房?jī)r(jià)走勢(shì)，借鑒與啟示！

房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)一直跌下去？顯然是不會(huì)的！

今天，主要從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)上找了幾個(gè)典型案例，來看看對(duì)我們這邊的房?jī)r(jià)走勢(shì)有什么借鑒和啟示。

第一個(gè)例子就是American的房地產(chǎn)市場(chǎng)。American房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較早，已經(jīng)經(jīng)歷多輪上漲和下跌周期。如下圖，整體來說，American房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是上漲周期持續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)一些，而下跌周期相對(duì)較短一些；整體呈現(xiàn)出了震蕩上行的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)還不如房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比大。

同時(shí)，American房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)還有一個(gè)特征，房?jī)r(jià)漲跌因城市而分化也十分明顯的。紐約、舊金山等大城市的房?jī)r(jià)基本上都是一路上行的，過程中雖然有所波動(dòng)，但都能以較快的速度恢復(fù)上漲且繼續(xù)創(chuàng)新高；而一些人口稀少、產(chǎn)業(yè)空心的內(nèi)陸城市，其房?jī)r(jià)卻是跌起來基本上沒有底線，基本上是上漲無望了。

第二個(gè)例子是Japan的房地產(chǎn)市場(chǎng)。Japan樓市在上個(gè)世紀(jì)90年代左右達(dá)到歷史巔峰水平，但是從高位跌下來的過程也是很激烈的，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。

來源：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所

如上圖，Japan房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了極致的泡沫后出現(xiàn)了激烈而又漫長(zhǎng)的下跌過程，在激烈下跌之后又經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的橫盤震蕩調(diào)整。之后，東京、大阪等大城市的房?jī)r(jià)才開始慢慢漲起來，當(dāng)然現(xiàn)在也已經(jīng)回到歷史最高水平了，不過這一熬就是幾十年。

第三個(gè)例子就是中國香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)與香港房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很多相似之處的，在早期大陸的房地產(chǎn)的制度建設(shè)參考很多香港的房地產(chǎn)制度，比如說土地招拍掛、商品房預(yù)售制等。

如上圖，2011-2021年期間，香港房?jī)r(jià)是呈現(xiàn)震蕩上漲的，上漲的幅度還不小，這個(gè)上漲的時(shí)間段與大陸的房?jī)r(jià)上漲時(shí)間周期基本是重合的。然而在多種原因的影響下，自2021年起，香港房?jī)r(jià)開啟下跌調(diào)整的態(tài)勢(shì)，從上圖也能看出，2021-2025年短短幾年的下跌幅度也不小，與大陸的房?jī)r(jià)下跌周期又基本上是保持一致的。

但從2024年，港府開始出臺(tái)刺激措施來支持樓市，香港樓市從2025年起開始走出下跌的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也開始上漲了，并且2026年延續(xù)了上漲的態(tài)勢(shì)。據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，2026年5月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)同比上漲超12%；環(huán)比上漲1.42%，連漲12個(gè)月，創(chuàng)近31個(gè)月來新高。這樣基本意味著香港樓市已經(jīng)走出下跌周期迎來了新一輪上漲的拐點(diǎn)。

綜合以上三個(gè)案例來看：

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，只是這個(gè)周期性在不同的市場(chǎng)里表現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短不一樣。American和中國香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期相對(duì)較短一些，大概在4-6年，而Japan房地產(chǎn)市場(chǎng)上一輪的下行調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)達(dá)了數(shù)十年。

從American和Japan的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來看，大城市的樓市更容易走出下行調(diào)整周期，其房?jī)r(jià)往往能夠率先恢復(fù)上漲，從中長(zhǎng)期來看，大城市的房?jī)r(jià)基本上是呈現(xiàn)出震蕩上漲的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)創(chuàng)新高只是時(shí)間問題。

香港作為超級(jí)大城市，其房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本上也驗(yàn)證“大城市房?jī)r(jià)會(huì)不斷創(chuàng)新高”這一點(diǎn)。同時(shí)，也可以看得出，大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)與香港的是最為相似的，尤其是北上廣深等大城市，香港房?jī)r(jià)的走勢(shì)對(duì)這些大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有重要的借鑒作用。