房產銷售金額持續下滑、四年減員1萬人，新城控股靠租金維持收入

出品 | 創業最前線

作者 | 段楠楠

編輯 | 馮羽

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

6月11日，新城控股公布了5月份銷售簡報，不出意外公司房地產銷售面積及銷售金額再一次下滑，公司單月合同銷售額下降至13.93億元。以該銷售額計算，新城控股想要完成超706億元的存貨銷售，至少需要50個月的時間。

但該銷售及回款力度，對于一年內超116億元債務到期的新城控股而言并不理想。未來一年，如何籌措資金償還到期債務，仍是王曉松需要解決的重要難題之一。

值得注意的是，在房價下跌的背景下，手握1200億元投資性房地產的新城控股并未對該資產進行減值，此事也被監管層重點問詢。

鑒于房地產銷售依舊低迷，僅靠吾悅廣場的租金能否支撐公司擺脫困境？

1、房產銷售金額持續下滑，靠租金維持收入

2026年3至5月，房地產市場迎來久違的小陽春，在此帶動下，頭部房企保利發展等企業銷售額開始回暖，降幅較1-2月有所減少。如2026年5月，保利發展銷售金額同比僅減少3.15%。

而新城控股交出的銷售成績單卻極為慘淡，2026年5月新城控股實現銷售金額13.93億元，同比減少29.41%，實現銷售面積20.5萬平方米，同比減少18.85%。

2025年前5月，新城控股銷售金額則為54億元，同比下降38.89%，實現合同銷售面積87.13萬平方米，同比下降23.47%。銷售金額跌幅大于銷售金額，也說明新城控股5月份銷售單價較2025年同期仍在下滑。

公司銷售金額下滑，是多方面因素造成。與保利發展等頭部房地產聚焦一二線城市不同，新城控股此前的發展策略是以三四線城市為主，公司60%以上的土地儲備位于三四線城市。作為對比，保利發展百分之七八十土地儲備位于一二線城市。

相較于一、二線城市，三四線城市居民由于收入較低，購買力相對較差，整體銷售情況較一、二線城市相對低迷，價格下滑幅度較大。

國家統計局發布的數據顯示，北上廣深等一線城市2026年5月住宅價格指數開始企穩上漲，而常德、岳陽、湛江等三四線城市房價仍在下跌，這也是新城控股銷售金額下滑幅度快于銷售面積的主要原因。

此外，自實控人王振華被捕后，在其子王曉松接班后開始減少拿地，公司土地儲備大幅減少。2020年底，公司囤地為主的存貨余額一度超2700億元，截至2025年底公司存貨余額僅剩710.5億元，較巔峰時減少近2000億元。

在可供出售的房地產面積大幅減少的背景下，新城控股房地產銷售金額下滑幅度遠高于行業平均水平。

隨著房地產銷售額持續下滑，新城控股寄希望于商業地產運營來抵消房地產銷售下滑帶來的影響。

在5月舉辦的股東會上，新城控股高管也明確表示會通過多種手段繼續推動吾悅廣場租金收入的提升。

事實上新城控股交出的商業運營成績尚可。數據顯示，2026年5月新城控股實現商業運營總收入約12.09億元，比上年同期增長2.63%。1-5月公司累計實現商業運營總收入約59.25億元，比上年同期增長2.85%。

但商業地產運營收入僅個位數的增長顯然無法抵消房地產銷售下滑帶來的影響。2025年新城控股實現營業收入530.1億元，同比下降超40%，2026年一季度新城控股實現營業收入73.17億元，同比減少24.86%。

（圖 / 新城控股官網）

過去幾年，新城控股憑借“住宅+商業”綜合開發模式度過了房地產行業下行期，但隨著土地儲備的持續減少，公司住宅開發業務收入持續下滑，后續公司是轉型為以商業地產為主，住宅為輔的發展模式，還是繼續堅持“住宅+商業”綜合開發模式，外界也較為好奇。

對此，「創業最前線」試圖向新城控股了解，截至發稿，未獲得新城控股回應。

2、數百億借款利率上升，抵押資產超1000億元

雖然公司減少了拿地，憑借持續銷售存貨地皮，新城控股回籠了不少資金，降低了有息債務，但綜合來看，公司償債壓力依舊不容小覷。

2020年，巔峰時新城控股負債總額一度高達4556億元，其中表內有息負債便近900億元。此后，在公司減少拿地，積極銷售回款的經營策略下，到2025年底公司負債總額下降至1881億元，表內有息負債余額下降至516億元左右。

即便如此，新城控股短期償債壓力依舊不小。截至2026年3月31日，公司一年內到期非流動負債為116.6億元，同期公司在手貨幣資金為82.37億元，存在一定的資金缺口。

值得注意的是，目前公司絕大部分資產都用于抵押融資，尤其是公司最為值錢的商業地產。

截至2025年12月31日，新城控股以吾悅廣場為主的投資性房地產為1211億元，其中1094.45億元被用于抵押融資，這也意味著未來公司可抵押融資的投資性房地產已經所剩無幾。此外公司存貨抵押融資金額高達199億元。

