庫(kù)存難下，樓市仍在磨底

作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

新建商品房待售面積依舊高企。

庫(kù)存“大池子”還挺深

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布2026年1—3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)迅速刷屏——

3月末商品房待售面積78601萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積59012萬(wàn)平方米，下降1.8%。

不少聲音開始?xì)g呼——樓市庫(kù)存終于掉頭向下，歷史性拐點(diǎn)已至。

但撥開數(shù)據(jù)迷霧、拉長(zhǎng)時(shí)間周期細(xì)看，真相遠(yuǎn)比表面更冷靜——

全國(guó)新房庫(kù)存仍站在近15年同期高位，所謂“拐點(diǎn)”只是市場(chǎng)階段性修復(fù)，樓市去化依舊處于漫長(zhǎng)磨底期，遠(yuǎn)未到反轉(zhuǎn)階段。

先看最核心的庫(kù)存真相——

3月末全國(guó)商品房待售面積78601萬(wàn)平方米，同比微降0.1%，確實(shí)是多年來(lái)少見的同比回落，也被市場(chǎng)解讀為“庫(kù)存下臺(tái)階”的積極信號(hào)。

但把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，這份“好轉(zhuǎn)”就顯得比較脆弱。

今年2月末待售面積79998萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2005年以來(lái)峰值；

2025年末已回升至76632萬(wàn)㎡，重回高位區(qū)間；

即便同比略降，78601萬(wàn)㎡依然是近15年一季度庫(kù)存高位，超過多數(shù)年份同期水平。

對(duì)比去年階段性去化更能說明問題——

2025年10月末：75606萬(wàn)㎡，環(huán)比減少322萬(wàn)㎡

2025年11月末：75306萬(wàn)㎡，環(huán)比減少301萬(wàn)㎡

連續(xù)兩月明顯去化后，12月末再上高位。

這充分說明，當(dāng)前回落只是短期波動(dòng)，暫時(shí)不是趨勢(shì)性掉頭。

一線“小陽(yáng)春”帶來(lái)的成交回暖，并沒有讓整體庫(kù)存出現(xiàn)真正、持續(xù)的收縮。

單純看總面積還不夠，拆解結(jié)構(gòu)更能看清壓力——

1、短期庫(kù)存仍在承壓

數(shù)據(jù)上可以看到，官方自今年2月起，給出更細(xì)節(jié)的商品房待售面積數(shù)據(jù)。

2月末，商品房待售面積79998萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，增速比2025年末回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，待售3年以下面積60616萬(wàn)平方米；

3月末，商品房待售面積78601萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積59012萬(wàn)平方米，下降1.8%。

3月末，待售3年以下面積59012萬(wàn)㎡，占比超75%，則意味著近3年新增房源仍是去化主力，即便同比下降1.8%，絕對(duì)體量依然龐大。

2、環(huán)比改善，但基數(shù)太高

3月末較2月末減少1397萬(wàn)㎡，環(huán)比降幅明顯，說明今年的“小陽(yáng)春”市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，確實(shí)帶動(dòng)去化提速。但78601萬(wàn)㎡的基數(shù)擺在這，單月千余萬(wàn)㎡的去化，對(duì)整體庫(kù)存而言只是“杯水車薪”。

3、歷史對(duì)比更顯壓力

對(duì)照近15年一季度待售面積曲線，2026年一季度幾乎處于曲線頂端，僅略低于峰值年份，遠(yuǎn)高于2018—2021年的相對(duì)低位區(qū)間。

按照市場(chǎng)常說的“庫(kù)存拐點(diǎn)”，拐點(diǎn)的核心應(yīng)該是出現(xiàn)商品房待售面積的持續(xù)下降，而非單月、單季波動(dòng)。

目前來(lái)看，全國(guó)新房還沒走出“降兩個(gè)月、反彈一波”的震蕩格局，真正的去化通道尚未完全打開。

所以，目前新房庫(kù)存處于繼續(xù)磨底的階段。

慢去化是主基調(diào)

不過，與高庫(kù)存形成鮮明對(duì)比的，是供給端的全面收縮。

這也是未來(lái)去化的關(guān)鍵變量。

盡管當(dāng)下，仍未能讓新房待售面積出現(xiàn)明顯的下滑，但一季度兩組數(shù)據(jù)極具標(biāo)志性——

房屋新開工面積10373萬(wàn)㎡，同比大降20.3%，降至近15年同期低位；

房屋竣工面積9789萬(wàn)㎡，同比下降25.0%，為近15年同期最低水平。

施工面積同樣下滑，全國(guó)房屋施工面積54.17億㎡，同比下降11.7%，說明房企拿地、開工、施工還是全線謹(jǐn)慎。

這背后是更清晰的信號(hào)——

房企不再盲目擴(kuò)增，處于主動(dòng)“控增量”的階段，可以看到今年3月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量，同比下滑11.2%，回到2016年同期總量水平；

竣工收縮意味著庫(kù)存“補(bǔ)給”大幅放緩，可以看到今年3月末，已經(jīng)不足10000萬(wàn)平方米，且為近15年同期最低；

供給端與需求端形成新的弱平衡，為去庫(kù)存創(chuàng)造條件。

過去市場(chǎng)是一邊賣、一邊蓋，庫(kù)存越積越多；現(xiàn)在變成少開工、慢竣工、全力去庫(kù)存，從源頭上減輕庫(kù)存壓力。

但也要清醒看到，供給收縮是滯后效應(yīng)，前期海量庫(kù)存仍需漫長(zhǎng)時(shí)間消化，不可能靠少蓋房快速出清，依舊需要在需求端持續(xù)發(fā)力。

所以，全國(guó)商品房市場(chǎng)磨底仍將持續(xù)，緩慢去化仍然是主基調(diào)。

新房去化遠(yuǎn)沒到反轉(zhuǎn)時(shí)刻，所謂庫(kù)存拐點(diǎn)，更像是小陽(yáng)春帶來(lái)的短期幻覺。

只是，市場(chǎng)正在從被動(dòng)積壓轉(zhuǎn)向主動(dòng)去化，磨底過程中，底部正一點(diǎn)點(diǎn)被夯實(shí)。

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