云城蝶變記：從設(shè)站、建城到第三中心

2021年，我在采訪寫作未來科技城“”史時，從未科規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人那里，聽到了一個關(guān)于杭州西站由來的故事。

據(jù)說一開始，杭州的鐵路布局圖上壓根沒有西站的規(guī)劃。2013年東站改造完成后，有關(guān)部門便將精力投入到南站的改造中。但隨著未來科技城的崛起，很多客戶從上海坐高鐵到杭州東站，再轉(zhuǎn)車來未科，總共需要一個多小時，十分不便。所以在未科眾多企業(yè)和人才的建議爭取下，西站項目才得以提上政府議事日程。

這事勾起了我對西站的興趣，打算有機會也寫寫它的故事。但是當(dāng)時，西站正在建設(shè)中，云門剛剛開工，云城還只是一張藍(lán)圖，所以遲遲沒法動筆，只在心中預(yù)埋下了一個計劃。

之后幾年，云城建設(shè)日新月異，杭州西站建成投用、“金鑰匙”“金手指”等地標(biāo)建筑拔地而起、“第三中心”橫空出世，而我自己也從市區(qū)搬到了余杭居住。隨著對西站、對云城的了解越來越深，終于可以另起一篇來詳細(xì)講講這個城西科創(chuàng)大走廊“第四城”的故事了。

但故事要從哪里開始呢，還是從上一篇結(jié)尾的西站由來說起吧。

01

云城前傳：西站的提出與落地

跟我之前聽說的故事略有不同，杭州西站真正的起源一直可以追溯到2015年。

當(dāng)時，隨著未來科技城和青山湖科技城的蓬勃發(fā)展，杭州城西聚集了包括阿里、恒生在內(nèi)的越來越多企業(yè)。可因為杭州的高鐵站位于城東，這些企業(yè)的人出差，需要橫跨整個杭城，費時費力。杭州城西科創(chuàng)大走廊管委會的前身杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會在走訪征求意見過程中，很多企業(yè)都反映城西道路擁堵、交通不便，城西的交通問題已成為制約發(fā)展的重大短板，于是便啟動了“大城西現(xiàn)代綜合交通體系規(guī)劃研究”的課題。

正是在該課題的研究報告中，首次提出在杭州城西大走廊范圍內(nèi)建設(shè)高鐵樞紐站的構(gòu)想。

這份課題報告后來上報到了杭州市里。與此同時，2016年浙江省委省政府決定，將原屬杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的未來科技城、青山湖科技城與西湖區(qū)的紫金港科技城打包整合，規(guī)劃建設(shè)杭州城西科創(chuàng)大走廊。這份前一年新鮮出爐的課題報告于是有了用武之地。2016年7月，省發(fā)改委、交通廳和杭州市政府以其為藍(lán)本，發(fā)布了針對大走廊的綜合交通規(guī)劃。

建設(shè)杭州西站，由此擺上了決策者的議事日程。

但這個高鐵站具體建在什么地方？最初曾有過倉前、老余杭和五常北等幾個方案，但經(jīng)過專家論證比較，最后選擇了倉前。原因主要是倉前原本就有個老宣杭鐵路貨運站，2005年宣杭鐵路復(fù)線改造完成后，這里的“流量”便漸漸減少，其場地正好可以用來規(guī)劃新的高鐵站。

2017年7月，《杭州鐵路樞紐規(guī)劃》（2016-2030年）獲批，杭州西站項目啟動。 操刀這一地標(biāo)項目設(shè)計的是程泰寧院士，他也是杭州城站的設(shè)計者。和城站相對單純的車站功能不同，在設(shè)計西站時，程泰寧將“站城融合”從理念變?yōu)榱爽F(xiàn)實。

按照他的方案，杭州西站成為全國首座采用站場拉開、中部進站模式的鐵路站房。不同于傳統(tǒng)高鐵站把站臺和軌道聚攏在一起，杭州西站則在北上的湖杭場和南下的杭臨場中間拉開了一個空間，形成車站的“云谷”，縱向上串聯(lián)起地鐵層、廣場層、站臺層和候車層。這種獨特的設(shè)計使游客可以直接抵達(dá)車站中庭，然后乘坐自動扶梯直上候車廳，不再像過去那樣，需要橫跨整個候車層前往檢票，極大縮短了步行距離。

