養(yǎng)云四級(jí)，望樾五級(jí)，這基準(zhǔn)地價(jià)你認(rèn)嗎？

前幾天福州發(fā)布了四城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)變更通知，二內(nèi)晉哥私信群主，一定要水一篇，要給他的二內(nèi)晉拉回點(diǎn)面子。

只不過(guò)面對(duì)并沒(méi)有什么大調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià)，其實(shí)能水的東西實(shí)在太少。

先說(shuō)調(diào)整內(nèi)容：登云路等由六級(jí)上調(diào)為五級(jí)，金山三環(huán)邊洪塘地鐵站周邊四級(jí)上調(diào)為三級(jí)。

對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)，實(shí)際直接拿來(lái)做評(píng)估樓盤(pán)價(jià)值，終究還是不夠全面，只能說(shuō)一定程度體現(xiàn)價(jià)格差。

樓盤(pán)情況

下面簡(jiǎn)單看看羅列在售的新盤(pán)，以及部分紅盤(pán)的地段價(jià)值：

按等級(jí)來(lái)：

一級(jí)地段：大部分都是鼓樓，一環(huán)鼓+臺(tái)江中心區(qū)域+北江濱沿線(xiàn)+晉安一點(diǎn)點(diǎn)（洋下）

二級(jí)地段：二環(huán)內(nèi)的鼓臺(tái)+西二環(huán)+二內(nèi)晉（排除金雞山）+南江濱沿線(xiàn)

這也基本是目前市區(qū)最好的地段，以鼓臺(tái)為核心，同時(shí)考慮了一線(xiàn)沿江，其中西片區(qū)的二級(jí)地段更廣。

這時(shí)候看看樓盤(pán)情況：

前2年鼓臺(tái)開(kāi)倉(cāng)供應(yīng)+近年扎堆的二內(nèi)晉+西二環(huán)。

首次開(kāi)倉(cāng)的地塊，一級(jí)地段不少，紫宸、瑞云、芝蘭、天瓚，這里面屏西天悅最另類(lèi)。

其中2.8W拿地的精裝地塊，二環(huán)外，直接是三級(jí)地段，比毛坯地塊還低一個(gè)等級(jí)。

近期的新盤(pán)，西二環(huán)基本都是二級(jí)地段，只有榕發(fā)錦樾、地鐵元啟、水岸花園是一級(jí)地段，至于樓面價(jià)更高的河南舊改，依舊是二級(jí)地段。

當(dāng)然前幾年的豪宅國(guó)貿(mào)天琴灣，同樣是二級(jí)地段。

至于二內(nèi)晉，雖然王莊樓面價(jià)低于環(huán)南、琯尾街，但是這里也是純正二級(jí)地段。

至于環(huán)南，一二級(jí)交匯，只有國(guó)貿(mào)天琴華樾正好處在交匯處。

至于琯尾街，二三級(jí)交匯，商品房在二級(jí)，安置房在三級(jí)，整個(gè)金雞山周邊都是三級(jí)地段。

其實(shí)從上面一二級(jí)地段的項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)，也能看出來(lái)即便地處一級(jí)地段，部分價(jià)值也不如二級(jí)地段。

