當房子的「面子」開始跌落

你是否會在意一座樓房的「面子」？

在老齡化逐漸加劇的中國，比起人的老去，還有一件東西正在衰老，那就是建筑，尤其是與人們息息相關的住宅小區。特別是對外立面來說，它老去的速度甚至要更快。一份由四川省建筑設計院牽頭進行的科研調查也顯示，他們從2000年至今各地總計上千次外立面脫落事件里發現，外立面材料的平均脫落年份不超過建成后6年。其中，外保溫層的脫落最早，平均1.47年就會脫落，「明顯小于標準規定年限」。

與此同時，外立面作為建筑的「臉面」，往往承載著人們看到建筑時的第一印象。它的破損與墜落，會直接威脅到人身財產安全，而就算沒有造成傷害，它也將在更深層面上，帶來小區「面子」和「品質」的降級。最后，還會對小區的「住宅養老金」——公共維修基金造成巨大負擔。

人們與小區外立面之間發生的故事，濃縮了對更好的生活品質的期待，也裹挾著現實里的無奈、拮據與紛爭。它是看似光鮮的小區的另一面，也是一場人們與生活博弈的縮影。

文｜易方興

楚明

圖｜（除特殊標注外）受訪者供圖

五厘米

張雪很幸運，因為她離危險還有5厘米。

今年4月的一天，在北京，讀研的張雪正要回家，在北京朝陽大悅城附近的一個小區，走到家樓下的單元門斜坡處時，她無意中回頭，看了眼樓底下正在忙碌的搬家公司。就在這短暫的一瞬，一個墜落的物體砸在了她右前方的地面，發出了「砰」的一聲。

那是從小區外立面上脫落的、一塊拳頭大的水泥塊，墜落點距離她的腦袋不到5厘米。

作為一個在2005年到2008年陸續建成的小區，這個「05后」在老房子扎堆的北京其實不算老。但它的外立面明顯比樓齡要老得更快——在最近十幾年的時間里，從零星脫落，到現在已經出現了成片的裸露和大面積的剝離。它的樓棟底部三分之一的部分是紅色，上面是灰色，貼滿了當時在全國建筑外立面應用上風靡一時的瓷磚。張雪一家人是小區最早的一批業主，剛搬進小區的時候她還在上小學。這些年，她眼看著小區墻面陸續剝落，「就像中年人掉頭發那樣」。她是個遇事比較看得開的北京女孩，原本對此已經習慣了，直到今年差點被砸死。

那天，她頗為后怕地回到家，跟母親說了這件事。一向平和的母親發了非常大的火，憤怒地在電話里對物業說：「我孩子差點就被砸死了！」

事實上，與外立面呈現出的觀感相反，這不是什么破敗小區。恰恰相反，無論是從區位、配套還是房價，它都稱得上是北京市朝陽區「朝青板塊」中產家庭購房的典型樣本。所謂朝青板塊，指的是朝陽路和青年路一帶的小區，被稱為「北京CBD的后花園」。以張雪家為例，它毗鄰北京CBD，距離國貿商圈開車僅12分鐘，小區500米外就是青年路地鐵站，和朝陽大悅城。中產家庭要想在這里買個三居室上車，得準備800萬元左右的預算，當年房價最高時，小區三居室一度逼近千萬元。

而也正是在這樣一個每平方米均價近6萬元的小區，多年以來，小區的業主們卻不得不小心，要提防從天而降的來自外立面的「襲擊」，還有的時候，車輛也被砸出坑來。一名業主很無奈：「在這啥都好，就是外立面太糟心了。」

張雪家小區的處境不是個例。比起房價，人們對于外立面的討論要少得多，但這個問題，隨著樓房的不斷衰老，正在越來越成為具有普遍性的困擾。外立面的選擇常常與時代發展密切相關，那些樓齡三四十年甚至更久的老舊小區自不必說，墻皮開裂、鼓包、滲水、剝落是大概率事件，但有時候，不僅像這種樓齡不到20年的「中青年樓盤」會遭遇外立面困境，就連剛收房不到一兩年的新小區，外立面也會出現大面積剝落的情形。

在南京，周俊買房時特地選了一家老牌央企開發商，「要是小的開發商我們都不會考慮」。結果在交付后一年半的時間里，小區的外立面已經剝落了3次。尤其是有一次，幾乎是幾層樓高的墻面，從半空中像香蕉皮一樣剝離開，然后墜落在地面的綠化帶上。

后來他得知，這種外立面材料是「保溫裝飾一體板」。它算得上是一種中高檔的外立面材料，可以直接在工廠批量定制化生產，兼具保溫和裝飾功能。但本質上，它也要依靠砂漿粘在墻上，如果施工時沒粘牢固，就有可能脫落。

