廣東
文/言叔
這幾天，地產圈都在討論一個消息——
央行把商辦用房的購房貸款最低首付比例統一下調到了30%。
這個消息一出，整個商辦市場都沸騰了。
要知道，這可是九年來首個專門針對商辦市場的重磅政策，相當于給這個被冷落了多年的領域來了一針強心劑。
01
說起商辦市場的慘狀，那真是一把辛酸淚。
在這次政策出臺前，商辦用房的貸款條件可以說是相當苛刻。
首付比例高達50%-60%，貸款年限只有可憐的10年。
這意味著什么
買一套100萬的商辦房，首付就要掏出50-60萬，而且每個月的還款壓力巨大。
更狠的是2017年北京出臺的那個政策，直接把商辦市場打入了冷宮。
個人禁購商辦新房，不能貸款，新建項目的最小分割單元不能低于500平米。
這一套組合拳下來，商辦市場的流動性基本上被凍結了，徹底淪為了"不動產"。
說到這里，不得不提一個典型案例——龍湖云域GPARK項目。
這個項目當年拿地花了14.1億，開發商為了拿到規劃許可證可以說是耗盡了心力。
結果呢？
因為500平米的限制，原本設計好的小戶型公寓全部作廢。
最后，這個項目只能以9.06億的低價轉讓，賬面價值直接縮水了三分之一。
這就是現實，殘酷但真實。
02
北京商辦市場的庫存量曾經高達2850萬平米，這個數字足以讓任何開發商夜不能寐。
為了去化，開發商們想盡了各種辦法，從大幅打折到"買住宅送商辦"，可以說是無所不用其極。
東莞萬科更是玩出了新花樣，推出了"買一套住宅送一套海景公寓"的活動。
這種操作，基本上就是變相宣告商辦資產的價值已經縮水到了什么程度。
類似的案例在全國各地屢見不鮮，商辦市場的慘狀可見一斑。
有意思的是，在此之前，住宅市場的政策一直在持續微調，商辦市場卻始終被忽視，仿佛是個后娘養的孩子。
轉機出現在開年，《求是》雜志發文強調房地產的金融屬性，呼吁政策"一次性給足"。
這個信號很明顯，央行隨即開始發力，除了商辦首付下調，還同步推進了降準、降息等舉措。
財政部和稅務總局也配合得很好，推出了"滿兩年住房銷售免增值稅"的政策來助攻。
這一套組合拳打下來，可以說是相當有力度了。
對于熬過數年寒冬的地產人來說，這次新政無論是否意味著真正的市場回暖，都是對他們多年掙扎的一種正視。
在信心極度稀缺的當下，這份被看見的認可，或許就是市場希望的開端。
03
不過話說回來，政策歸政策，市場歸市場。
商辦市場的問題不是一天形成的，也不可能靠一個政策就徹底解決。
商辦用房的本質問題是供需失衡。
過去幾年，各地為了追求GDP和稅收，大量出讓商辦用地，結果導致供應量遠遠超過了實際需求。再加上電商的沖擊，實體商業的日子本就不好過，商辦用房的需求自然也就跟不上了。
另一個問題是商辦用房的金融屬性太弱。
相比住宅，商辦用房的流動性差，變現困難，銀行自然也就不愿意放貸。即使現在首付降到了30%，如果貸款年限還是很短，月供壓力依然很大。
還有就是商辦用房的使用成本問題。
商辦用房的水電費、物業費都是按商業標準收取的，比住宅高出不少。再加上稅費負擔，實際持有成本并不低。
當然，這次政策的積極意義還是值得肯定的。至少表明監管部門開始重視商辦市場的問題，不再讓這個市場自生自滅。
對于真正有需求的買家來說，首付比例的下調確實降低了入市門檻。
更重要的是，這個政策可能會帶來一個示范效應。如果商辦市場能夠因此活躍起來，其他城市很可能會跟進類似的政策。
畢竟，現在的地方政府財政壓力都不小，商辦用房的庫存問題不解決，土地財政就很難真正好轉。
不過，對于開發商來說，現在還不是高興的時候。商辦市場的基本面問題依然存在，政策紅利能否真正轉化為市場購買力，還需要時間來檢驗。
畢竟，信心這個東西，不是一朝一夕就能重建的。
商辦市場已經冷清了這么多年，想要重新熱起來，恐怕還需要更多的政策支持和市場培育。
但不管怎么說，這至少是一個開始。
對于在商辦市場苦苦支撐的地產人來說，黑暗中終于看到了一絲光亮。至于這絲光亮能否照亮整個市場，那就只能讓時間來回答了。
作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。
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