星巴克中國前CEO蔡德粦將掌舵恒隆，商業(yè)地產(chǎn)為何需要一個(gè)“賣咖啡的”？

從“賣咖啡”到“管商場”，地產(chǎn)江湖來了一個(gè)跨界者。日前，恒隆集團(tuán)（00010.HK）與恒隆地產(chǎn)（00101.HK）聯(lián)合宣布，委任蔡德粦為集團(tuán)執(zhí)行董事及候任行政總裁。

這位曾在星巴克中國操盤，將門店數(shù)從600家擴(kuò)張至6000家的快消老將，將于10月1日正式掌舵這家香港老牌商業(yè)地產(chǎn)公司。

年薪2052萬港元、保底花紅253萬港元，外加1000萬股恒隆地產(chǎn)股份期權(quán)——恒隆集團(tuán)為新掌門開出的價(jià)碼，折射出這家以高端商場為核心資產(chǎn)的企業(yè)，正試圖用“賣咖啡的邏輯”來重新理解“如何讓人掏錢消費(fèi)”。

8月9日，就蔡德粦到任后的品牌規(guī)劃，紅星資本局向恒隆集團(tuán)發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿尚未回復(fù)。

蔡德粦是何來歷？

公開資料顯示，恒隆地產(chǎn)是恒隆集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，在港擁有多元化的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1990年代起在內(nèi)地主要城市建造、持有及管理世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，“恒隆廣場”綜合體項(xiàng)目為其中代表。恒隆集團(tuán)官網(wǎng)顯示，恒隆集團(tuán)在上海、天津、杭州、武漢等多個(gè)城市共打造了22個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)前述公告，蔡德粦獲委任為恒隆集團(tuán)執(zhí)行董事及候任行政總裁，于9月7日起生效，并將自2026年10月1日起接替盧韋柏正式成為新任行政總裁。委任沒有固定任期，須遵照恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)各自公司章程，接受股東選舉連任。原行政總裁盧韋柏將留任至9月30日，其后轉(zhuǎn)任董事長顧問一年，為董事長陳文博提供策略性意見及支持。

公告同時(shí)披露了蔡德粦的薪酬待遇：年薪2052萬港元，2026年獲得不少于253萬港元的獎(jiǎng)金。同時(shí)，因其同時(shí)擔(dān)任兩家上市公司董事，可領(lǐng)取每年約155.4萬港元董事袍金。此外，根據(jù)恒隆地產(chǎn)2022年采納的股份期權(quán)計(jì)劃，蔡德粦還將獲授可認(rèn)購1000萬股恒隆地產(chǎn)股份的期權(quán)。

公告顯示，蔡德粦現(xiàn)年56歲，在大中華區(qū)及亞太地區(qū)消費(fèi)品、零售、食品飲料及玩具行業(yè)擁有超過30年領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)范疇涵蓋市場營銷、運(yùn)營及綜合管理，歷任百事公司大中華區(qū)華東區(qū)副總裁兼上海百事可樂飲料有限公司總經(jīng)理、星巴克中國行政總裁。據(jù)香港商報(bào)網(wǎng)報(bào)道，在星巴克任職逾十年間，蔡德粦推動(dòng)門店網(wǎng)絡(luò)從約600家擴(kuò)展至6000家，實(shí)現(xiàn)了10倍的增長。

2023年4月起，蔡德粦擔(dān)任玩具“反”斗城（亞洲）有限公司行政總裁兼執(zhí)行董事，任職期間帶領(lǐng)公司圍繞“成人向童趣（kidults）”理念以及輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式，推動(dòng)企業(yè)在亞洲主要城市完成轉(zhuǎn)型發(fā)展。

▲圖源恒隆集團(tuán)官網(wǎng)圖片庫

恒隆為何選了一個(gè)“賣咖啡的”？

公開資料顯示，恒隆集團(tuán)此前兩任CEO陳南祿、盧韋柏分別出身航空與銀行體系，并無快消行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。為什么這次選擇了一位純快消出身的人士？

全聯(lián)并購公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇向紅星資本局分析，恒隆集團(tuán)現(xiàn)在并不缺地產(chǎn)開發(fā)能力，更需要消費(fèi)者、品牌和體驗(yàn)運(yùn)營能力，這也正是蔡德粦的優(yōu)勢(shì)所在。品牌IP營銷專家陳彥頤也告訴紅星資本局，恒隆這次打破慣例，本質(zhì)上是一次從“地產(chǎn)邏輯”到“品牌邏輯”的切換，“增量時(shí)代結(jié)束，核心命題不再是‘蓋新樓’，而是‘如何讓恒隆廣場這個(gè)IP在消費(fèi)者心智中持續(xù)溢價(jià)’”。

陳彥頤表示，這一判斷背后是恒隆集團(tuán)近年來經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)變。據(jù)恒隆集團(tuán)2026年中期財(cái)報(bào)，上半年內(nèi)地商場組合整體租賃收入按人民幣計(jì)值同比增長6%至25.67億元，創(chuàng)歷史新高；期末整體租出率上升兩個(gè)百分點(diǎn)至96%，租戶銷售額按年攀升17%。

但“增收不增利”現(xiàn)象同樣明顯。2026年上半年，恒隆集團(tuán)股東應(yīng)占基本純利為11.23億港元，同比下跌6%。財(cái)報(bào)將下跌原因歸于內(nèi)地物業(yè)銷售業(yè)務(wù)因確認(rèn)非現(xiàn)金物業(yè)減值撥備而錄得較高營業(yè)虧損。安光勇解釋稱，所謂物業(yè)減值撥備，是指當(dāng)物業(yè)的賬面價(jià)值高于其可收回金額時(shí)，企業(yè)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，預(yù)先計(jì)提的一筆損失準(zhǔn)備。“簡單說，就是承認(rèn)這塊資產(chǎn)現(xiàn)在不值賬面上那么多錢了”。

更關(guān)鍵的信號(hào)來自消費(fèi)結(jié)構(gòu)。據(jù)時(shí)代周報(bào)此前報(bào)道，盧韋柏在今年7月31日業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，上半年恒隆內(nèi)地商場固定租金同比增長3%，提成租金增長22%，收入增長更多依賴租戶銷售額提升而非單純漲租，“集團(tuán)在不斷增加餐飲、酒吧、外擺區(qū)域等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，希望客人可以在商場停留久一些，黏性高一些”。

今年4月28日開業(yè)的杭州恒隆廣場，據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2026年6月30日已實(shí)現(xiàn)收入3700萬元人民幣，租出率達(dá)89%。在實(shí)現(xiàn)高租出率之后，如何提高消費(fèi)是恒隆集團(tuán)面臨的課題。

“恒隆需要的不再只是‘算租金坪效’的資產(chǎn)管理人，更是‘懂得如何做消費(fèi)’的體驗(yàn)架構(gòu)師。蔡德粦的履歷恰好與此契合——但地產(chǎn)江湖的規(guī)則，終究與賣咖啡不同，重奢招商的圈層關(guān)系、資產(chǎn)端的資本運(yùn)作，屬于消費(fèi)從業(yè)履歷無法覆蓋的范疇，還需要原有管理團(tuán)隊(duì)協(xié)同補(bǔ)位。”陳彥頤說。

紅星新聞?dòng)浾?俞瑤 實(shí)習(xí)記者 陸珊珊

編輯 汪垠濤 審核 任志江