萬科，真的盡力了

文/十一弟

剛過去的十一月份，各大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，很默契地沒有發(fā)布銷售排行榜。

十一弟打聽了下，是上面召集開會(huì)了，這個(gè)月就先不發(fā)了。

沒有消息就是好消息。

至于下個(gè)月還發(fā)不發(fā)，走一步看一步，等通知吧。

現(xiàn)在的樓市，確實(shí)太差了。

最近，有兩位房企大佬跟十一弟倒苦水，聽完都有點(diǎn)心疼、語塞了。

一晃眼，今年就快過去了。

年初的時(shí)候，大家對(duì)市場(chǎng)還是很樂觀的，以為在慢慢好起來了。

萬萬沒有想到，那是全年僅有的高光，但只支棱了兩三個(gè)月，沒能一鼓作氣、乘勢(shì)而上。

十一弟還記得，在除夕那天，萬科連發(fā)五條公告，大股東深圳地鐵高調(diào)力挺——

它對(duì)萬科核心管理層進(jìn)行了重組，派遣了幾位得力干將，支持萬科紓困。

當(dāng)時(shí)，萬科的償債高峰期即將到來，財(cái)務(wù)壓力很大。

在官方媒體上，深圳國資負(fù)責(zé)人為其站臺(tái)發(fā)聲——

“深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億，全年?duì)I收超萬億，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、有能力、有實(shí)力，也有足夠的子彈，支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段，推動(dòng)萬科穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

“還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進(jìn)一步降低地鐵集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)其流動(dòng)性，支持其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用?！?/p>

深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰，新任萬科董事會(huì)主席，也表了決心——

“在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，新的管理團(tuán)隊(duì)將積極實(shí)施一攬子方案，有信心實(shí)現(xiàn)萬科隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定?！?/p>

從2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)以來，很多開發(fā)商陷入困境。

但在關(guān)鍵時(shí)期，沒人有意愿、有能力拉一把，眼睜睜地看著它們集體倒下。

深圳國資和深圳地鐵對(duì)萬科的表態(tài)支持，是十分罕見的。

不拋棄、不放棄。

作為大股東，深圳國資沒有對(duì)萬科撒手不管，而是站臺(tái)背書、調(diào)動(dòng)資源，不讓它掉隊(duì)，幫助它渡過難關(guān)。

萬科所遭遇的困境，一開始也作了定性——

“有市場(chǎng)原因，更有管理因素?！?/p>

但從全局來看，萬科有很好的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，有救助的價(jià)值。

那就必須全力解決眼前的困難。

深圳地鐵對(duì)萬科的支持，是真金白銀。

今年以來，它以股東借款的形式，連續(xù)向萬科輸送了308億資金，幫助其償還公開市場(chǎng)的到期債務(wù)。

借款利率只有2.34%，比一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）還要低66個(gè)基點(diǎn)。

作為第一大股東，深圳地鐵現(xiàn)在持有萬科超過27%的股份。

當(dāng)年，為了拿下這些股份，深圳地鐵向華潤(rùn)、恒大支付了664億收購對(duì)價(jià)。

連同今年的308億股東借款，在萬科身上，深圳地鐵真金白銀地投入了972億資金。

深圳地鐵對(duì)萬科不遺余力地救助，如果它自己再努力一點(diǎn)，市場(chǎng)再爭(zhēng)氣一點(diǎn)，其實(shí)有很大的機(jī)會(huì)。

但今年的樓市，一季度的星星之火，根本沒能燃起燎原之勢(shì)。

這段時(shí)間，在二級(jí)市場(chǎng)上，萬科的股票和債券，雙雙殺跌。

過去兩個(gè)月，萬科的股價(jià)蒸發(fā)了將近四分之一，市值跌至600億左右，落入歷史低位水平。

在債券市場(chǎng)，萬科名下的債券收益率，大幅飆漲。

股債殺跌的背后，是萬科的紓困邏輯，有了變化——

深圳地鐵的持續(xù)輸血，可能已經(jīng)很難填平萬科的債務(wù)窟窿了。

畢竟，作為地鐵企業(yè)，它所面臨的資本開支也很大，自身的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)安全，更加重要。

接下來，萬科在公開市場(chǎng)的到期債務(wù)，需要依靠更加市場(chǎng)化的方式來解決。

這個(gè)月，萬科馬上有一筆債券到期——

22萬科MTN004中期票據(jù)，待償本金為20億。

即將到期前，萬科決定進(jìn)行展期一年，明年再兌付全部本金，并且維持3%的年息不變。

這次展期之前，萬科在今年償付的幾乎所有公開市場(chǎng)到期債券，都是靠深圳地鐵提供的股東借款來彌補(bǔ)資金缺口。

現(xiàn)在，深圳地鐵不再繼續(xù)輸血了。

若沒有大股東的資金支持，萬科在今年遭遇的寒冬，會(huì)比現(xiàn)在來得更早。

除了這筆已決定展期的20億本金的債券，年底之前，萬科名下還有一筆本金37億的債券，即將到期。

對(duì)債權(quán)人而言，相比其他企業(yè)的債券展期，萬科開出的條件，算是很苛刻了。

但債權(quán)人能作出的選擇，其實(shí)不多。

因?yàn)槿f科也是在用時(shí)間換空間，好不容易撐到現(xiàn)在，只能盡力不讓主體信用進(jìn)一步惡化。

到了這個(gè)地步，所有人都要押上身家，賭一把了——

盼望著市場(chǎng)能夠好起來，恢復(fù)自身造血功能，是唯一的救贖之道。

大家都拉扯到極限了，但愿春暖花開吧。