另外，杭州西站又通過雨棚上蓋、空中連廊、地下通道以及常規(guī)的地面出入口，和周邊城市區(qū)域在空間和交通上緊密聯(lián)系，同時擁有商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公、會議會展、教育培訓(xùn)等城市功能的站前廣場、站房及其上蓋綜合開發(fā)，真正實現(xiàn)了站城產(chǎn)城功能的充分融合。

建設(shè)中與完成后的西站雨棚上蓋。

2019年9月17日，西站樞紐暨湖杭鐵路正式開工建設(shè)。如果說2001年杭州大劇院打下第一根樁基，吹響了城市東擴的號角；那么18年后，當(dāng)西站樞紐覆上奠基的第一鍬土，便是開啟杭城西進的新篇章。

伴隨西站的動工，杭州也開始謀劃高鐵新城的開發(fā)建設(shè)。

說起來，這本是各地的常規(guī)操作，光是杭州，就不止一座高鐵新城，所以就連最初的參與者也未必意識到：這座新城的破土而出，不僅將改變大走廊“一廊三城”的格局，重塑杭州繞城內(nèi)外的東西關(guān)系，在不久的未來，這里甚至將成為杭州城市的又一“中心”。

02

何以“云城”：拓展城西發(fā)展新空間

按照杭州市政府最初的批復(fù)，西站高鐵新城的規(guī)劃總面積約13平方公里，僅相當(dāng)于城西科創(chuàng)大走廊三大科技城中面積最小的紫金港科技城（約21平方公里）的六成。但隨著開發(fā)的持續(xù)推進，2020年4月，杭州市委財經(jīng)委會議決定擴大高鐵新城的范圍，規(guī)劃建設(shè)云城。

云城東至繞城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、北至杭長高速，圍合區(qū)域約58平方公里，其中余杭區(qū)約46平方公里、西湖區(qū)約12平方公里。

從地圖上看，云城的四至范圍劃得非常有意思。杭州繞城外區(qū)域經(jīng)過這些年的發(fā)展，形成了西北方向的良渚新城和正西方向的未來科技城等兩大片區(qū)。而云城正好夾在兩者之間。它的開發(fā)建設(shè)，將填補兩大板塊之間的空白地帶，使繞城外的城區(qū)融為一體；同時改變大走廊三大科技城東西向一字排列的分布格局，拓展大走廊的南北縱深寬度，堪稱城西開發(fā)的關(guān)鍵一子。

至于為什么要叫“云城”，當(dāng)然不像網(wǎng)上所調(diào)侃的那樣，是馬云之城。畢竟早在云城橫空出世前的2019年，馬云就已功成身退了。

事實上，云城的命名主要還是跟杭州的產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)。那時候云計算方興未艾，杭州市政府又提出要建設(shè)“數(shù)字經(jīng)濟第一城”，一時間，各類“云”地名層出不窮。比如西湖區(qū)有云谷，轉(zhuǎn)塘有云棲小鎮(zhèn)，青山湖則有云安小鎮(zhèn)、云制造小鎮(zhèn)等“三朵云”。而“云城”片區(qū)及周邊，更是杭州數(shù)字經(jīng)濟、云上產(chǎn)業(yè)和科研機構(gòu)的集聚區(qū)，叫“云城”最為合適。

當(dāng)然官方的解釋含義更為豐富：云城的“云”既代表著云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字經(jīng)濟科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，又象征著各類資源要素通過杭州西站“云態(tài)”集聚、“云態(tài)”流動，充滿著無限的想象力和可能性。

但不管名字叫什么，有幾層含義，有一點是肯定的，在杭州近年來規(guī)劃建設(shè)的各類新城中，云城應(yīng)該算等級最高的一類，一出生就受到各方的高度重視。