值得注意的是，雖然2025年公司有息負債約較2020年減少近400億元，但由于業績下滑、流動性壓力較大，公司貸款利率較2020年大幅上升，目前公司借貸利率為5.44%。在此影響下，2025年新城控股利息費用也從2021年的13.06億元增長至32.93億元。

有意思的是，即便在銀行等綜合金融機構借款利率為5.44%，新城控股2025年仍以8%的約定利率向實控人王振華控制的企業新城發展及其子公司借款人民幣68.40億元。

此外，公司還向實控人王振華控股的物業公司新城悅以6.05%的利率借款8.03億元。

新城悅為新城控股借款情況未披露，已引發審計師辭職、監管調查等反應，目前新城悅仍未發布2025年年報，以及處于停牌狀態，存在退市可能。

此舉也引發外界關注，「創業最前線」試圖向新城控股了解，為何在綜合借款利率僅5.44%的情形下，還要以8%的利率向實控人控制的企業進行資金拆借？截至發稿，未獲得新城控股回應。

從新城控股及其關聯方的動向來看，新城控股依舊存在不小的流動性危機。

為此，新城控股通過大規模裁員節省開支，2021年公司員工總數為29356人，2025年公司員工總數下降至18646人次，四年時間公司減員超1萬人以上。

在員工大幅減少的背景下，新城控股銷售費用及管理費用大幅下滑，2021年新城控股銷售費用及管理費用分別為58.96億元、41.7億元，2025年公司銷售費用及管理費用分別下降至18.44億元、26.13億元。

但要想度過此輪寒冬，新城控股僅靠裁員、削減費用還遠遠不夠，未來如何推動旗下房產銷售進一步復蘇顯得尤為關鍵。

3、房價下跌后，1200億元投資性房地產不減值

在房價持續下滑背景下，新城控股超1200億元的投資性房地產引發了監管層及投資者的關注。

據悉，新城控股公司的投資性房地產主要為持有運營的綜合性購物中心，即“吾悅廣場”。截至2025年底，公司在141個城市布局了207座吾悅廣場，其中已經開始運營的吾悅廣場為178座，公司吾悅廣場主要在長三角地區，其中江蘇是吾悅廣場最多的地區。

在全國房地產不景氣的情形下，江蘇房地產價格也出現下跌。國家統計局公布的數據顯示，2025年江蘇全域二手房價格跌幅超6%，全省商鋪成交價格跌幅更是超10%。

在價格大幅下跌影響下，持有大量商場、商鋪的地產企業紛紛計提資產減值，如美凱龍旗下運營的美凱龍商場2025年減值超200億元，導致公司2025年歸母凈利潤虧損超237億元。

值得注意的是，手握超1200億元投資性房地產的新城控股并未對投資性房地產進行減值，此舉也引發了監管層的關注。在新城控股年報發布后，很快便收到了上交所的監管問詢函。

對此，新城控股表示，公司投資性房地產主要采用公允價值模式計量，2025年投資性房地產公允價值變動1.41億元，占公司期末投資性房地產賬面價值比例為0.12%。

所謂投資性房地產，主要指為賺取租金或資本增值而持有的房地產，可采取成本模式和公允價值模式兩種方式計量，而新城控股則選擇了后者。

例如，新城控股某座吾悅廣場初始投資成本為8億元，經過三年培育，該商場增值至10億元，2億元的增值則通過公允價值變動計入公司利潤表，為公司增厚了2億元的利潤，反之亦然。

商場估值越高，作為抵押物向銀行所借的貸款便越高。而商場估值主要受租金水平、租金增長率、出租率、資本化率等多個因素影響，任何數值的變動對商場估值都會造成較大影響。

在問詢函中，新城控股對前十大項目的出租率、租金水平、資本化率做了明確回復，并表示相關公允價值系根據獨立評估師評估結果確定，評估方法和關鍵參數的選取符合公司實際情況、市場環境及行業慣例。

國家統計局公布的數據顯示，2026年5月社會消費品零售總額41090億元，同比下降0.6%，這也是自2020年受疫情影響以來，社會消費品零售總額首次出現下滑。

因此，在消費依舊低迷的背景下，新城控股運營的吾悅廣場出租率、租金還能否繼續維持在高位還有待觀察。

對于新城控股而言，在房地產銷售依舊低迷的背景下，公司想要通過快速銷售房產快速回籠資金償還債務可能性并不大。未來一段時間，非?？简灩驹谕鯐运蓭ьI下，資產基本被盡數抵押后能否繼續籌措資金償還債務。

此外，在消費持續低迷的背景下，新城控股管理團隊能否維持吾悅廣場較高的租金及出租率，以保證公司投資性房地產公允價值不會下降，需要時間來檢驗。

*注：文中題圖來自新城控股官網；其余未署名圖片來自攝圖網，基于VRF協議。