綠城，臉不紅、心不跳

文/十一弟

背靠大央企中交集團的綠城，是一家從不內耗自己的開發商。

它剛交出2025財年業績，營收規模1549億，但最后落到股東們手上的凈利潤，只有區區7100萬。

千億營收，千萬利潤，就是這家千億央企的含金量。

綠城的盈利能力，已經墊底了，幾乎沒有下降空間了。

因為利潤再往下掉的話，就要跌穿盈虧線，面對虧損了。

在業績會上，有人問綠城的管理層——

“公司2025年歸母凈利潤下降較多，且未分紅，對長期股東回報政策如何規劃？”

綠城的高管，臉不紅、心不跳，一臉淡定。

他們把盈利下滑的鍋，一股腦地甩給了行業和市場——

“2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處于深度調整期?！?/p>

反正不是自身問題，既不是管理不行，也不是經營拉胯。

這就是大央企的心態，遇事絲毫不慌，守住不虧損，就算保住了臉面。

末了，綠城的高管還不忘補了一句——

“坦白而言，受同類因素影響，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。”

這句話的潛臺詞是——

你們不要覺得去年的利潤拿不出手，其實今年也不會好到哪里去。

這是給市場和投資者提前打的預防針，別抱有太高預期，說不定后面還有驚喜。

2025年，綠城的銷售規模2519億，行業排名第二。

它的銷售統計口徑里，包含了自投項目和代建業務。

其中，自投項目銷售額1534億，行業排名第五。

單論規模的話，綠城是全國實力前五的開發商。

目前，國內房地產銷售榜單上，前五的位置，已經全部被央企霸占了——

保利，綠城，中海，華潤，招商。

這五大央企開發商，綠城是利潤最單薄、盈利能力最差的那一個。

而且，沒有之一。

綠城名下有上百個開發項目，每個項目的投資與貨值，少則幾十億，多則上百億。

全年1549億的營收體量，最后到手凈利潤只有7100萬。

隨便哪個開發項目上有點跑冒滴漏，哪個老總手指縫里不慎流出去一丁點，綠城在去年也就虧損了。

可它偏偏最爭氣，硬是守住了底線，堅決不虧損。

如果說財務是一門科學的話，綠城的水平，絕對算得上精準了。

十一弟看不懂，但確實大為震驚。

綠城的業績發布期，壓力最大的就是財務部門了，算盤恐怕都快打冒煙了。

它的操盤團隊，只有財務部門該得滿分，建議給所有會計加雞腿。

綠城賺錢能力不行，規模卻很大，排名也越來越高。

剛召開的業績會上，綠城的高管已經放話了——

今年的拿地預算，還要再安排1000億。

而全年的銷售目標，也就1300億左右。

你都不知道它是故意為了規模而規模，還是根本就停不下來。

其實，綠城在去年的凈利潤，并非只有少得可憐的幾千萬。

在合并報表里，上市公司的整體利潤，將近23億。

其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤，僅為7100萬。

還有22億凈利潤，歸屬于非控股權益股東。

所謂的非控股權益股東，就是綠城名下的開發項目，相當一部分并非全資持股，而是與其他外部股東合作。

這些開發項目由綠城控股和并表，其他外部股東出資參投，分享利潤。

也就是說，綠城并表的所有項目，在去年結轉了將近23億利潤。

但綠城只占其中的7100萬，另外逾22億凈利潤，都屬于持有項目少數股權的其他外部股東。

在業績會上，又有人問綠城的管理層——

“2025年凈利潤23億元，但歸母凈利潤僅0.7億元，比例差距較大，原因是什么？”

它的高管連忙解釋——

“首先不存在將利潤轉移給少數股東或合作方的情況?！?/p>

“2025年交付結轉的部分高利潤項目為合作項目，公司股權比例不高，導致規模凈利潤占比偏低?！?/p>

“核心原因是公司主動推動長庫存去化，2021年及以前項目減值導致整體利潤基數下降，疊加上述因素使數據比例看似不協調。”

這些晦澀又拗口的話翻譯過來，大致意思就是——

前些年拿地開發的項目要作減值，虧損很多；

而這兩年結轉的項目，雖然利潤不錯，但自己的權益占比又很少。

畢竟是大央企，格局果然開得很大——

虧錢的項目都自己扛著，賺錢的項目反倒讓外部股東拿了大頭。

既然去年將近23億的凈利潤，合作項目上的外部股東拿走了97%。

那么，十一弟覺得，綠城的財務報表里，很有必要把這些外部股東的名單拉出來，讓大家看看都有誰。

這兩年，大股東中交集團很大一部分精力，都在解決對綠城控股不控權的歷史遺留問題。

以張亞東和宋衛平舊將為主的職業經理人，已經逐步從上市公司清洗出去了。

綠城現在的核心管理層，從董事會主席到總裁，基本是由中交集團派出的高管牢牢掌控著。

不過，尷尬之處在于——

綠城的中交含量越來越高，它的盈利能力，反而越來越差了。

在A股市場上，中交集團其實有一個核心的房地產業務上市平臺——

中交地產。

2024年，中交地產巨虧了52億，歸屬于上市公司股東的凈資產一度為負值，面臨退市。

這個上市的地產平臺，算是被中交干黃了攤子。

親兒子不爭氣，就只能練小號了。

于是，中交集團清洗掉了從前掌控綠城的職業經理人，拿到了控制權。

結果，一頓操作猛如虎，綠城的盈利能力，一年不如一年。

在房地產業務上，中交的這塊金字招牌，砸得稀碎。

在2025年財務業績發布前一天，綠城又進行了一番人事變動——

上市公司執行董事、行政總裁郭佳峰，退休辭職。

郭佳峰是早年跟著宋衛平開疆拓土的老將，1999年就加入了綠城，迄今已經干了二三十年。

接替他的是耿忠強，來自中交系，一直在中交集團的地產板塊任職，還出任過中交地產總裁。

2019年，耿忠強從中交地產調任綠城，現在已是位高權重、大權在握了。

郭佳峰退休辭職，綠城還對這位前總裁表達了敬意。

十一弟查了下，2024年，郭佳峰從綠城領取了722萬年薪，手上還持有上市公司超過837萬股股票。

按照目前綠城在港股市價計算，市值7000多萬港元。

看到了吧——

現在的綠城，空有一身大塊頭，盈利一年不如一年。

哪怕業績干成這樣，等到高管退休了，咱還得謝謝他。

房地產的日子，總歸還是太好過了。