全面取消超高層和商辦：曲江重點片區(qū)，或?qū)⒂瓉硪?guī)劃終局

文=城記智庫城城

不久前，西安市公安局發(fā)布“看守所搬遷公告”，而去年年底拘留所已完成搬遷（以下簡稱“兩所”）。

這承載著城市特殊功能的場地，終于完成其歷史使命，全部南遷至長安區(qū)。對整體謀劃多年的曲江CCBD來說，這成為南區(qū)規(guī)劃落地的關鍵一步，片區(qū)交通和功能布局將迎來新進展。

與此同時，片區(qū)迎來再次“調(diào)規(guī)”：超高層和商辦集群全部取消，調(diào)整為居住用地。十五余年跌宕起伏的CCBD，或?qū)⒂瓉硪?guī)劃終局。

調(diào)規(guī)：全面“商改住”

經(jīng)過「城記」核對多年的歷次規(guī)劃意向，對比發(fā)現(xiàn)，本次“調(diào)規(guī)”最大的動作就是“商改住”。

一是全面取消商辦用地，超高層徹底“流產(chǎn)”：

?CCBD南區(qū)的商辦用地全部調(diào)整◎制圖/城記智庫

在2019年版規(guī)劃中，沿長安南路和中軸絲路主題公園兩側(cè)均為商辦用地，規(guī)劃高度為250米、300米、350米和500米的超高層集群。這個計劃堪稱“雄心勃勃”，實際上之前更為大膽和高調(diào)：

2018年5月一則《曲江將建設超高層新地標》報道稱：“規(guī)劃建設世茂701米、華潤666米超高層，打造大西安國際化大都市建設的新地標”。

二、“加碼”居住用地，曲江居住土地“解渴”：

?2018年報道(左)和2019年指標(右)◎NEWS

近年來，我國各大城市的商業(yè)地產(chǎn)市場形勢嚴峻，面臨著庫存積壓、空置率攀升等困境。相比而言，居住用地需求卻在持續(xù)增長，尤其是在人口流入的大型城市，住房供需矛盾日益突出。

國家層面，也有相關“商改住”政策。“調(diào)規(guī)”后，商辦用地全部調(diào)為居住用地，包括部分公園用地。

至此曲江CCBD格局大變，呈現(xiàn)“北商南住”格局。

繞城以北“重商”：崛起萬象城和萬象天地為核心的城市級商圈，并形成華潤、萊安中心和柏悅酒店等在內(nèi)的商務集群。繞城以南“重住”：并與西部大道以南的航天基地板塊，構(gòu)筑城市人居中心。

解讀：影響片區(qū)的新進展

曲江CCBD這次“調(diào)規(guī)”，也伴隨著外界環(huán)境的變化。

去年12月1日和今年3月15日，兩則公告相繼宣布位于軍警路的西安拘留所和看守所南遷，這個承載城市特殊功能的場地完成歷史使命。綜合相關信息來看，相關其它功能也將搬遷。

對曲江CCBD南部片區(qū)來說，這次搬遷將破除規(guī)劃中的“難點”，帶來至關重要的一次推進。

?CCBD南區(qū)格局分布（“兩所”位置）◎制圖/城記智庫

從衛(wèi)星地圖上，可以清晰看到這種態(tài)勢：搬遷前的西安看守所和拘留所，東西和南北分別為200多米和600多米，橫亙在片區(qū)的中心。

近些年西安高速發(fā)展，場地兩側(cè)建成多個住區(qū)和配套。可以說，這里已從早期“偏荒”之地，演變成為“黃金地段”。尤其CCBD謀劃之后成為南區(qū)中心。從上圖來看，若不搬遷必將導致片區(qū)“停滯”。

從任何角度來說，外遷是必然。但因其功能的特殊性和成熟度，場地選擇和周期顯然更為漫長。

?CCBD南區(qū)新規(guī)與衛(wèi)星圖對比◎制圖/城記智庫

這也就意味著，片區(qū)開發(fā)也迎來一次實質(zhì)性的推進。

根據(jù)片區(qū)最新規(guī)劃顯示，這里的土地用途規(guī)劃為既涉多種用途：一是“規(guī)劃地鐵13號線停車場的公園復合利用”（即“絲路主題公園”）；二是包括翠華路南段、盈知路等道路交通，三是釋放居住和城市配套使用。

從“兩所”搬遷，回頭看歷年西安主城改造，以CCBD為代表的“城市更新”挑戰(zhàn)巨大。

未來：“城市更新”的挑戰(zhàn)

梳理CCBD發(fā)展歷程，高速城市化和城市更新在此交織，也凸顯區(qū)域野心和現(xiàn)實困境的沖突。

從2003年開始，“曲江模式”讓曲江實現(xiàn)驚人一躍，“新區(qū)之路”在全國都有影響力。當時高速城市化的時代風口，“講好土地故事”成為眾多城市不二之選。曲江的成功，自然引發(fā)資金和市民的多重關注。

誕生于該背景下的CCBD“誕生”已十五年，身份和范圍也在不斷變化。以下為「城記」獨家解讀：

?CCBD在2011年時就已啟動◎來源/城記智庫

第一階段：風起曲江，地產(chǎn)造城

2011年11月，CCBD（西安中央文化商務區(qū)）規(guī)劃出爐。當時曲江宣稱，“國家開發(fā)銀行開元城市基金籌資200億主導投資，總占地1000畝”。這個范圍是金輝世界城、中海城一帶，實現(xiàn)“地產(chǎn)造城”。

第二階段：版圖擴大，規(guī)格升級

2016年前后，以曲江二期和曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基本框架，CCBD總體范圍擴至5400畝，總建筑面積約1800萬平米。總投資約2000億，計劃6～8年建設周期，2020年全面建成。

最為關鍵的一步：2016年5月西洽會，曲江與華潤集團簽署三百億協(xié)議，開發(fā)曲江會議會展中心板塊，萬象城、生命之樹等城市地標得以誕生。

“萬象城+萬象天地”成為城市新地標◎NEWS

第三階段：城市更新，人居主導

大量拆遷改造、高昂開發(fā)成本、下行地產(chǎn)市場……南區(qū)“舉步維艱”，金茂府和華發(fā)錦宸賦進入，得以階段“破局”。隨著“兩所”搬遷，“調(diào)規(guī)”下的CCBD形成“北商南住”格局，進入人居主導時代。

如今，城北團結(jié)板塊熱度高居不下，“城市更新”的推動力日益重要。那么，它們背后的基本邏輯和歷程如何？我們將陸續(xù)推出相關專題。

「城記」關于CCBD片區(qū)持續(xù)跟蹤：

?【隋唐天壇】系列：

[2018]

[2017]

[2017]

?區(qū)域發(fā)展觀察系列：

[2019]

[2018]

[2017]

[2017]

[2016]

?商業(yè)地產(chǎn)觀察系列：

[2025]

[2024]

[2024]

[2024]

文=城記智庫 城城

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