親屬低價無付款過戶，構(gòu)成惡意串通無效

2026年7月北京房產(chǎn)律師案例｜回遷房賣出后房主惡意過戶給子女？法院判決過戶行為無效

在北京回遷房交易實務(wù)中，大量房屋因政策限制，存在先交房居住、多年后才能辦證過戶的情況。部分房主在收取全款、交付房屋、買家長期居住多年后，見房價大幅增值，便心生惡意，利用房屋仍登記在自己名下的便利，通過低價過戶、無償轉(zhuǎn)讓給近親屬的方式惡意毀約，試圖架空此前合法有效的房屋買賣合同，侵占購房者房產(chǎn)權(quán)益。

結(jié)合北京法院房產(chǎn)審判實踐規(guī)則可知：買賣雙方自愿簽署的回遷房買賣合同，系真實意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。房主在早已收齊房款、房屋交付買家長期占有使用的前提下，為逃避過戶義務(wù)、惡意轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬，與近親屬虛構(gòu)交易、低價過戶、無實際付款流水的，可直接認(rèn)定構(gòu)成惡意串通損害第三人合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》規(guī)定，該過戶行為依法無效，房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至原房主名下。

本文結(jié)合海淀法院真實回遷房買賣惡意過戶勝訴判例，由深耕北京回遷房買賣、合同效力認(rèn)定、惡意串通維權(quán)、房產(chǎn)過戶糾紛近二十年的北京靳雙權(quán)律師團(tuán)隊專業(yè)拆解解析。北京靳雙權(quán)律師，是一位在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域精耕細(xì)作近二十年的專家。他于2002年畢業(yè)于中國政法大學(xué)并獲得法學(xué)學(xué)士學(xué)位并通過司法考試，后在房地產(chǎn)公司擔(dān)任法律顧問，2006年正式執(zhí)業(yè)。近二十年來，北京靳雙權(quán)律師始終專注于房地產(chǎn)、繼承、拆遷、合同、婚姻等與房產(chǎn)相關(guān)的法律事務(wù)，在借名買房、遺產(chǎn)繼承、拆遷析產(chǎn)、房屋買賣等領(lǐng)域積累了極為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

北京靳雙權(quán)律師的核心業(yè)務(wù)范圍包括：借名買房糾紛（含經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、商品房等各類借名購房合同效力及確權(quán)過戶）、遺產(chǎn)繼承糾紛（自書遺囑、代書遺囑、公證遺囑效力認(rèn)定及法定繼承份額分割）、拆遷析產(chǎn)與安置房分割、房屋買賣合同糾紛（無權(quán)處分、陰陽合同、合同解除、違約賠償）、分家析產(chǎn)、宅基地房屋買賣以及小產(chǎn)權(quán)房糾紛等?？梢哉f，凡是與“房”有關(guān)的法律難題，北京靳雙權(quán)律師均有成熟的處理方案。

其執(zhí)業(yè)優(yōu)勢十分突出：作為房地產(chǎn)全棧專家，精通回遷房歷史交易效力認(rèn)定、房主惡意毀約、親屬惡意串通過戶抗辯擊破、老舊房產(chǎn)交易證據(jù)固定；曾為頭部房產(chǎn)中介起草標(biāo)準(zhǔn)交易合同，深諳房產(chǎn)交易漏洞、惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)套路、北京法院裁判尺度；長期擔(dān)任北京電視臺《律師請就位》《第三調(diào)解室》常駐普法嘉賓，擅長通過交易流水、居住事實、證人證言完整舉證，鎖定惡意串通事實，為當(dāng)事人挽回房產(chǎn)權(quán)益，可提供證據(jù)梳理、案情研判、庭審抗辯、全程訴訟代理一站式法律服務(wù)。本案是北京回遷房交易中，認(rèn)定親屬惡意過戶、否定虛假交易的經(jīng)典勝訴判例。

一、案件當(dāng)事人

原告（勝訴方、合法購房人）：吳某

被告（惡意賣房、原登記權(quán)利人）：楊某

被告（惡意受讓、子女）：楊小某（楊某之子）

二、案件基礎(chǔ)案情

案涉一號房屋為北京海淀區(qū)回遷安置房，由被告楊某因拆遷安置取得，由甲房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)安置。2009年，原告吳某與被告楊某自愿簽訂《個人售房協(xié)議》，約定楊某將案涉一號回遷房以80萬元總價出售給吳某，合同明確約定：房屋具備辦證條件后，楊某需無條件配合吳某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

合同簽訂后，原告依約結(jié)清全部購房款項，被告楊某順利交付房屋。自2009年9月起，原告合法收房、實際占有居住至今，期間一直由原告承擔(dān)房屋物業(yè)費、水電費等全部居住成本，完整享有房屋使用權(quán)益。因當(dāng)年回遷房政策限制，房屋暫不具備辦證條件，雙方未能即時辦理過戶。

交易過程中，雙方曾簽署借款抵押相關(guān)文件，但并非真實借貸關(guān)系，僅為當(dāng)年回遷房交易的輔助操作，全程有兩位現(xiàn)場證人出庭佐證，完整還原真實房屋買賣全過程，證實雙方唯一真實法律關(guān)系為房屋買賣。