后來經過測算，那一次的剝落面積達到了約80平方米，相當于一間小兩居那么大的面積砸到了地上。

「萬幸沒有砸到人。」周俊說。他買的小區位于雨花臺區軟件谷南園，屬于純改善型住宅項目，因此主力戶型集中在107-142平方米，主要是為了滿足在軟件谷周邊的高新技術產業人群的住房需求，這群人都有一定的經濟實力。「我當時買的時候是2萬8每平米，然后再加上了2500元每平方米的裝修金，在南京這個板塊，屬于品質還可以的。」

那天，外立面剝落之后，物業圍起了警戒線。路過時，他還專門去看過，墜落下來的是許多塊灰色的板子，每一塊板子都有一張普通寫字桌那么大，「每塊目測有80厘米長，60厘米寬」。而當板子砸落在地后，碎成了許多塊，能看到里面黃色的保溫層。

當經歷了這種外立面掉落事件后，作為業主，周俊很失望，「其實剛入住的第一印象還是不錯，覺得也比較美觀，但后續對這種外立面脫落的事完全沒有預期。」

有段時間，他也成為小心翼翼在小區里走路的人之一。

南京，周俊所在的小區住宅樓外立面剝落。

樓盤的「臉面」

相比最直接的人身和財產危害，外立面的破損，對一個小區的影響也是潛移默化的。

「你家什么檔次，看外立面就知道了。」

這句話，常被許多房地產從業者掛在嘴邊，用來推銷樓盤。盡管它過于「以貌取樓」，但也一定程度上反映了，在樓盤的外立面中，的確存在著一條「鄙視鏈」：老破小、剛需、改善、豪宅所用的外立面是不同的。

張雪在小區里度過了她的青少年時期。張雪觀察過，自家小區外立面上的瓷磚，在掉落時會有一種連鎖反應，尤其每當北京刮大風的天氣，「一兩塊磚掉下來之后，周圍一片就都開始掉」。

隨著年齡長大，對外立面的困擾，也讓她對比過隔壁的小區。兩個小區一南一北，只隔了一條馬路，「對面小區的樓齡和我們小區可能差不多，但外立面都是平整的石材，看上去挺高級，我發現他們就沒有我們這種外立面掉落的情況。」

「我當時還問我父母，為什么我們家不買隔壁的房子，我父母說買不起。」張雪說。

以每平方米均價來說，兩個小區相差了1萬多元，也就是說，同樣面積的房子，隔壁小區普遍要比她家貴20%左右——這實際上并不算特別大的差距。但近20年過去了，在業主的眼里，兩個小區的外立面的現狀遠比房價差距要大得多，使得從顏值上看，隔壁更有「面子」。

造成這樣的區別，與外立面所采用的材質有比較大的關系。

不同的外立面，有著不同的造價。《住宅與房地產》雜志曾對現在住宅外立面的常用材質有過介紹，從價格上來區分，可以分為五檔，由低到高的分別是外墻涂料、面磚/瓷磚、石材、金屬鋁板和玻璃幕墻。便宜的外墻涂料，每平方米僅需30元，而貴的鋁板和玻璃，每平方米在千元往上。兩者的綜合成本差距能達到幾十倍。

以張雪家小區為例，它所使用的是瓷磚外立面，屬于中檔水平，外立面的品質看上去要高于那些直接使用涂料的小區。但隔壁的小區，外立面用的是整面的干掛石材，這種外立面需要先在樓的外墻上搭建一個龍骨系統，再把大塊的石材外立面掛上去，造價要更高，也比瓷磚外立面更加耐用，更顯「檔次」。

如今，在小區外立面鄙視鏈中，居于頂端的要數「公建化外立面」，這是一種由「干掛鋁板+玻璃幕墻」組合而成的外立面，因為跟CBD寫字樓的公共建筑外立面所用材質相同，因此簡稱為公建化外立面，一般由高溢價的房屋使用。

但對于更廣大群體的收入來說，在樓房「面子」這件事上，他們能選擇的其實極為有限，尤其是在一線城市。

蘇挺一家在北京已經生活了近20年。作為一個新北京人，他在國企工作，在外人看來，他們兩口子工作體面且穩定，經過20年努力，再加上兩方老人的投入，在北四環的亞運村附近攢出了一套房子的首付。房子80平方米左右，小三居，走幾百米就是惠新西街北口地鐵站，每平方米約6萬元——這已經是他們能努力夠到的結合了通勤距離、配套、學區、居住環境之后，性價比最高的房子。

