北京
上周五，西四環(huán)石景山黃莊北京城建龍樾璟序項(xiàng)目，在拿地僅15天后取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
拿這個(gè)證有何用？按其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拿到規(guī)劃證后普遍1個(gè)多月2個(gè)月能拿到預(yù)售證。
這也就意味著龍樾璟序項(xiàng)目有比較大的概率在今年8、9月份開盤。
然后，在今天龍樾璟序官宣了戶型圖。
之前在龍樾璟序規(guī)劃公示階段，我給大家分析過大致戶型面積：
18層高板，65平米往上70平米以內(nèi)純南向兩居，正版戶型為68平米；
18層高板，85平米往上90平米以內(nèi)通透三面寬三居，正版戶型為88平米；
18層高板，110平米左右的通透三面寬四居，正版戶型為115平米；
8-11層洋房，80平米左右大概率不到80平米通透兩面寬三居，正版戶型為78平米；
8-11層洋房，95平米左右三面寬通透三居，正版戶型為98平米；
8-11層洋房，120平米左右大概率不到120平米三面寬四居，正版戶型為118平米。
簡(jiǎn)單說完產(chǎn)品，我再講為什么標(biāo)題說300多萬。
首先，石景山現(xiàn)有的好房子普遍網(wǎng)簽均價(jià)6萬出頭。
其次，龍樾璟序比較小的60多平米純南向戶型。一方面該戶型是純南向，這要比南北通透的戶型弱。另一方面，有這個(gè)戶型的樓在小區(qū)最北排。有什么說什么，小區(qū)的北邊沒多遠(yuǎn)是蓮石鐵道橋高架。
綜上，該戶型所在小區(qū)位置、戶型產(chǎn)品本來不占優(yōu)勢(shì)，外加石景山之前好房子均價(jià)做參考，您猜這60多平米戶型能賣都少錢？
我猜，350萬上下吧。這個(gè)價(jià)格是石景山乃至整個(gè)四環(huán)周邊，能上車高品質(zhì)好房子的最低價(jià)，并且目前看沒有之一。
有不好的地方，你知道我也知道，開發(fā)商不可能不知道，那么解題思路也簡(jiǎn)單…賣便宜點(diǎn)交個(gè)朋友不就得了。
再來說龍樾璟序在我看來最大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)——使用率。
先說好，這還是根據(jù)規(guī)劃圖猜的，只能說大差不差，不可能完全準(zhǔn)。
高板，68平米純南向兩居：
南側(cè)客廳、兩臥室外均有可進(jìn)屋的1.8米進(jìn)深陽臺(tái)，這部分目測(cè)能贈(zèng)送約9平米，差不多有約13%的贈(zèng)送率。
高板，88平米三面寬三居：
南側(cè)客廳、兩臥室外均有可進(jìn)屋的1.8米進(jìn)深陽臺(tái)，這部分目測(cè)贈(zèng)送約9平米；
南側(cè)客廳外有花池贈(zèng)送，這也是全小區(qū)唯一有花池贈(zèng)送的戶型，這部分目測(cè)贈(zèng)送3平米左右；
北側(cè)我看的不一定準(zhǔn)，大概率是次臥與主衛(wèi)外有1.8米進(jìn)深陽臺(tái)可進(jìn)屋，目測(cè)贈(zèng)送約4平米；
把這些贈(zèng)送面積全算上贈(zèng)送率18%左右。
其他戶型我就直接說結(jié)論了：
高板，115平米的通透三面寬四居，中戶贈(zèng)送率約12.5%、邊戶約16%；
洋房，78平米兩面寬三居，中戶約11%、邊戶約16%；
洋房，98平米三面寬通透三居，中戶約11.5%、邊戶約14%；
洋房，118平米三面寬四居，約12%中戶、約16%邊戶。
這個(gè)贈(zèng)送率屬于什么水平？
比四環(huán)板塊今年出來的其他新盤高2個(gè)百分點(diǎn)起步；
比同區(qū)好房子也高2個(gè)百分點(diǎn)左右。
當(dāng)然，項(xiàng)目的園林標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等更具體的消息目前還沒有。
但就戶型這一條來看，期待吧。四環(huán)上車盤，這項(xiàng)目肯定排得上號(hào)。
想了解更多項(xiàng)目后續(xù)信息、看全套戶型圖，可以后臺(tái)私信，有新消息我們會(huì)第一時(shí)間告知。
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