多地樓市房價(jià)持續(xù)下跌，降價(jià)20%沒人要！中國開始進(jìn)入租房時(shí)代？

我先拋一個(gè)問題：一套房降價(jià)20%還沒人接盤，問題真的出在價(jià)格上嗎？我的看法是，根本不是。價(jià)格從來不是市場的核心變量，預(yù)期才是。

當(dāng)所有人都覺得明天會(huì)更便宜的時(shí)候，今天的降價(jià)就成了明天的高價(jià)。這是眼下二手房市場最真實(shí)的寫照，也是很多掛牌半年一年、砍了三四十萬還賣不出去的房東想不通的地方——你以為你在讓利，買家以為你在探底。

國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)表明，2025年多數(shù)月份不少城市新房和二手房價(jià)格同比或環(huán)比仍有下降，但一二三線城市及新房、二手房之間表現(xiàn)并不完全一致，不能概括為所有類別始終下行。

部分重點(diǎn)城市二手房掛牌量處于較高水平，但各平臺統(tǒng)計(jì)口徑不同，“歷史高位”“超過十幾萬套”等說法必須注明城市、平臺和時(shí)點(diǎn)，不能直接橫向比較。

這其實(shí)符合金融學(xué)里一個(gè)再樸素不過的道理：資產(chǎn)價(jià)格一旦進(jìn)入趨勢性下行通道，短期的價(jià)格調(diào)整不會(huì)刺激需求，只會(huì)強(qiáng)化跌勢預(yù)期。那么問題來了，為什么會(huì)出現(xiàn)這種趨勢性調(diào)整？

我給出的答案是三個(gè)字：算過賬。過去二十年，中國家庭之所以對買房有近乎宗教般的執(zhí)念，本質(zhì)上不是因?yàn)榇蠹叶鄲鄯孔?，而是因?yàn)檫@筆賬怎么算都劃算。

首付三成、銀行幫你出七成，只要房價(jià)每年漲5%以上，你的實(shí)際收益率就能被杠桿放大到15%以上。同期銀行理財(cái)能給到5%就燒高香了，股票市場十年不漲還倒虧，做實(shí)業(yè)辛辛苦苦一年利潤率不到10%。

在這種背景下，買房就是唯一穩(wěn)賺不賠的生意，它不是消費(fèi)行為，是資產(chǎn)配置行為。但這套邏輯跑到今天，齒輪開始反轉(zhuǎn)了。

房價(jià)不漲甚至下跌，杠桿立刻從幫你賺錢的工具變成割你肉的刀。舉個(gè)簡單的例子：一套300萬的房子，首付90萬貸款210萬，如果房價(jià)跌15%，房子只值255萬，你名義上還欠銀行210萬，實(shí)際凈資產(chǎn)只剩45萬——首付蒸發(fā)了一半。

這種情況下，還在按月還著1.2萬的月供，任何一個(gè)理性的人都會(huì)開始重新審視這筆投資。

所以你會(huì)看到一個(gè)很矛盾的畫面：一邊是政策端在不斷松綁，限購放開、利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化；另一邊是市場端反應(yīng)平淡，購房者比任何時(shí)候都冷靜。

這不是政策沒力度，是購房者的信念系統(tǒng)被重構(gòu)了。信念一旦崩塌，重建起來要以年為單位，不是幾個(gè)紅頭文件能解決的。日本的例子擺在那兒。

1991年東京圈地價(jià)見頂，此后連跌14年才勉強(qiáng)企穩(wěn)，中間日本央行幾乎把利率打到零，各種刺激政策輪番上陣，愣是沒能把房價(jià)拉回來。為什么？

香港住宅價(jià)格在1997年后經(jīng)歷大幅調(diào)整，常見統(tǒng)計(jì)顯示到2003年前后累計(jì)跌幅約六成左右；具體接近多少取決于指數(shù)和起止時(shí)間，不宜固定寫成“近70%”。

這中間有多少次＂抄底成功＂的宣言，就有多少個(gè)半山腰上被套的故事。我不是說中國樓市要走日本的路——我們的城鎮(zhèn)化率、人口流動(dòng)方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都跟當(dāng)年的日本不同。

核心城市的核心地段仍然有稀缺性，一線城市的教育醫(yī)療資源仍然值錢。但我要提醒一句：不要再指望全國普漲。

那個(gè)大水漫灌、雞犬升天的時(shí)代，結(jié)束了。這就帶出了今天真正想聊的核心——租房這件事。40歲到60歲這一輩人，對租房大多是有偏見的。

在我們的觀念里，租房意味著漂泊，意味著沒扎根，意味著日子過得不體面。但年輕人不這么想。

我認(rèn)識一個(gè)在深圳南山做技術(shù)的90后，月薪三萬五，父母催他買房催了五年。他給我算過一筆賬：南山一套小兩居，總價(jià)650萬，首付195萬，月供接近2萬。

以650萬元房屋、195萬元首付和月租8000元測算時(shí)，理財(cái)收益、貸款利率、租金變化、稅費(fèi)和房屋殘值都會(huì)顯著影響結(jié)論，不能只計(jì)算利息與月供差額。

三十年下來，光利息和月供差額就能存下三四百萬。他跟我說：叔，我又不是買不起，是我算完賬覺得這錢花得不值。這不是個(gè)例。

這是整整一代人價(jià)值觀的遷移。他們更看重現(xiàn)金流的靈活性、生活半徑的自由度、抗風(fēng)險(xiǎn)能力的厚度，而不是房產(chǎn)證上那幾個(gè)字。