在老家人看來，兩口子「有面子」。在首都上班，成了北京人，還有編制，尤其是還買了價值幾百萬的房，成了親戚之間羨慕的對象。長輩們普遍對「中產」這個詞沒概念，一般都夸他們「有出息」。而為了這個「面子」，每年過年回家，他們就連給小孩紅包時，也不得不每個多包一百塊錢。

但只有蘇挺自己知道這個「面子」下的真實生活。拿房子來說，那是上世紀90年代初期建的房子，當時的外立面大部分都是直接刷涂料。他們買下房子的時候，70年產權的房子已經走過了一半的「房生」。墻皮鼓包、脫落、掉漆，這些對他來說都是小事，最困擾他的其實是滲水。

「陽臺外立面上有個一米多長的裂縫，肉眼都能看見。」好在北京一年大部分時間都不下雨，這份居住的體面就還能維持，但一到七八月份雨季來臨，從陽臺到臥室，伴隨著滲水帶來的乳膠漆的鼓泡變色，繼而整面墻都是黑色的霉菌。

「那段時間呼吸很不好，一家人都在咳嗽。上小學的兒子還被檢查出了支氣管炎。就算是買了專門除霉菌的噴霧也沒用，過段時間還會再生長出來。」他專門找了一個雙休日去除霉菌，白色的手套直接被霉菌染成了黑色。

這一切的直接源頭都是破損的外立面。「我知道那些看上去更新的小區，外立面更高級，也不會有我這樣的困擾，但我盡力了，也只能住在這里了，有時候，我會羨慕老家同學的生活，房價是我的十分之一，但居住體驗是我的十倍。」

老住宅發霉的墻壁和裂縫。圖源視覺中國

脫落的另一面

面對外立面的損壞和脫落，許多業主其實抱著一種無可奈何的心態。

哪怕對于剛交房一年半，就遭遇外立面連續大面積脫落的業主周俊來說，他的失望和無奈的情緒，也明顯要多過憤怒。「第一次脫落時，我很意外，也很失望，但到了第二次脫落的時候，我好像就習慣了。」

他覺得買到外立面有問題的房子，屬于一件「無可奈何」的事。「因為現在很多人買的都是期房，我們也沒有辦法預估會不會出問題，只能說是看運氣了。」

周俊這種「被動接受」心態，代表了一部分業主的普遍情緒。某種程度上，一方面是因為外立面的領域，對于普通購房者來說過于專業；另一方面，相比于肉眼可見的工程進度，外立面的鋪設過程，業主們也很難開展有效的監督。與此同時，外立面的具體選材和方案，要更早于施工之前，這個環節也是業主們難以參與的。

但對業內人士而言，為了節省成本，一些開發商會在外立面的設計方案上進行「優化」，早已不是什么行業秘密。

徐森是一家省級裝飾公司的工程師，主要負責工程造價相關，這些年她接觸了許多開發商甲方，她的工作內容之一，就是對工程項目的外立面選材和成本進行優化。

「說白了，就是想辦法在外立面這件事上，既要替開發商省錢，又要想辦法保證『面子』。」她印象深刻的一個中高檔樓盤，是在一個東部沿海城市，當地政府要求做公建化外立面，因此外立面的要求上，要高于周邊平均水平。

「這其實也看開發商的良心和實力。」以她參與的項目為例，當時，第一版設計方案中，外立面的干掛石材選用的是30毫米厚的光面花崗巖，結果開發商不滿意，覺得超出了成本，「最后我們就把30毫米厚的石材，換成了25毫米厚的，掛件系統也采用了更便宜的方案。最后每平方米便宜了100塊錢。」

「石板厚度多5毫米或者少5毫米，從外觀上，業主根本看不出差別，但在使用上，30毫米厚的外立面石材，無論在抗彎性、抗風壓能力，以及結構的穩固性上，都比20毫米的好，也更安全，壽命也更長。」徐森說。

而除了干掛石材之外，在第一版設計里，本來還得大量用鋁板來裝飾外立面的線條，這樣顯得上檔次。「結果為了節省成本，最后也給砍了，所有的金屬裝飾部分，全部換成顏色跟金屬相似的涂料。」

門窗方案上也大砍一刀。「我們在設計中，會劃定業主敏感區域和非敏感區域，比如單元入口這種，屬于敏感區域，這部分砍不得，但在業主不怎么去的地方，就可以優化，比如公共樓梯間的門窗。」最后，原本設計里，這些區域是用斷橋隔熱鋁，最后換成了塑鋼材料，玻璃本來是用的中空的LOW-E玻璃，最后都換成單片玻璃。