這里提一個細(xì)節(jié)，就在杭州市政府決定建設(shè)云城僅僅2個月后，浙江省委十四屆七次全會《決定》就明確要求，加快杭州西站樞紐“云城”規(guī)劃建設(shè)。

當(dāng)年9月16日，剛剛上任省委書記半個月的袁家軍，展開任內(nèi)第一次外出調(diào)研，便來到云城實地考察，并現(xiàn)場要求“加快建設(shè)，確保質(zhì)量，早日把云城建設(shè)成現(xiàn)代化綜合交通樞紐、杭州新地標(biāo)、城西CBD和高端人才集聚地”。這四個愿景后來也成為云城的片區(qū)定位和建設(shè)目標(biāo)。

省里的高度重視，迅速轉(zhuǎn)化為市級層面的工作動力。2020年7月，杭州成立云城建設(shè)管理指揮部；8月4日，指揮部正式掛牌。

為了切實做好牽頭抓總、統(tǒng)籌指揮，推進云城規(guī)劃建設(shè)各項工作，市里不僅決定由常務(wù)副市長和大走廊管委會主任擔(dān)任雙總指揮，還從市發(fā)改、建委、規(guī)資、投促等部門抽調(diào)精兵強將到指揮部掛職，以便指揮部與市直各部門高效溝通協(xié)調(diào)。同時，指揮部還與市交投集團、余杭區(qū)等建立了聯(lián)席會議機制，協(xié)力推動重大項目的建設(shè)落地。

隨著人員的匯聚、機器的進場、項目的陸續(xù)動工，云城，這片曾經(jīng)安靜的原野，開始熱鬧起來。在一場場辦公會、月度會、專題會、現(xiàn)場會中，在一陣陣打樁聲、轟鳴聲、吆喝聲、討論聲里，杭州城西CBD正式踏上了“三年拉開框架、五年初具形象、十年基本建成”的壯闊征程。

03

云城初現(xiàn)：打造杭州科創(chuàng)CBD

2022年9月22日，擁有11臺20線、總建筑面積51.2萬平方米的杭州西站連同湖杭鐵路一起正式投用。此后短短兩年多的時間里，隨著杭溫高鐵、滬蘇湖高鐵陸續(xù)開通運營，從西站出發(fā)，乘客已經(jīng)能夠抵達(dá)全國25個省市區(qū)，這使得城西居民基本不用再跑東站，可以就近出行。

靠著城西的巨大人流，西站快速崛起為東站之外杭州又一大樞紐站點。2024年到發(fā)旅客超過1200萬人次，相當(dāng)于每個杭州人到站一次。而得益于3號線、12號線的開通，以及云城日漸完善的主次支干路網(wǎng)，乘客出了西站后，可以5分鐘上高速，15分鐘到達(dá)主城區(qū)，60分鐘通達(dá)全城。

同時，伴隨西站的開通，云城開發(fā)也從建站全面轉(zhuǎn)向建城，杭州繞城內(nèi)外逐漸融為一體。而比這更令人感到振奮的是，就在西站開通的一個月前，“杭州第三中心”概念橫空出世。

此前，杭州的城市空間格局被稱為“一核九星”，其中以上城、拱墅、西湖、濱江等主城四區(qū)為“一核”，而身為“浙江第一區(qū)”的余杭與蕭山、臨平，甚至更外圍的桐廬、淳安、建德地位一樣，均為“九星”。

但在2022年8月杭州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的《杭州市總體城市設(shè)計（補充完善）》中，“一核九星”變成了“一主三核八副”。地處繞城外的云城-未科片區(qū)，不僅被囊括進中心城區(qū)的范圍，還和武林-湖濱（傳統(tǒng)風(fēng)貌核）、錢江新城-錢江世紀(jì)城（現(xiàn)代風(fēng)貌核）這兩大公認(rèn)的城市中心并列，被定義為杭州的“科創(chuàng)風(fēng)貌核”。

云城-未科地位的大幅提升，靠的除了自身這些年經(jīng)濟發(fā)展所取得的巨大成就外，恐怕也跟前一年杭州區(qū)劃調(diào)整、余杭一分為二有關(guān)。

