征收。持有年限同樣可以連續(xù)計算。
③契稅：買方交，與賣方無關(guān)。
【二、滿五唯一的時間怎么算？】
很多人以為從繼承取得房產(chǎn)證的時間開始算，這是錯的。根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定：繼承取得的房產(chǎn)，計算持有年限時，可以連續(xù)計算被繼承人取得房產(chǎn)的時間。
李先生父親2018年取得房產(chǎn)證，到2025年已經(jīng)滿7年，所以增值稅免征。個人所得稅：這套房子是李先生的唯一住房嗎？如果是，且滿5年，免征。李先生名下沒有其他房產(chǎn)，且父親取得房產(chǎn)已滿5年，滿足“滿五唯一”，個稅也免征。
【三】什么情況下要交個稅？
①不是唯一住房：名下還有其他房產(chǎn)，賣這套房要交個稅。按差額20%或總價1%交稅，選低的。
②滿五不唯一：持有超過5年但不是唯一住房，按差額20%或總價1%交稅。
③不滿五：持有不足5年，不論是否唯一，都要交個稅。
差額=賣房價-原房主買入價-合理稅費。如果增值大，選總價1%可能更劃算。
【四】繼承房產(chǎn)再出售的注意事項】
①繼承過戶時要交公證費和登記費，約幾千元。
②如果繼承的房產(chǎn)有房貸，賣房時先還貸款。
③如果是多人共同繼承，賣房需要所有繼承人同意。
④如果繼承后未滿5年且不是唯一住房，可以考慮滿5年后再賣，省稅。
【五】如果是夫妻共有房產(chǎn)，一方去世，另一方繼承后出售怎么算？】
夫妻共有房產(chǎn)，一方去世后，另一方繼承配偶的份額。出售時，自己的份額從原始取得時間算，繼承的份額從被繼承人取得時間算。計算較復雜，建議咨詢稅務(wù)師。
【六】給繼承人的建議】
繼承房產(chǎn)后想賣，先查原房主取得房產(chǎn)證的時間。如果原房主已經(jīng)滿5年，且你是唯一住房，恭喜你，增值稅和個稅全免。如果不是唯一住房，可以選擇持有滿5年再賣，或者選擇按總價1%交個稅（比差額20%劃算，如果增值較大）。
【律師最后說一句】
繼承來的房子賣掉，稅費沒那么可怕。滿五唯一全免，滿二免增值稅。關(guān)鍵是搞清楚原房主買房的日期，別被中介忽悠了。
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