這個(gè)變化，40歲以上的人一定要看懂，否則你沒辦法理解你的孩子為什么不著急買房，也沒辦法給他們正確的建議。再說一層更深的。

租房市場的崛起，本質(zhì)上是住房屬性的回歸。房子這個(gè)東西，在任何一個(gè)成熟經(jīng)濟(jì)體，最終都會(huì)回歸到兩個(gè)基本功能——居住和輕度保值。

德國住房自有率長期低于許多歐洲國家，新加坡多數(shù)居民居住在政府組屋；但兩國制度、租賃保護(hù)和住房供給體系差異很大，不能僅憑兩個(gè)比例直接證明租房一定優(yōu)于買房。

中國家庭資產(chǎn)中住房占比較高是多項(xiàng)調(diào)查的共同結(jié)論，但“70%以上”會(huì)因調(diào)查樣本、年份和是否計(jì)入經(jīng)營性資產(chǎn)而變化，應(yīng)作為區(qū)間性判斷而非固定事實(shí)。

這就帶來一個(gè)大問題：全社會(huì)的錢都堆在房子上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么辦？創(chuàng)新怎么辦？消費(fèi)怎么辦？

年輕人要是把未來三十年的現(xiàn)金流都鎖死在月供里，他還敢消費(fèi)、敢創(chuàng)業(yè)、敢生孩子嗎？所以我一直有個(gè)觀點(diǎn)——這一輪樓市調(diào)整，看起來是行業(yè)周期問題，往深里看是中國經(jīng)濟(jì)增長模式換擋的問題。

過去幾十年，我們靠土地、房地產(chǎn)、基建撬動(dòng)了城市化，這套模式功勞巨大，但也走到極限了。

2026年這大半年，國際上一系列變化都在給我們施壓：美國關(guān)稅政策反復(fù)折騰、歐洲經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、地緣沖突不斷，出口的路子越來越窄，我們必須靠內(nèi)生動(dòng)力往前走。

而內(nèi)生動(dòng)力從哪兒來？從芯片、新能源、人工智能、生物醫(yī)藥這些真正能創(chuàng)造新價(jià)值的行業(yè)里來。

房地產(chǎn)調(diào)整有助于資源重新配置，但房價(jià)下跌也會(huì)影響居民資產(chǎn)負(fù)債表、地方財(cái)政和相關(guān)行業(yè)，不能簡單認(rèn)定“不漲就是好事”。

它意味著社會(huì)資源終于開始被引導(dǎo)到該去的地方。這個(gè)轉(zhuǎn)型很痛，尤其對開發(fā)商、上下游產(chǎn)業(yè)鏈、地方政府來說。

2025年以來，一批曾經(jīng)的百強(qiáng)房企陷入債務(wù)重組，有的甚至徹底退出歷史舞臺。這些疼痛都是必要的代價(jià)。

市場經(jīng)濟(jì)就是這樣，不出清就不能新生，僵尸企業(yè)不倒下，健康的企業(yè)沒法起來?；氐轿覀冏约荷砩?，四十到六十歲這個(gè)年齡段的人，眼下最該想清楚三件事。

第一件事，手里的房子該怎么辦。我的建議是分類處理。自住房不要?jiǎng)?，無論漲跌，那是你的生活基本盤。

投資房要看位置：如果在人口凈流入的一線核心地段，可以拿著；如果在人口凈流出的三四線城市郊區(qū)，或者是十幾年前買的老破小、沒有學(xué)區(qū)沒有地鐵的，我建議早做打算——不要等，等只會(huì)更難賣。

第二件事，別再逼孩子買房。這一代年輕人有自己的算法，也有自己的活法。你把六個(gè)錢包掏空給他湊首付，可能不是幫他，而是害他。

他失去的是三十年現(xiàn)金流的靈活性和人生選擇的可能性。讓他自己算賬，自己決定，你把錢留在手里，未來該幫襯的時(shí)候再幫襯，比一次性梭哈聰明得多。

第三件事，錢該往哪里放。這可能是最關(guān)鍵的問題。

過去二十年，中國家庭財(cái)富的主要載體是房子，未來十年，這個(gè)載體一定會(huì)發(fā)生遷徙——從不動(dòng)產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)權(quán)益、以及自身能力和教育的投資。這個(gè)過程會(huì)很慢，會(huì)有波折，但方向是清楚的。

如今潮水退下，房子被逼著回歸成房子，這未嘗不是一次糾偏。真正的安全感從來不建立在一張房產(chǎn)證上，而建立在你手里有余糧、心里有方向、身邊有可靠的人。

樓市這一輪調(diào)整還會(huì)持續(xù)多久，沒人能給出準(zhǔn)確答案。但可以確定的是，那個(gè)＂閉眼買入就是賺＂的時(shí)代過去了，一個(gè)更看重實(shí)際價(jià)值的時(shí)代正在到來。

對我們這一代人來說，與其惦記房價(jià)的漲跌，不如趁著還能干活，多攢點(diǎn)看得見摸得著的東西——健康、家人、見識、以及一份不依附于房子的從容。看懂這一點(diǎn)的人，比看懂房價(jià)的人，走得更遠(yuǎn)。