過去，余杭區(qū)東西跨度長達(dá)60余公里，區(qū)域面積超1000平方公里，政治中心位于東面的臨平，而新興的數(shù)字經(jīng)濟、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)則匯聚于西面的未來科技城。有限的資源較難平衡東西兩頭發(fā)展的需要。分區(qū)以后，余杭的政治與經(jīng)濟中心合二為一，開發(fā)區(qū)域也更加集中，這對剛剛起步的云城建設(shè)顯然是個重大利好。它使云城在教育醫(yī)療、市政配套、招商引資等方面可以得到比以往更多來自區(qū)級層面的資源傾斜，從而進一步加速板塊的崛起。

而新規(guī)劃不啻為對這種變化的一次官方認(rèn)證，它不僅提高了云城的區(qū)域地位，也進一步明確了其功能定位。在此基礎(chǔ)上，杭州市領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過反復(fù)調(diào)研，最終將云城四個功能定位中的“城西CBD”明確為“科創(chuàng)CBD”，從而和武林-湖濱的文旅商業(yè)CBD，錢江兩岸的總部商務(wù)CBD作了區(qū)分。

為了建設(shè)好這個科創(chuàng)CBD，過去幾年，《杭州云城概念規(guī)劃》、云城區(qū)域“三區(qū)三線”方案、《杭州市余杭區(qū)西站新城單元詳細(xì)規(guī)劃》等陸續(xù)獲批發(fā)布。特別是去年獲批的《杭州市國土空間規(guī)劃》進一步提出，在城西科創(chuàng)大走廊核心區(qū)規(guī)劃打造城西科創(chuàng)中心，與武林湖濱中心、錢江兩岸中心并肩，共同作為杭州三大全球城市功能中心。

云城的藍(lán)圖，一步步從“寫意”轉(zhuǎn)向“工筆”。

其中，東起創(chuàng)明路、南至訪云街、西抵景騰北路、北到留祥路的科創(chuàng)CBD核心區(qū)，作為云城的門面，尤其受到重視。為了畫好這張“臉譜”，去年初，指揮部專門面向全球征集科創(chuàng)CBD核心區(qū)實施性城市設(shè)計方案，吸引來包括SOM、肅木丁、日建設(shè)計、MAD、Farrells等在內(nèi)的國內(nèi)外20多家知名設(shè)計單位報名。經(jīng)過以程泰寧院士領(lǐng)銜的專家組多輪嚴(yán)格評審，SOM和gad（聯(lián)合體）的方案脫穎而出。

SOM設(shè)計的科創(chuàng)CBD核心區(qū)效果圖。

說來也巧，云城最耀眼的兩大地標(biāo)建筑——高400米的杭城未來第一高樓“金鑰匙”和高320米的未來第二高樓“金手指”，同樣源自SOM的巧妙構(gòu)思。

目前，“金手指”綜合體建設(shè)高度已超過240米，云城其他地標(biāo)建筑也都在拔節(jié)生長中。等到2028年建成后，“金鑰匙”、“金手指”將和高202米的龍湖天街綜合體、185米的浙江人才大廈、180米的浙大校友企業(yè)總部經(jīng)濟園等一道，共同勾勒出城西的天際線。而它在刷新杭州建筑新高度的同時，也注定成為杭州城市第三中心崛起的一份宣言：

從西湖文化廣場環(huán)球中心的170米，到錢塘江畔“杭州之門”的310米，再到如今云城“金鑰匙”的400米，過去20多年，杭州城市中心的發(fā)展就像這層層上壘的高樓一樣，不斷迭代，持續(xù)生長。

上圖為金手指綜合體實景圖（三土城市筆記特約攝影師施炫森攝），下圖為效果圖。

04

安居云城：職住平衡不是夢

今年是云城開發(fā)的第五個年頭。中國人常說，“五年一小慶”，如果對照當(dāng)初許下的“三年拉開框架、五年初具形象”的目標(biāo)承諾，我覺得云城倒確實可以慶祝一下。