即便都是二級(jí)地段，價(jià)值也存在差異。

只能說(shuō)這種基準(zhǔn)地段的劃分，考慮的點(diǎn)還是不夠充分。

剩余就是四大板塊，東區(qū)、五四北、南二環(huán)、金山奧體，也水一下。

從四大板塊的地段等級(jí)來(lái)看，金山 > 東區(qū) > 南二環(huán) > 五四北

首先是金山，住宅區(qū)全部三級(jí)地段，金山北馬榕一帶，金山南的三環(huán)附近等都是三級(jí)地段。

所以這里的新盤(pán)基本都是三級(jí)地段，其中高宅、淮安是四級(jí)地段。

比較特殊的是左海兩個(gè)新盤(pán)，金山文翠正好在四級(jí)地段，煙山江翠在二級(jí)地段。

對(duì)于奧體，建新南路為界，麓里是三級(jí)，但是前幾年熱銷(xiāo)的建發(fā)縵云是四級(jí)。

接著東區(qū)，就是前橫路以東+鼓山新區(qū)，定成三級(jí)地段。

目前的三遠(yuǎn)新盤(pán)都是四級(jí)地段，唯一新供應(yīng)的三級(jí)就榕發(fā)湖樾。

此外還有鼓山邊的五級(jí)地段，代表是左海的兩個(gè)項(xiàng)目。

板塊由于晉安湖的存在，實(shí)際晉安湖周邊價(jià)值會(huì)高一點(diǎn)，但是基準(zhǔn)定價(jià)并沒(méi)有依據(jù)這個(gè)。

導(dǎo)致此前的建發(fā)朗云也就三級(jí)，更神奇的是板塊代表紅盤(pán)，建發(fā)養(yǎng)云一期，四級(jí)地段。

所以看到這里，幾級(jí)地段的討論也就看個(gè)意思。

接著是南二環(huán)，只有老倉(cāng)山+江南CBD定義成三級(jí)地段，二環(huán)內(nèi)的東升+北園等都是四級(jí)地段。

這意味著板塊目前供應(yīng)的四大金剛，以及后續(xù)的幾個(gè)新盤(pán)，都是四級(jí)地段。

前幾年板塊賣(mài)到3W+的紅盤(pán)中駿世界城也是四級(jí)地段。

作為對(duì)比，在售的2W左右的新榕江和閱，由于在江南CBD，算三級(jí)地段。

一個(gè)板塊，三級(jí)地段的項(xiàng)目賣(mài)得比四級(jí)地段還低。

除此之外，在板塊的三級(jí)地段老倉(cāng)山，建總的南江濱是因?yàn)檠亟嵌?jí)，左海的獨(dú)棟還是三級(jí)。

最后就是五四北，四級(jí)+五級(jí)地段，甚至看不到三級(jí)地段。

秀山以北都是五級(jí)地段，如果按圖里面顯示，意味著秀山這幾年熱銷(xiāo)的海棠映月、建發(fā)璟園、望樾，地段等于泉頭楊挺，同時(shí)等于登云湖。

只能說(shuō)這個(gè)地段評(píng)估略顯突兀。

綜上，從整個(gè)基準(zhǔn)定價(jià)來(lái)看，福州的土地價(jià)值依舊是偏西，不管是二級(jí)地段還是三級(jí)地段，都是偏西的略多。

這可能也是為何福州定的是東擴(kuò)南進(jìn)，由于五四北靠山，只能用這個(gè)策略提高地段價(jià)值，只不過(guò)這幾年的發(fā)展，這個(gè)政策也沒(méi)有太大明顯的推動(dòng)。

調(diào)整建議

如果按目前樓上價(jià)格和去化表現(xiàn)來(lái)看，最好的調(diào)整：

1、南二環(huán)北園+東升，升到三級(jí)

2、江南CBD金浦路以南，降到四級(jí)。

3、飛鳳山以東到奧體中心，南至東嶺路，升到三級(jí)。

4、晉安湖北頭排，升到二級(jí)。

5、五四北琴亭+秀山，升到三級(jí)。

6、鼓樓西二環(huán)內(nèi)，升到一級(jí)。

當(dāng)然這只是基于目前樓市新盤(pán)的定價(jià)，個(gè)人建議。

基準(zhǔn)地段，終究還是基于它自身的評(píng)估邏輯，但是在目前市場(chǎng)，不少區(qū)域也存在定價(jià)出入。

對(duì)于購(gòu)房者，還是評(píng)估清楚每個(gè)板塊自身的配套和發(fā)展，以及自身的預(yù)期邏輯等。