上海中產(chǎn)買房，明顯加速

最近上海樓市成交很火，畢竟新政疊加小陽春，不火才有鬼了。

但有個好信號還是值得關注一下：1000萬以上的房子成交加速了。

置換鏈條開始 往上傳導，中產(chǎn)改善正在快速下場。

先看幾組數(shù)據(jù)：

1）浦東中產(chǎn)標桿板塊聯(lián)洋，上周（3月30日到4月5日）成交了7套，雖然數(shù)量不多，但有個信號很明顯——4房占比高達57%，套均成交價1558萬，妥妥的改善主力。

不過套均議價率接近10%，可以說依然是在以價換量。

聯(lián)洋整個3月份成交了 68套，成交量創(chuàng)下近一年的新高。

2）虹口瑞虹新城，3月則狂賣23套，也是創(chuàng)近一年單月新高。

來源：網(wǎng)絡

3）靜安大寧板塊3月也賣了63套，靜安府、仁恒靜安世紀、大寧金茂府這些標桿小區(qū)價格已經(jīng)筑底，議價空間明顯收窄。

4）楊浦新江灣城，3月也成交了47套，其中1000萬以上的房子占了近四成，以大三房，四房為主。

包括仁恒怡庭、九龍倉璽園、尚浦名邸 、新江灣城首府、嘉譽灣這些品質小區(qū)。

同聯(lián)洋一樣，新江灣這些改善大戶型的房源，議價空間也不小，在5–8%。

而且面臨新房分流壓力，建發(fā)海宸、保利君園等新房（9–10萬/㎡）搶走很多二手客戶。

但無論如何，置換鏈條確實轉起來了。

我們幫忙在賣的好幾套千萬以上的房子，最近也是趁熱成交了。

賣小買大的鏈條一旦啟動，千萬級以上的成交量自然就上去了。

所以4月份高總價占比大概率會相比3月份高。

但買家目前還是撿漏淘筍心態(tài)，不接受漲價。

翠湖四期296平的戶型，掛牌一周6400萬就被人秒了，速度是真快，但也確實是撿漏價。

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不過對于高總價的二手房來說，今年有幾個壓力不能忽視：

首先是限售新房解禁。

下半年12萬套限售新房要解禁了，很多投資客急著拋盤。

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：環(huán)比2月，3月北上海次新房的新增掛牌量暴漲近400%。

來源：小胖看房

數(shù)據(jù)來自鏈家外網(wǎng)，北上海包含靜安、虹口、楊浦、普陀、寶山5區(qū)

尤其是寶山共康/廟行板塊，共康/廟行板塊2月次新房的新增掛牌套數(shù)只有7套，3月直接暴漲至34套。

原先板塊標桿項目央璽，多年惜售，3月直接掛了6套。

根據(jù)我們房外房研究院數(shù)據(jù)，截止3月29日，上海500萬到1500萬的改善盤，掛牌量對比年前不降反增。

特別是500-800萬，1200-1500萬這兩個價格段，掛牌量增幅最大。

房外房研究院制圖

相比300萬以下剛需，這部分改善房， 掛牌占比高，成交占比低，流動性要弱很多。

這部分房源的尷尬在于：

一是產(chǎn)品代際差被放大。2026年上海新房市場進入"3.5代住宅"時代，高附贈空間、一梯一戶、90%以上得房率成為標配。

相比之下，房齡5-10年的"次新改善房"在戶型設計、公共空間、智能化配套等方面明顯落后，競爭力大打折扣。

以新江灣為例，建發(fā)、保利這些高品質新盤賣9-10萬/㎡，還開分銷、打折，直接把二手次新的客戶搶走了一大半。

二是限售解禁潮的沖擊。2026-2029年上海預計有12.15萬套限售新房解禁，2027年達到峰值4.5萬套。

雖然這些房源主要集中在外環(huán)外（占比近三分之二），但7-10萬/㎡的改善型產(chǎn)品將在2026年中至2027年底集中入市。

這意味著，當前800-1500萬價位的二手改善房，未來將面臨海量同質化新房的競爭。

三是價格補跌壓力。1200萬-1500萬這個段位，2024年幾乎橫盤（僅跌0.2%），但進入2025年三季度后開始加速補跌。

這部分房源前期跌幅較小，性價比優(yōu)勢不明顯。

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買賣建議

1）對賣房房東來講：

房齡老、產(chǎn)品力弱的高總價房子，別想著漲價惜售了，趁著這波熱度趕緊出貨，后面競爭只會更激烈。

真正稀缺的好房子（地段硬、產(chǎn)品好），可以稍微觀望，但也別期望太高。

3月以來，確實有賣家談好價格臨時反悔，加價惜售的現(xiàn)象。一些熱門小區(qū)，還有跳漲10萬到50萬的。

但這都是個例，大部分買家不接受漲價。

而從掛牌和成交占比來看，高總價的二手房房源整體依然供大于求。

作為房東，判斷自己的房子掛牌價合不合理，有沒有競爭力，可以重點關注帶看量這個指標，如果小陽春都沒什么帶看量，那確實要調整一下策略了。

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2）對買家而言：

千萬級以上的改善房，可以看起來了。

聯(lián)洋、大寧、瑞虹這些熱門地段議價空間還有，但最近在收窄。

不過也不用太著急下手，除非遇到筍盤。

多找?guī)讉€板塊和小區(qū)，新房二手房都對比看看，總會有合適的。

全市來看，改善型的二手房還在擠泡沫，畢竟前兩年跌的少。

而且今年限售新房逐步解禁入市，大概率還會有撿漏的機會。

最后，上海改善房成交確實在加速，但這是結構性回暖而非全面上漲。

好房子開始動了，但別盲目樂觀；垃圾資產(chǎn)趁熱度出，優(yōu)質資產(chǎn)慢慢挑。

市場后續(xù)如何，觀察4月份和5月份的成交，量，價，以及成交結構，都要重點關注。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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