基建方面，五年間，西站樞紐建成投用，云門展示中心對外開放，“五縱五橫”主干路網(wǎng)和細(xì)密的支線路網(wǎng)也漸趨成型，特別是杭創(chuàng)大道（隆興港街－東蓮街）建成通車，將云城核心區(qū)與EFC商圈距離縮短至1公里之內(nèi)；而良睦路二期的如期竣工，則將良渚、云城和未來科技城直線串聯(lián)。

科創(chuàng)方面，浙大校友企業(yè)總部經(jīng)濟園二期全面啟用，目前整個園區(qū)引育世界500強、上市公司、國家級和省級專精特新企業(yè)、準(zhǔn)IPO和準(zhǔn)獨角獸企業(yè)等創(chuàng)新生態(tài)成員已超700家。4萬平方米的全省最大科技成果轉(zhuǎn)化實體空間——杭州城西科創(chuàng)大走廊浙大成果轉(zhuǎn)化基地在園區(qū)掛牌運營。而全省首個國家重大科技基礎(chǔ)設(shè)施浙大超重力場實驗大樓也已竣工交付。

教育方面，天元公學(xué)西站校區(qū)已于去年9月準(zhǔn)時開學(xué)，共入學(xué)幼兒園、小學(xué)、初中、高中學(xué)生2300余人。另外，位于云城的杭州外國語學(xué)校余杭校區(qū)即將進入實質(zhì)性施工階段，浙江錦繡育才教育集團也正在籌建育才小學(xué)云城校區(qū)，據(jù)說未來就連杭二也有可能入駐云城。

環(huán)境方面，云城把西站南北的大片核心空間都留給了公園綠地，南面的云門公園占地30公頃，北面是中央生態(tài)公園，光是留祥路以南就有1平方公里。它們和杭州西站及周邊的科創(chuàng)企業(yè)、地標(biāo)建筑，共同構(gòu)成了杭州城西新的門面。

隨著配套的日益完善，人才也開始向云城匯聚。根據(jù)規(guī)劃，這里未來可容納40萬人，產(chǎn)生就業(yè)崗位42萬個。而為了攬才，云城所在的大走廊還在杭州市人才政策的基礎(chǔ)上，又進一步追加對海內(nèi)外博士后的專項補助和對博士畢業(yè)生的生活補貼。

但這么多人涌進來后，除了工作，自然還會產(chǎn)生居住需求。

這里有必要重點提一下云城的職住問題。熟悉城西的人可能都知道，城西在開發(fā)之初，職住分離的問題一度非常突出。文一西路和天目山路每到上下班點，就堵得水泄不通。記得2020年一次關(guān)于大走廊建設(shè)的座談會上，某知名科創(chuàng)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾直言不諱地指出，杭州城西有著30萬“鐘擺族”。所以在規(guī)劃建設(shè)云城時，省市領(lǐng)導(dǎo)就反復(fù)強調(diào)要解決“職住平衡”的問題。

為此，云城及大走廊管委會一方面深挖潛能。比如2022年11月，大走廊管委會聯(lián)合杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房的通知》，要求區(qū)域內(nèi)所有領(lǐng)取預(yù)售證的新建商品住房項目，必須提供不少于準(zhǔn)售房源總套數(shù)50%的房源，定向供應(yīng)給在本地穩(wěn)定就業(yè)或落戶滿一定年限的“人才無房家庭”“其他無房家庭”和“其他家庭”三類購房家庭。

另一方面，積極推動未來社區(qū)建設(shè)。城西科創(chuàng)大走廊作為全省首個的全域類未來社區(qū)試點項目，為了讓人才“進得來、住得下”，在未來社區(qū)的常規(guī)場景外，還新設(shè)了5項個性化指標(biāo)：5分鐘見藍(lán)綠（水系和綠地空間），5分鐘進鄰里客廳，5-10分鐘見托育，5分鐘進創(chuàng)新交往空間，5分鐘見黑科技互動體驗裝置。

就拿云城首個未來社區(qū)——杭騰未來社區(qū)來說吧，目前社區(qū)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)（超重力實驗室、浙江人才大廈、浙江大學(xué)校友企業(yè)總部經(jīng)濟園）、商業(yè)（龍湖天街）、教育（天元公學(xué)）、住宅（杭與城、錢騰云都、渡夢雅居）等各類元素一應(yīng)俱全，可滿足4萬人的職住需求。

