廣東
作者 | 飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
如今的新房，都挺硬核了。
賣出洋房價
似乎新房的信心起來了不少。
5月深圳新房交易量創下近16個月的新高，在黃金周的催化下，住宅成交了4545套。
已經一年多沒看到深圳的新房站上4000套了。
說明市場對新房的態度還是轉變了不少，庫存去化提速。
這種信心上的轉化，如今一定程度上還體現在了新房的定價方面。
這幾天，位于深圳北站—梅林關最有看頭的新房，終于入市。
梅林關門戶位置的中海云頌玖章推出206套107~144平高端住宅，備案均價約80000元/㎡，單價區間約6.87萬—9.04萬元/㎡，總價區間約736萬～1266萬元。
算上開盤5個折扣，綜合約91折，折后均價約7.21萬/㎡，折后單價約6.27萬—8.25萬/㎡，折后總價約672萬—1156萬。
這是什么概念？
不僅抬高了梅林新房的總價門檻，也幾乎是梅林關板塊的高單價。
項目最小戶型為107平，總價折后最低約672萬，這個價格已經是近幾年梅林關板塊新房，排除別墅洋房類產品最總價高門檻。
因為這些年北站—梅林關板塊近幾年新房總價門檻基本卡在500萬—650萬/套。
周邊同板塊樓盤價格是一目了然的——
中建鵬宸云筑多棟備案價僅6萬出頭，中洲迎璽花園三期備案價約7.24萬/㎡，就連2023年的中海瓏悅理、超核中心潤府，備案均價也只在7.2萬/㎡左右。
整個板塊能站上8萬+的，只有深業上城學府、龍岸君粼寥寥幾個項目，還多是特殊的產品類型加持，比如溪山美地、龍岸花園，包含了洋房類型的產品。
這就意味著，中海云頌玖章，直接以8萬/㎡備案價入場，最小戶型107㎡起步，折后672萬的最低總價，不僅拋棄剛需群體，對改善客群來說也挺猶豫的。
并且市場上的定價，已經是明牌。
深圳北站—梅林關的二手標桿超核中心潤府，5月成交數據格外真實——
98.88㎡戶型總價690萬，單價6.98萬/㎡；114.71㎡戶型總價820萬，單價7.15萬/㎡。
（來源：中介渠道）
往前翻3月、去年11—12月的成交，單價也始終在6.98萬—7.25萬/㎡徘徊，說明板塊的真實市場均價基本鎖定在了7.2萬/㎡。
（來源：中介渠道）
一邊是二手標桿撐死7.2萬/㎡，一邊是新盤備案8萬/㎡，若新房沒有足夠的折扣，相信說服市場會很有難度。
畢竟8萬左右的價格，可能有人會拿板塊內8萬+的圣莫麗斯、萊蒙水榭山來對比。
但低密別墅、洋房，坐擁山湖景資源，社區品質、容積率完全不是普通高層能比的。
而且就算是這樣的產品，市場成交周期也不短。
今年3月30日，圣莫麗斯花園A區成交一套307平戶型，總價2990萬，折合單價9.74萬/平。
（來源：中介渠道）
但這套房源相較于掛盤報價的3588萬，打了將近85折，經歷兩年多才能成交。
（來源：中介渠道）
足見8萬+單價在梅林關的市場接受度。
這就意味著，在梅林關板塊如果要站上8萬+/平的位置，就必須拿出更大的折扣力度，更高的品質。
位置上的尷尬
目前來看，項目對外宣稱“凍資數接近兩倍推售房源數”——
（來源：朋友圈）
蓄客似乎還算不錯，實際開盤結果如何，需要等真正的銷售以及后續的官方備案。
不過，這種凍資熱鬧以及定價，也側面反映出開發商對當前的市場研判，是抱有挺大的樂觀態度的。
但市場的分歧，在項目未入市前早，就有人投出了反對票。
還沒開盤，市場預判備案價若到8萬+，要么加錢上福田，要么退選深圳北站，甚至質疑——“這價格為什么不去福田買”“感覺不如去紅山北站”。
（來源：網絡平臺）
更有網友將預期價格放至五六萬——
（來源：網絡平臺）
這說明市場的選擇邏輯很簡單——7萬+/㎡的預算，選擇空間極大，加一點預算能入手福田核心，退一步能選深圳北站成熟配套盤，不一定要卡在梅林關，為一個“新”字買單。
所以，項目真正的問題并不在于產品層面是否有亮點拿得出手，而在于項目的位置區位本身。
項目處于“兩不靠”尷尬位置，門戶既是優勢也是區位短板。
項目說是梅林關門戶位置，左腳跨福田、右腳在龍華，進可攻退可守，可現實卻是左右都不沾邊。
從龍華內部來看，全區的重金投入、核心配套全砸在深圳北站，萬象龍華、超核綠芯等重磅配套都集中于此，而梅林關板塊更新速度慢、配套落地少。
項目周邊暫時只有步行1.2公里的星河COCO City小型商業，大型成熟商業遙遙無期，生活便利性需要打折。
從福田視角來看，“近福田”也有一定割裂感。
項目通往福田腹地必須走梅觀路，早晚高峰擁堵是常態。
塘朗山—銀湖山形成天然地理屏障，就像梧桐山隧道阻隔鹽田與羅湖一樣，帶來實實在在的“屏障效應”。
而地理上的割裂感帶來的阻隔，有時候不僅僅是心理上與福田核心區存在“隔山如隔城”的疏離感，更是區域資源、生活圈層的價值切割，福田的優質教育、醫療、商業資源完全輻射不到。
這種地理通道的阻隔，天然的會產生“屏障效應”，投射到房子身上，會有明顯的邊界感。
最明顯的就是梧桐山對鹽田沙頭角、羅湖蓮塘的影響，同類小區在梧桐山隧道形成明顯的隧道價格邊界。
盡管這些年已經釋放打造梅林關片區門戶樞紐，對梅林關進行連片改造，未來能夠大大提升梅林關交通效能，但也需要花上不少時間。
（梅林關片區改造大致范圍）
當然，項目開發設計確實拿出了誠意——
超尺度銅藝門庭、全域約6米抬板設計、戶戶朝南、推窗看梅林山景、270°廣角窗與寬景陽臺、YKK系統窗及三層中空夾膠玻璃、全屋凈水與健康新風系統、80米小高層、容積率3.0低于新國標……
這些確實都是加分項。
但放在板塊區位、交通、配套面前，面對8萬/㎡的價格，市場往往最誠實。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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