溢價率近21%！招商10.217億拿下通州老城九棵樹南宅地

大家幫2026年北京土地的第22篇推送

通州老城區再次迎來宅地出讓。

去年11月底，中海拿下通州區老城九棵樹南地塊玖樹滿和地塊，今年3月份入市創造了小陽春神話。7個月后的今天，玖樹滿和項目北側再次迎來住宅用地土拍，共吸引中海、招商、保利、建發、綠城5家房企參與。

剛剛，經過線下173輪舉牌，最終招商以10.217億總價摘得。

至此，2026年上半年北京宅地土拍收官，最終戰績定格在21組，340.111億。

值得關注的是，2025年上半年，北京宅地共成交22組，但總成交金額達到1005.56億。

雖然數量幾乎沒有變化，但據包哥統計，去年上半年，北京住宅成交總建面約234萬平，今年上半年大概只有122萬平，今年的21組住宅供應整體呈現出“小而美”的狀態。

2026年北京宅地土拍成交地圖

回到今天成交的通州老城九棵樹南地塊。

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市通州區老城范圍內平房棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊；

拿地房企：招商；

成交金額：10.217億元（溢價率20.95%）；

住宅樓面價：3.15萬/平。

有中海玖樹滿和珠玉在前，地塊素質更好的招商新地塊未來入市能不能延續熱銷勢頭？

九棵樹南6016地塊3D實景圖

先看地塊位置及周邊配套。

九棵樹南6016地塊周邊算是通州老城“要啥有啥”的狀態。

首先，地塊距離1號線/八通線九棵樹站，直線距離大概450米，地塊東北側就有一條直通九棵樹地鐵的道路，所以實際步行距離也就500多米。

而九棵樹地鐵站南邊，就是陽光新生活廣場、通州領展廣場兩個老城區有品質的商場，盒馬、七鮮、銀興樂天影城等購物休閑場景非常充足。

此外，兩商場南側道路，被譽為“梨園金融街”，集結了招商、中信、北京等數十家銀行和一些證券和科技公司。

九棵樹南地塊6016地塊周邊配套

還有，地塊南側隔著中海玖樹滿和就是通州云景公園，是一個非常大而且有水景的公園，云景公園西側就是宏祥文化創意產業園，里面包含胡桃里音樂酒館等很多網紅餐廳。

同時地塊西側800米左右就是三甲醫院東直門醫院通州院區，東側還有博樂體育中心。

不夸張地說，這個地塊才是真正實現了“1公里生活圈”，且都是現成的即享配套。

根據區域規劃文件，6016宅地西側是6011教育用地，規劃了36班九年一貫制學校，但目前還沒有官方文件確認要引進哪所學校。

九棵樹南地塊區域規劃

相較于傳統老城區，老破小小區比較多，城市風貌老舊的情況，九棵樹6016地塊屬于典型的成熟建成區，學鐵商醫配套完善，無新區配套等待期。對于東三環CBD外溢的剛需及改善客群具有一定吸引力。

再來看地塊本身。

6016地塊實景圖

此次出讓的九棵樹南6016地塊，為R2二類居住用地，用地面積2.11萬平，地上規劃建筑控制規模約3.38萬平。

地塊容積率僅為1.6，建筑限高45米，建筑密度20%，綠地率30%。

九棵樹南地塊建設數據要求

1.6的容積率是什么概念？這是通州九棵樹板塊當前最低密的宅地指標，45米限高意味著地塊可規劃6-11層洋房改善型住宅。

相較于南側中海玖樹滿和2.2的容積率，6016地塊在密度指標上更具改善屬性。

另外，地塊也有一些配建要求。

6016地塊要求沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內，不得建設永久性建筑，需統一打造沿街綠化、開放口袋公園。

還有地塊地上須配建約1000平的社區綜合服務中心1處、合計約300平的配電室2處 。

此外，地塊地下可配建物業服務用房（150平）、便民菜店（100平）、便利店（50平）、快遞服務站（20平）、綜合通信設備間（10-15平）、有線電視光電轉換間（4-6平）、分布式能源站（180平）。

社區自帶完整便民配套，生活便利性突出。

還有一個值得關注的細節：早期的土拍文件中，6016與中海玖樹滿和地塊，是整體規劃建設的，文件明確預留了 “地下連通”條件——若建設單位為同一主體，地下可通過街坊一路區域進行連通（深度-3.5米到-12米）。

最終是招商拿下6016地塊，兩宗地的地下互聯，也就不存在了。

最后看價格方面。

九棵樹6016地塊的掛牌起始總價是8.447億元，剔除1300平的地上配建，住宅建筑面積大約32453.65平，起始樓面價約2.60萬/平。

這個起始樓面價，以及比中海玖樹滿和的2.32萬/平的住宅成交樓面價高了。

最終，招商拿下6016地塊的最終代價是10.217億，住宅成交樓面價達到3.15萬/平。

九棵樹南地塊周邊新房二手房分布

與6016新地塊最直接對比的，就是其南邊緊挨著的中海玖樹滿和，今年3月25日開盤，到現在3個月的時間，578套房源已經網簽537套，總網簽去化率已近93%，網簽均價在5.1萬/平左右。

中海玖樹滿和網簽數據（6.23）

不夸張的說，到未來6016地塊入市，中海玖樹滿和可能已經實現清盤。

而新地塊東南側1公里左右，就是梨園板塊的兩個明星項目中鐵建花語璟云、招商云璟攬閱。

云璟攬閱地塊，2024年10月底成交，彼時的成交樓面價是2.86萬/平。

截至目前，云璟攬閱已經清盤，一共367套房源，已經成功網簽365套，網簽去化率已經超過99%，網簽均價在5.5萬/平左右。

云璟攬閱網簽數據（6.23）

去年4月底，中鐵建以近22%溢價率拿下的花語璟云地塊，彼時樓面價高達3.58萬/平。

截至目前，花語璟云的網簽去化進度為110/202，網簽去化率54.5%，網簽均價也在約5.24萬/平，最新的5月網簽均價5.1萬/平。

花語璟云網簽數據（6.23）

范圍再擴大，九棵樹南地塊西北兩站地鐵的招商朝棠攬閱，5月最新網簽均價5.32萬/平，而東南兩站的金隅花溪云錦，5月份最新網簽均價4.86萬/平。

新地塊東北方向4公里左右，6號線北運河西運河商務區中建運河玖院，5月網簽均價6.33萬/平，南側2公里左右的7號線萬盛西帥府京彩世界，最新的月度網簽均價5.58萬/平左右。

圖源京樓銷售排行榜

再看二手房。

九棵樹南地塊周邊的二手房，要比梨園板塊要新很多。

其中，新地塊西側2013年左右建成的龍湖蔚瀾香醍，二手房掛牌均價達到5.4萬/平，地塊北側的算是區域最新的二手房項目，2015年左右建成的K2玉蘭灣，目前二手房掛牌均價5.3萬/平。

新地塊周邊二手房情況

此外，新地塊北側的2005年左右建成的藍調沙龍東區和瑞都國際南區，目前的二手房掛牌均價分別在3.6萬/平和3.9萬/平。

綜合來看，6016地塊成交樓面價，相較于玖樹滿和已自帶約36%的溢價。

1.6容積率、地鐵500米、成熟配套、低密洋房——6016地塊的素質毋庸置疑。但配建負擔和20米退線帶來的隱形成本、以及玖樹滿和5.1萬/平的售價天花板，都讓這塊地的利潤空間極為透明。

招商能否在通州老城區的改善市場中做出差異化產品，值得持續關注。

以上。

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