未來，隨著“第三中心”的開發(fā)推進，云城的土地上還將誕生更多類似杭騰這樣的未來社區(qū)。它使得云城成為很多城西居民的置業(yè)首選地，并吸引著眾多品牌房企競相入場拿地。

事實上，哪怕是去年，樓市整體如此低迷，2月出讓的科創(chuàng)CBD核心區(qū)14號地塊，都能拍出16.56%的溢價率。最終開發(fā)出來的望云璟晨府，400多套房源，兩開兩罄。喜得開發(fā)商華潤今年1月再度加倉云城，經(jīng)過32輪報價，溢價25.48%競得西站新城單元YH080701-40地塊，樓面價達(dá)到26101元/㎡，一舉刷新了云城板塊宅地樓面價紀(jì)錄。

這塊地便是如今正在熱賣中的望云潤璽小區(qū)。作為云城首個不限價樓盤，望云潤璽二開均價一度達(dá)到41181元/㎡，是目前云城在售單價最高的新盤。

相比華潤，作為本土房企標(biāo)桿的濱江早在2022年就在云城布局。

今年4月28日，濱江集團經(jīng)過27輪競價，以18.63億元的總價拿下位于云城站南核心區(qū)、綠城云誦桂月西側(cè)，毗鄰浙江人才大廈，距天元公學(xué)西站校區(qū)和浙大超重力實驗室約260米，距在建云城天街約300米，距地鐵3號線龍舟路站不到500米的西站新城單元YH080601-20地塊，開發(fā)了詠舟府項目。

詠舟府容積率僅2.4，是除望云潤璽的高低配外，云城樓盤中容積率最低的。

整個小區(qū)共8棟樓15-26層高層住宅，9月6日實景展示區(qū)已開放，有望于本月中旬首開。據(jù)悉首開將推出4#、6# 兩幢樓，共計138套房源，戶型面積為123-139㎡。

詠舟府主出入口的人行大門，高約9.5米、寬約85米，整體恢弘大氣。

詠舟府的立體中庭，景觀層次感非常豐富，視覺沖擊力非常強。

詠舟府之后，7月15日濱江集團又以18.37億元的總價在云城拿下一塊新地。

新地塊東至規(guī)劃公園綠地，東側(cè)一路之隔便是云城望云潤璽，北至眾成街，西至景騰北路，南至云門大街，西南側(cè)緊鄰?fù)瑸闉I江開發(fā)的詠舟府。整個地塊容積率3.0，土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，商業(yè)、商務(wù)金融部分地上計容建筑面積占比不小于30%。也就是說，在住宅外這里未來大概率還將包含一棟辦公樓。

我問其中一家開發(fā)商的朋友，怎么看待云城的開發(fā)潛力和樓市價值？對方的態(tài)度就兩個字：深耕。這不禁讓我想起幾年前寫作《》時，另一家房企華聯(lián)董事長董炳根的那句話：

確定這里值得等。

2004年，華聯(lián)在大家對錢新開發(fā)前景還持觀望態(tài)度、宅地出讓還需要管委會上門做工作、挨家挨戶推銷的情況下果斷出手，拿下緊挨“日月同輝”的臨江絕版地塊，建起了錢塘公館、全景天地、時代大廈等封面項目。不僅自己賺得盆滿缽滿，也大大提升了錢新的顏值。

如今的云城，像極了20年前的錢新。既然當(dāng)初的錢新“值得等”，那么未來的云城，想必也不會讓入駐的企業(yè)、拍地的開發(fā)商、安家的新居民，以及所有喜愛它的人失望。

這不是在跟誰打賭，事實上，按照云城立下的十年之約，再過五年，它就將“基本建成”。那時的杭州，繞城外和繞城內(nèi)，可能就像當(dāng)年的江南和江北一樣，融為一體、不分彼此，共同構(gòu)成杭州競爭“全國第五城”的強勁動力核。

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