謝逸楓：2月房價(jià)呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢(shì)，樓市成交兩極分化

文/謝逸楓

樓市小陽春來臨前，淡季在新房市場(chǎng)表現(xiàn)無遺，二手房市場(chǎng)則熱鬧，呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。最新第三方、地方數(shù)據(jù)顯示，2026年2月房價(jià)呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市的樓市成交以一手房低迷，二手房火爆的局面。

樓市進(jìn)入“淡季休整期”，值得一提的是因樓市整體行情較為平淡，政策端正在啟動(dòng)新一輪發(fā)力，例如上海、廣州等城市，紛紛政策發(fā)力，為即將到來的樓市小陽春蓄力，為前期的政策效應(yīng)和持續(xù)力進(jìn)行接力。

2026年春節(jié)黃金周（2月16-22日），30城新房成交32萬平，環(huán)比降了74%，30城新房成交同比漲了43.2%，一線城市更猛，漲了80.9%。24城二手房成交同比飆升75.6%，一線城市直接漲了90.6%。

北京2026年2月樓市春節(jié)淡季疊加政策過渡期，二月樓市呈現(xiàn)"量縮價(jià)異動(dòng)"特征。二手房成交占比達(dá)87%（網(wǎng)簽8129套/總成交9346套），成交環(huán)比暴漲144%，其中新房成交1217套，環(huán)比驟降51.2%，延續(xù)存量房主導(dǎo)格局。

新房均價(jià)飆升至60587元/㎡，環(huán)比上漲32%。近6月累計(jì)成交套數(shù)不足上月單月水平，顯示市場(chǎng)動(dòng)能急劇衰減。房價(jià)上漲主因是核心區(qū)高價(jià)盤集中備案，如東西城、海淀等去化周期不足10個(gè)月的區(qū)域項(xiàng)目可能加速網(wǎng)簽。

2026年1月上海二手房成交量為22834套?，創(chuàng)近五年同期新高，同比上漲24.18%。環(huán)比2025年12月的2.3萬套下降0.5%；同比2025年1月成交的1.84萬套，上漲4447套，漲幅24.18%。成交量已連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)2.2萬套以上?。

截至2026年2月27日，上海二手房網(wǎng)簽約10476套，預(yù)估2月將站上1.1萬套。2月25日，上海新政，非滬籍，外環(huán)內(nèi)社保3年改1年；居住證滿5年，無需社保也可購房；公積金家庭貸款最高可達(dá)324萬元；未成年子女唯一住房免征房產(chǎn)稅。

2月（1月26日至2月25日）廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為5598套、57.64萬平，環(huán)比下降36.97%和35.52%，同比下降10.83%和7.34%。1月-2月，廣州二手住宅共網(wǎng)簽14479套和147.04萬平，同比下降11.26%和10.03%。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，2月工作日減少，深圳一二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑。2月深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽3636套。其中一手住宅總網(wǎng)簽量1297套，環(huán)比下降50%；二手住宅網(wǎng)簽量2339套，環(huán)比下降56%。二手房錄得量2876套，環(huán)比下跌58%。

2026年2月深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到6.2萬元/㎡，環(huán)比上漲7.3%，這已是深圳二手房價(jià)格連續(xù)第三個(gè)月上漲。主要是源于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性因素和經(jīng)過長周期調(diào)整，價(jià)格逐步到位，市場(chǎng)預(yù)期及信心增強(qiáng)，企穩(wěn)跡象明顯。

北京1月的二手房掛牌量，較3月前少了1.79萬套，2月又減少了3000多套，廣州12月的掛牌量由升轉(zhuǎn)降，深圳2月迎來拐點(diǎn)。當(dāng)前重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到2.08%，上海部分房價(jià)調(diào)整明顯的老破小片區(qū)，租金回報(bào)率更是達(dá)到3%以上。

2月全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)37城法拍房掛牌45858套，法拍房住宅平均成交單價(jià)3.66萬/㎡，二手房住宅平均成交單價(jià)4.72萬/㎡，法拍房住宅成交折扣為7.75折成交。總體來看，北京、深圳、上海、廣州等熱點(diǎn)城市的法拍房掛牌下降。

2月中指數(shù)據(jù)顯示，100城新建住宅平均價(jià)格為17107元/平，環(huán)?下跌0.04%，同?上漲 2.37%（1月17114元/平，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%）。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，15個(gè)城市環(huán)?上漲，84個(gè)城市環(huán)?下跌，1個(gè)城市持平。

100城??住宅平均價(jià)格為12835元/平，環(huán)?下跌0.54%，跌幅較上?收窄0.31 %，同?下跌8.78%（1月12905元/平，環(huán)比下跌0.85%，收窄0.12%，同比下跌8.67%）。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，5個(gè)城市環(huán)?上漲，95個(gè)城市環(huán)?下跌。

分城市能級(jí)來看，其中?線城市新建住宅價(jià)格環(huán)?下跌0.07%，同?上漲6.51%；?線城市環(huán)?上漲0.08%，同?上漲1.70%；三四線城市環(huán)?下跌0.23%，同?下跌2.34%。?線城市??住宅價(jià)格環(huán)?下跌0.42%，同?下跌7.85%。

而?城市線環(huán)?下跌0.57%，同?下跌9.44%；三四線城市環(huán)?下跌0.54%，同?下跌8.51%。總體新房的房價(jià)環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，震蕩不止，一二線城市同比上漲，受結(jié)構(gòu)性影響，而二手房價(jià)環(huán)比跌幅收窄，同比跌幅大。

因此，新房下降，主要是假期房企普遍推出購房節(jié)、降價(jià)促銷等活動(dòng)，新推項(xiàng)目整體較少，以存量項(xiàng)目去化為主有關(guān)。而二手房價(jià)下降，與二手房市場(chǎng)掛牌、交易活躍度季節(jié)性回落、二手房的房價(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)有直接的關(guān)系。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月典型百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額1234.2億元，前2個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2888.7億元。百強(qiáng)房企1月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額1654.5億元，而2月，整體操盤金額環(huán)比縮水超兩成，少了420億元。

土地市場(chǎng)依然是兩極分化，熱點(diǎn)城市火爆，非熱點(diǎn)城市低迷。中指數(shù)據(jù)顯示，2月全國300城住宅用地平均溢價(jià)率為11%，顯著上升，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高熱，廣州、成都、上海、杭州等地塊溢價(jià)率超過20%。

數(shù)據(jù)顯示，前2月100強(qiáng)企業(yè)拿地總額950.4億元，同比下降52.4%，降幅較上月基本持平。受春節(jié)假期影響，土地供應(yīng)縮量，且上年基數(shù)較高，房企拿地規(guī)模同比未出現(xiàn)明顯改善。從拿地企業(yè)來看，央國企仍然是主力。