就這樣四處省錢下來，方案最后通過了，甲方的評價是「優化效果良好，有效節約了選材成本」。「這種改動，屬于用降低一部分品質換來的，不過現在行業不景氣，開發商也要結合拿地價格等實際情況，什么都用最好的材料也不現實。」徐森說。

對于一個小區來說，除了在設計時所采用的方案會影響到外立面壽命外，不同種類的外立面材料，掉落規律其實也有跡可循。

一份由四川省建筑設計院牽頭進行的科研調查也顯示，他們從2000年至今，統計了各地總計上千次外立面脫落事件，發現外立面材料的平均脫落年份均不超過建成后6年。其中，外保溫層的脫落最早，平均1.47年就會脫落，「明顯小于標準規定年限」。

這份科研調查為《建筑外立面脫落關鍵因素相關性分析》，由教授級高級工程師趙仕興為第一作者。他們把外立面脫落類型分為外保溫層脫落、墻面粉刷材料脫落、墻面粘貼材料脫落、墻面釘掛材料脫落等幾個種類。

結果發現，像瓷磚這種墻面粘貼材料是脫落數量最多的，在所有外立面脫落事件中，占比超過了一半以上。這種材料的脆弱之處在于，它怕降雨和潮濕——墻面材料吸收大量水分，導致粘貼材料的膨脹、軟化甚至霉變，以降雨多和濕度大的廣東、浙江兩省脫落最多。而在北京這樣的地方，外立面則容易在春季遭到凍融破壞。

而像瓷磚和面磚，這種墻面粘貼材料的脫落，也是造成人員傷亡和財產損失數量最多的。作者總結說，「粘貼類材料脫落數量多，造成的危害性極大。」這也是為什么在2000年之后，瓷磚類外立面逐漸被高層建筑禁止使用的原因。

而除了粘貼材料外，墻面粉刷材料、外保溫層的脫落數量則排在二、三名。根據《外墻外保溫工程技術標準》（JGJ 144-2019）的要求，在正常使用和正常維護條件下，外墻外保溫工程的使用年限不應少于 25 年。

但實際上，在這些外立面脫落的小區，其使用年限都遠小于25年。影響它們的，還有一個重要原因，就是施工工藝和工程管理。

同樣的外立面材料，嚴格按照標準施工，和施工人員偷工減料，最后帶來的使用壽命天差地別。一名曾在一線城市參與建設過不少樓盤項目的施工人員說，他見過最夸張的，是有人直接把建筑垃圾堆在外立面的夾層里。「外立面是個精細活兒，它分為很多層，而且對樓面的平整度有非常嚴格的要求，有時候為了趕工期，可能砂漿的量都涂得不夠，也涂不均勻，這時間一長，想不掉都不可能。」

正在修復老小區外墻的建筑工人。圖源視覺中國

拯救「面子」

外立面帶來的居住困境，最終還是得由業主們來面對。

在南京的周俊所在的小區里，也有非常憤怒的業主，這些業主通常是維權的主力。他們維權起來相對有底氣，因為根據《建設工程質量管理條例》，外立面工程的保修期通常為2至5年，而他們小區交房才一年多，樓房還在保修期之內。

后來，南京市雨花臺區住房和建設局介入，官方給出的原因是「施工方面存在問題，一體板的粘結砂漿面積未滿足現有規范要求」。

最后，也是經過了好幾輪談判，因為業主們無法接受「掉哪兒就修哪兒」的方案。比如，有棟樓的外立面雖然沒掉，但明顯已經出現了松動。最后開發商承諾，「對小區全部8棟樓的原有外墻一體板都進行拆除，并按照更高標準重做，預計總工期為180天」。

「所以，現在是正在全部返工的階段，這件事也算是有了一個結果。」周俊說。

不是所有小區的外立面，都能「幸運地」在保修期內發現問題。更普遍的情況是，往往住了有一些年頭之后，外立面才開始陸續剝落。

對于大部分老舊小區來說，沒有業委會，也沒有公共維修基金，也不可能讓小區業主們每個人出幾萬元來眾籌翻新小區。對于這些小區來說，它們的樓房已經衰老，要想翻新外立面，則要寄希望于每座城市的老舊小區改造計劃。

但像張雪所在的小區，處于半新不老的狀態，算不上老舊小區，就只能靠業主自己想辦法。當小區業主發現外立面出現問題，通常會第一時間向物業提意見。但對小區來說，外立面出事之后的維修，跟水管壞了之類的事情有本質區別——因為外立面的維修太貴了。

