新增不動產(chǎn)專章 上交所修訂資產(chǎn)支持證券大類基礎(chǔ)資產(chǎn)指引

為明確市場預(yù)期，推動業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，上海證券交易所7月24日修訂發(fā)布了《上海證券交易所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)規(guī)則適用指引第2號——大類基礎(chǔ)資產(chǎn)（2026年修訂）》(以下簡稱《大類基礎(chǔ)資產(chǎn)指引》)。這是在中國證監(jiān)會指導(dǎo)下，上交所建立公開、透明、可預(yù)期的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品制度機制，進一步提升債券市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力的重要舉措。

新增不動產(chǎn)專章 助力構(gòu)建多層次不動產(chǎn)證券化市場

近年來，不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)快速發(fā)展，已成為盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道的重要工具。具備權(quán)益屬性特征的不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（以下簡稱“機構(gòu)間REITs”）是資產(chǎn)證券化市場的最新創(chuàng)新產(chǎn)品，是多層次REITs市場的重要組成部分。經(jīng)過兩年多的探索實踐，上交所機構(gòu)間REITs累計發(fā)行規(guī)模近1000億元，已涵蓋高速公路、租賃住房、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、商業(yè)物業(yè)、新能源基礎(chǔ)設(shè)施等15個細(xì)分業(yè)態(tài)，為央國企、民營企業(yè)和外資企業(yè)等各種所有制主體提供了盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的有效資本市場工具。

本次《大類基礎(chǔ)資產(chǎn)指引》修訂以專章形式規(guī)范不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求，主要修訂要點為:一是增設(shè)不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)章節(jié)，補齊指引中關(guān)于此類基礎(chǔ)資產(chǎn)的空缺，明確了不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)定義及資產(chǎn)類型，規(guī)范了不動產(chǎn)項目控制、資產(chǎn)重組、國資轉(zhuǎn)讓等準(zhǔn)入要求。二是增設(shè)機構(gòu)間REITs特別規(guī)定章節(jié)，從制度層面明確將具備權(quán)益屬性特征的不動產(chǎn)ABS命名為機構(gòu)間REITs（原持有型不動產(chǎn)ABS），明確了其權(quán)益屬性的產(chǎn)品定位和要求。

完善大類基礎(chǔ)資產(chǎn)關(guān)注要點 突出資產(chǎn)信用嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)

結(jié)合審核實踐、政策導(dǎo)向、市場關(guān)切，本次《大類基礎(chǔ)資產(chǎn)指引》修訂對部分原有條款進行了優(yōu)化調(diào)整，過程中充分征求了市場機構(gòu)的意見，并納入了近期審核實踐的最新要求，主要修訂要點為:一是嚴(yán)把保理應(yīng)收款A(yù)BS準(zhǔn)入關(guān)，明確保理公司支付保理價款的資金來源不得由債務(wù)人墊付，壓實保理公司對入池應(yīng)收賬款真實性和交易合同合規(guī)性的盡調(diào)核查職責(zé)，細(xì)化貿(mào)易類應(yīng)收賬款審核要求。

二是突出資產(chǎn)信用，提高資產(chǎn)質(zhì)量要求，壓實管理人和中介機構(gòu)對于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流獨立性、關(guān)聯(lián)交易公允性等的核查要求，防范發(fā)生現(xiàn)金流混同風(fēng)險。

三是結(jié)合審核實踐，補充各基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的重點關(guān)注事項，例如明確融資租賃準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求租賃物不得包括消費品、低值易耗品，強化租賃物可處置性核查；調(diào)整個人互聯(lián)網(wǎng)消費貸款金額上限要求，限制互聯(lián)網(wǎng)助貸業(yè)務(wù)杠桿規(guī)模；細(xì)化未來經(jīng)營收入類項目對特定原始權(quán)益人的運營成本覆蓋要求等。

下一步，上交所將立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，牢牢把握“防風(fēng)險、強監(jiān)管、促高質(zhì)量發(fā)展”的工作主線，按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，貫徹“強本強基、嚴(yán)監(jiān)嚴(yán)管”的工作要求，堅持公開透明，完善資產(chǎn)支持證券規(guī)則體系，引導(dǎo)市場各參與方歸位盡責(zé)，激發(fā)市場創(chuàng)新發(fā)展動力，進一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場功能，推進債券市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局，不斷增強服務(wù)國家戰(zhàn)略和實體經(jīng)濟的質(zhì)效。