瑞銀-中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查：情緒低迷，分化顯著（二）

2025年第二季度開始房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，一線城市引領(lǐng)了近期的疲軟。

在過去六個(gè)月里，53%的受訪者表示所在社區(qū)的房?jī)r(jià)有所下降，高于四月份的46%，并創(chuàng)下歷史新高。一線城市的房?jī)r(jià)下跌最為明顯，有62%的受訪者表示房?jī)r(jià)下降，顯著高于2025年四月的44%，仍有78%的受訪者表示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)未至。

官方數(shù)據(jù)顯示截至2025年12月，70城的新建和二手住宅均價(jià)較高點(diǎn)分別下降了超過12%和21%（部分城市價(jià)格下跌幅度更大）。在過去六個(gè)月報(bào)告房?jī)r(jià)下降的受訪者中，有39%的人表示房?jī)r(jià)下跌降低了他們的購房意愿，部分原因是擔(dān)心未來房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，這一比例超過了29%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌是購房機(jī)會(huì)（盡管較2025年四月的17%有所上升）。

分析：表示所在社區(qū)房?jī)r(jià)下跌的比例較去年上升了7%（歷史新高），這個(gè)數(shù)據(jù)是很貼近大家的真實(shí)感受，房?jī)r(jià)在去年四季度的這一波下跌確實(shí)兇猛，我在二線城市都能隔屏感受到一線城市的陣陣寒意。而一線城市的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)，高達(dá)62%的一線城市受訪者感受到房?jī)r(jià)下跌，較去年足足高了18%。

重要的是仍有78%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)未至，不過也不用過于擔(dān)心，因?yàn)樯弦黄呀?jīng)證實(shí)了隨著房?jī)r(jià)下跌越來越多人具備買房能力，但他們想以更低的價(jià)格買房，因此短期看跌房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，39%的人表示是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而不敢買，這一比例遠(yuǎn)超29%認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌是抄底機(jī)會(huì)的比例（但這一比例在快速增加），或許等后續(xù)認(rèn)為抄底是機(jī)會(huì)的比例高于不敢買的比例之后，房?jī)r(jià)才會(huì)迎來真正的長(zhǎng)期反轉(zhuǎn)。

對(duì)未來房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期仍然較高。

展望未來，42%的受訪者預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下降，與2025年4月和2024年9月持平，且顯著高于預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的19%（盡管高于2025年4月的15%）。在經(jīng)歷了數(shù)年的價(jià)格下跌后，35%的受訪者（預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)下跌的人）預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將比當(dāng)前水平下降不到10%，47%的人預(yù)計(jì)下跌幅度為10-20%。超過一半的人預(yù)計(jì)價(jià)格將在2026年觸底（上半年25%，下半年32%），而34%的人則預(yù)計(jì)在2027年或更晚。

圖4：房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，大多數(shù)人預(yù)計(jì)下跌將繼續(xù)

分析：42%的人認(rèn)為今年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降，遠(yuǎn)高于19%認(rèn)為今年房?jī)r(jià)將上漲的比例（雖然這一比例在增加），相信這19%的人里面大多數(shù)是剛買完房等漲的，所以這個(gè)調(diào)研還是很真實(shí)的。

具體到看跌的幅度，絕大多數(shù)人認(rèn)為今年房?jī)r(jià)跌幅在20%以內(nèi)，我覺得大概率會(huì)在10%左右，至少跌幅比去年會(huì)小很多。關(guān)于房?jī)r(jià)觸底的時(shí)間點(diǎn)，25%的人認(rèn)為在今年上半年，32%認(rèn)為在今年下半年，34%認(rèn)為在2027年或更晚，其實(shí)關(guān)于這個(gè)問題居民的意見沒多大參考價(jià)值，因?yàn)檫@是個(gè)遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)問題，投行目前的一致預(yù)期大概是在2026年底至2027年三季度期間觸底，當(dāng)然預(yù)期會(huì)隨情況變化而更新。

三線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期雖小幅改善，但仍脆弱。

三線城市中60%受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在2026年觸底，二線城市為50%，一線城市為40%，三線城市中21%的受訪者預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)會(huì)上漲（四月份為15%，42%仍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌）。在二線和三線城市中，比起四月份的調(diào)查，更大比例的受訪者認(rèn)為價(jià)格下降會(huì)刺激購房意愿，因?yàn)閮r(jià)格可能接近底部，盡管價(jià)格持續(xù)下跌總體仍抑制購房意愿。然而鑒于2025年11月和2026年1月的最新疲軟市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這種積極情緒的改善仍顯脆弱，其穩(wěn)健性和可持續(xù)性仍不明朗。

圖5：三線城市報(bào)告了更好的價(jià)格預(yù)期，而一線城市價(jià)格大幅下跌

分析：和上一篇中說的一樣，目前三線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期反而是最好的，原因有兩個(gè)，第一是三線城市之前跌的本來就比高線城市要多很多，第二是去年四季度一線城市的一波加速下跌目前還沒有傳導(dǎo)至二線和三線城市。但我覺得在宏觀環(huán)境沒有轉(zhuǎn)暖的前提下三線城市房?jī)r(jià)很難獨(dú)自支棱起來，預(yù)期改善很可能只是暫時(shí)的。

負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)可能進(jìn)一步抑制家庭消費(fèi)。

52%的受訪房主表示目前房?jī)r(jià)低于其購入價(jià)格（即賬面虧損），相比2025年4月的47%略有上升，而仍有36%的受訪者報(bào)告賬面盈利。特別是在一線城市中，報(bào)告賬面虧損的受訪者明顯增加（55%，相比4月的37%，增加18%），而二線（增加9%）或三線城市（增加3%點(diǎn)）的增長(zhǎng)幅度則較為溫和。

鑒于住房存量?jī)r(jià)值占家庭總資產(chǎn)的50-60%，房?jī)r(jià)的低預(yù)期表明家庭消費(fèi)仍面臨壓力。調(diào)查顯示即便貸款利率下降，按揭負(fù)擔(dān)并未明顯減輕，受訪者將27.1%的月收入用于還貸，略高于2025年4月的26.5%和2024年9月的25.7%，部分反映了收入增長(zhǎng)放緩。賬面虧損增加以及仍然較高的債務(wù)償付壓力相結(jié)合，意味著家庭消費(fèi)仍受制約，盡管近期股市反彈可能為部分家庭提供一定緩解（但并非普遍適用）。

圖 7：一線城市賬面損失顯著增加

分析：房?jī)r(jià)下跌抑制消費(fèi)這點(diǎn)老生常談了，特別是一線城市在去年四季度領(lǐng)跌后可以預(yù)見后續(xù)二三線城市會(huì)陸續(xù)受到影響，那么消費(fèi)持續(xù)回暖的邏輯也就不存在了。有人會(huì)說股市反彈也會(huì)有正面的財(cái)富效應(yīng)，但要知道炒股的人才多少，大多數(shù)人的資產(chǎn)還是集中在房子里，即使不考慮房?jī)r(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)，僅僅是家庭財(cái)富縮水（資產(chǎn)負(fù)債表破壞）就足以導(dǎo)致消費(fèi)萎靡，所以房?jī)r(jià)真正的拐點(diǎn)仍然需要政策支持和較長(zhǎng)時(shí)間去磨。