修個水管、換個鎖，可能找個師傅花幾百塊錢就搞定了，但外立面的維護和更新，動輒花費成千上萬，如果整體更新，甚至需要上千萬。張雪家小區的業主也多次找過物業，要求整體修繕小區的外立面，但物業的回答簡單來說就是一條：沒錢了，修不起。

一般說來，小區外立面的維修分兩種，一種是請專業人士，對具體的破損處進行修補。另一種，就是對小區的外立面進行整體維修和更換。

以重慶為例，重慶高層住宅數量極為龐大，這座城市因其密集的「高樓森林」而備受關注。特別是超高層住宅，其數量在全國范圍內位居首位。因此，重慶也有數量眾多的「蜘蛛人」。劉民已經在這一行干了五年，他說，自己接的大部分活兒都跟高層住宅的「外立面排險」相關。

「我一般從頂樓用安全繩吊下去，然后在半空中把瓷磚敲掉。有的墻面翹了一個角，拿手一掰，基本上整片都會掉下去，非常危險。」而小區也往往是出了事才會請他，一天收費要接近1000塊錢。有一次，一個小區一次性有10輛車被砸，還有一次，他還經歷過自己正在排險的時候，被上面的外立面砸到頭的事，「好在當時戴了頭盔，下來后整個人都是暈的」。

他也會接一些修補外立面的活兒。這基本上就是墻面漏水，或是保溫層出現了破損的時候。他會掛一桶水泥吊下去，然后把坑洞的地方填上、抹平，不過他自己也承認，「這樣只能是治標不治本，而且也不美觀，從下面看上去，墻上都是一塊一塊的補丁。」

真正要解決外立面的問題，通常要動用小區的公共維修基金。

作為小區樓房的「養老錢」，公共維修基金經常承擔著維修和更換電梯、修外立面等大額支出。但比如張雪家小區，按照物業的說法，小區的公共維修基金曾經因為更換電梯和維修屋頂已經用掉了大部分，現在剩余的部分已經不足以支持大量維修外立面了。

就算公共維修基金夠用，要想用來維修外立面，也并非一件容易的事。以北京東城區南二環外的一個小區為例，它建于2005年，也是因為外墻瓷磚脫落問題，導致小區觀感和安全受到影響，它也是北京首例業主自發使用維修基金修繕外立面的小區。

小區的業主劉成這些年一直關注外立面的進展。劉成說，為了維修外立面，小區專門成立了業委會，然后再申請動用公共維修基金進行整體的外墻修繕，一共涉及10棟樓，整個合同的項目造價高達1316萬元。「為了推動這個事情，我們已經為此反復拉扯了四年。」

這個過程，每到關鍵節點，劉成說，業委會都會把文件在小區內進行公示，包括就連最初的改造方案，用哪種藍色的涂料，都會有一個樣板區域，讓業主投票選擇，「這事也導致我們業主參與度越來越高」。

期間，經歷了多次的全小區投票、投訴、申請施工許可證、資金劃轉等一些曲折過程，終于在2024年4月等到了施工方進場，結果，沒幾個月之后，項目突然停工，原因是工程方稱，實際施工面積遠超預算，有的樓棟實際施工面積甚至比初始測算多了一倍。施工方要求再追加200萬元左右的預算。

如今，事件的最新進展，是業委會重新開始動員，在對新的施工面積進行測算后，重新投票，征集需要追加的預算部分。劉成說，在這個過程中，也出現了業主之間的巨大分歧，有的贊同出錢，有的則反對出錢，「真的太難了」。

劉成家小區面臨的困局，也是許多外立面出現問題的小區的共同縮影。

但在一眾小區中，也有例外。

在杭州，業主開始「眾籌升級外立面」了。杭州申花板塊有個小區，原本用的是真石漆的外立面，但因為跟隔壁小區在「面子」上有差距——后者用的是三面鋁板材質，二者在房價上每平方米已經有了5000元左右的差距。這個「真石漆」小區想改頭換面，在去年5月就成功籌集到了1833萬元的資金，要將外立面升級為「四面金屬一體板」，以提升小區的品質和升值潛力。而這個計劃，目前已經通過小區業主大會投票，同意人數高達93.56%。

為了小區的這次「升級」，每一戶都支付了數萬元不等的分攤金額。

不過比起杭州發生的這些新銳的外立面眾籌更新事件，更多的如今居住在老小區的人們，想要護房子的「面子」，還是要復雜和緩慢得多。

最近，劉成小區的混亂狀態看似有了轉機——經過投票，有3棟樓的業主接受交錢復工，還有一棟樓的業主不接受交錢，但也要求復工。

即使困難再多，于情于理，房子的「面子」還是要有的。

（文中受訪者均為化名）

劉成家的小區。