謝逸楓：顫抖吧！前三季度全國(guó)賣地收入腰斬，怎么辦？

文/謝逸楓

10月17日，財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.2302萬(wàn)億元，同比下降4.2%，比前8月同比下跌4.7%的跌幅收窄0.5%。對(duì)比2021年前三季度全國(guó)賣地收入5.3624萬(wàn)億元，今年前三季度少了3.1322萬(wàn)億元，堪稱腰斬。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度（截至9月28日），300城住宅用地土地出讓金同比增長(zhǎng)約13%，成交面積同比下降8.5%。三季度300城住宅用地出讓金同比下降約9%，成交規(guī)劃建面同比下降約14%。

其中一二線城市出讓金同比增幅均超20%，三四線城市成交回落。一線城市住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降。二線城市整體推出規(guī)模同比降幅相對(duì)較小，成交面積、土地出讓金同比均增長(zhǎng)，平均溢價(jià)率為10.5%。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前9月300城土地成交面積為4.8534億平方米，累計(jì)同比下降7%左右。300城土地成交金額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，2025年前9月300城土地成交金額為15799億元，同比增長(zhǎng)7%。

其中一線城市和二線城市2025年前9月成交金額、成交均價(jià)同比增幅均超10%。一線城市累計(jì)成交均價(jià)漲幅達(dá)到43%。一二線城市溢價(jià)率均在10%以上，較去年同期穩(wěn)中有增。總體表現(xiàn)為量降價(jià)升。

其一是前9月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.2302萬(wàn)億元，同比下降4.2%，占到前9月全國(guó)一般公共預(yù)算收入16.3876萬(wàn)億元的13.60%（前8月12.99%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2025年前9月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.2302萬(wàn)億元，同比下降4.2%，占到前9月全國(guó)一般公共預(yù)算收入的比例將下降到13.60%（前8月12.99%）、占到前9月地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到23.97%（20.95%）。

2019年前9月-2024年前9月全國(guó)賣地收入分別為40697億元、49360億元、53634億元、38507億元、30875億元、23287億元，增速分別為同比上漲5.8%、上漲10.3%、上漲8.7%、下降28.3%、下降19.8%、下降24.6%。

前9月全國(guó)賣地收入22302億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣地收入53624億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱賣地收入腰斬。值得注意的是同比下降4.2%，對(duì)比2022年-2024年同期分別28.3%、19.8%、24.6%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善的整體趨勢(shì)。

2019年前9月-2021年前9月全國(guó)賣地收入突破4萬(wàn)億元-5萬(wàn)億元后，2022年-2023年前9月首次跌破3萬(wàn)億元，2024年前9月首次跌破3萬(wàn)億元，意味著土地收入正式見(jiàn)頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，與熱點(diǎn)城市回升有關(guān)。

其二是前9月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.3086萬(wàn)億元（前9月11991億元）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元。

前9月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.3086萬(wàn)億元元占全國(guó)稅收收入13.2664萬(wàn)億元的9.86%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收收入的12%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)等涉及建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)12塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前9月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅3372億元，同比下降14.7%；房產(chǎn)稅3478億元，同比增長(zhǎng)11.5%；城鎮(zhèn)土地使用稅1812億元，同比增長(zhǎng)5.9%；土地增值稅3296億元，同比下降17.6%；耕地占用稅1128億元，同比增長(zhǎng)4.7%。

其三是前9月全國(guó)賣地收入2.2302萬(wàn)億元，全國(guó)賣地收入2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元，說(shuō)明賣地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

前9月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.3086萬(wàn)億元，2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

前9月全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）3.5388萬(wàn)億元（前8月3.1254萬(wàn)億元），2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

其四是前9月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.5389萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入16.3876萬(wàn)億元的21.59%（前9月21.08%)，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

前9月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.5389萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入9.3039萬(wàn)億元的38.03%（前8月37.23%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

前9月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.5389萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入13.2664萬(wàn)億元的26.67%（前8月25.81%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

如果是涉及相關(guān)房地產(chǎn)稅收，十一項(xiàng)稅收收入約1.5萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣地收入22302億元，2025年前9月房地產(chǎn)總收入突破3.7萬(wàn)億元。2020年11.2142萬(wàn)億元、2021年11.7051萬(wàn)億元、2022年10萬(wàn)億元、2023年9萬(wàn)億元、2024年7萬(wàn)億元。

2025年前9月房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)11項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)36元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其五是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1987年-1995年全國(guó)土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過(guò)33萬(wàn)億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過(guò)31萬(wàn)億元，年均1.7萬(wàn)億元。

1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過(guò)去26年全國(guó)賣地收入累計(jì)總金額85.0107萬(wàn)億元，年均賣地收入總金額3.2696萬(wàn)億元，成為土地財(cái)政收入最大來(lái)源之一。

自2005年至2009年，土地出讓金額一直上漲。2005年全國(guó)土地出讓收入為?5500億元至5900億元?，2006年達(dá)7000億元，2007年為?13000億元，2008年9600億元?，同比下降2 0%。2009年15910億元?，同比增長(zhǎng)63.4%。

自2010年至2017年，土地出讓收入分別為2.7萬(wàn)億元?（增長(zhǎng)70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長(zhǎng)3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長(zhǎng)15.1%）和52059億元（增長(zhǎng)40.7%）。

2018年至2020年，土地出讓金分別為2018年6.5096萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，2019年7.2517萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，2020年8.4142萬(wàn)億元?，同比增長(zhǎng)15.9%，首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，較2019年的7.2517萬(wàn)億元增長(zhǎng)1.2萬(wàn)億元。

土地收入自2022年迎來(lái)拐點(diǎn)，連續(xù)4年下滑。2021年突破8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)3.5%。2022年6.6854萬(wàn)億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬(wàn)億元，同比下降16%。