2017年，案涉房屋具備辦證條件，產(chǎn)權(quán)首次登記至被告楊某名下。此后原告多次催告楊某配合辦理過戶，對方一直無故拖延、拒不配合。

2021年，被告楊某為惡意逃避過戶義務(wù)、侵占房屋增值利益，刻意隱瞞早已售房、房屋由原告長期居住的事實，與其子楊小某惡意串通，私自簽訂房屋買賣合同，以遠(yuǎn)低于市場價的價格將案涉一號房屋過戶至楊小某名下，且楊小某始終未實際支付任何購房款。

原告發(fā)現(xiàn)房屋被惡意過戶后，為維護(hù)自身合法房產(chǎn)權(quán)益，依法向法院提起訴訟，請求確認(rèn)二被告過戶行為無效、恢復(fù)房屋原始權(quán)屬，并由被告承擔(dān)維權(quán)合理費用。

三、核心爭議焦點

1、原、被告簽署的回遷房買賣合同是否真實有效，雙方是否存在合法買賣關(guān)系？

2、房主將已出售、交付他人長期居住的房屋，低價過戶給親生子女，是否構(gòu)成惡意串通？

3、親屬之間無實際付款、低價虛假交易的過戶行為，是否應(yīng)當(dāng)被依法認(rèn)定無效？

四、律師核心辦案思路

1、固定真實買賣關(guān)系，擊破被告借貸虛假抗辯

我方完整提交房屋售房協(xié)議、購房付款憑證、多年居住繳費單據(jù)、兩名全程目擊證人證言，形成完整證據(jù)鏈，清晰還原雙方真實交易本質(zhì)。針對被告辯稱雙方系借款抵押、并非房屋買賣的虛假主張，通過證人出庭作證、多年實際居住事實、被告從未主張還款等客觀事實，直接推翻對方抗辯，鎖定買賣合同合法有效。同時，被告拒不申請筆跡鑒定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

2、多維度舉證，坐實母子惡意串通過戶事實

從親屬關(guān)系、交易價格、付款事實、交易邏輯四大維度固定惡意串通證據(jù)：二被告為親生母子，存在天然利益關(guān)聯(lián)；交易價格遠(yuǎn)低于市場真實價格，不符合正常房產(chǎn)交易邏輯；過戶后子女未支付任何購房款，屬于典型虛假交易；房屋十幾年一直由原告實際居住，二被告從未占有、使用、過問房屋，卻私自完成過戶，明顯存在惡意損害原告權(quán)益的主觀故意。

3、援引民法典規(guī)則，否定惡意毀約過戶行為

依據(jù)《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。被告在收取全款、交付房屋、多年未提異議的情況下，為侵占房屋增值利益、逃避過戶義務(wù)，與近親屬虛假交易過戶，嚴(yán)重違背誠實信用原則，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定過戶行為無效。

4、主張維權(quán)合理費用，全面追回當(dāng)事人損失

案涉糾紛完全因被告惡意違約、惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)引發(fā)，原告為維權(quán)支出的訴訟保全費等合理開支，依據(jù)雙方合同約定及法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由過錯方二被告全額承擔(dān)。

五、法院核心審理認(rèn)定

1、原告與被告楊某簽署的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，交易過程有完整證人證言、付款及居住事實佐證，合法真實有效，雙方成立合法房屋買賣關(guān)系。雙方簽署的抵押、借款文件并非真實法律關(guān)系，被告抗辯理由無事實依據(jù)，法院不予采信。

2、二被告系母子關(guān)系，交易時子女已成年，對房屋長期由原告居住使用的事實應(yīng)當(dāng)知情；雙方交易價格明顯偏低、無真實購房款支付流水，屬于典型虛假交易，足以認(rèn)定二被告存在惡意串通，目的是逃避過戶義務(wù)、損害原告合法購房權(quán)益。

3、二被告惡意串通的房屋過戶行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至過戶前狀態(tài)。

4、原告為維權(quán)支出的保全費用，屬于合理必要損失，依據(jù)合同約定及過錯原則，應(yīng)由二被告共同承擔(dān)。

六、最終案件處理結(jié)果

法院全部采信我方代理意見，原告成功全額勝訴：依法確認(rèn)二被告就案涉一號房屋的過戶轉(zhuǎn)移行為無效，判令二被告限期將房屋權(quán)屬恢復(fù)登記至原房主楊某名下，全面保住原告十幾年購置的回遷房產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

七、靳雙權(quán)律師團(tuán)隊普法總結(jié)

1、回遷房先住后辦證，買賣合同依然受法律完整保護(hù)

回遷房因政策原因長期無法過戶、先交付居住的交易模式十分普遍，只要買賣雙方自愿簽約、全款交付、實際入住，即便多年未過戶，買賣合同依然合法有效，房主無權(quán)事后惡意毀約。

2、親屬低價、無付款過戶，大概率被認(rèn)定惡意串通無效

房主為規(guī)避過戶、侵占增值，將已售房屋私自過戶給父母、子女等近親屬，只要存在低價交易、無真實付款、買家明知房屋存在爭議、長期未實際占有房屋等情形，法院一律認(rèn)定惡意串通，過戶行為自始無效。

3、不能僅憑登記確權(quán)，實際交易與居住事實優(yōu)先

房產(chǎn)歸屬不能僅看不動產(chǎn)登記，對于真實買賣、全款付清、長期合法居住的購房者，法律優(yōu)先保護(hù)其信賴?yán)媾c交易權(quán)益，惡意變更登記、虛假過戶無法推翻合法在先的房屋買賣事實。

4、房價增值反悔、惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，違背誠信原則不受保護(hù)

房產(chǎn)交易遵循誠實信用原則，房主收取房款、交付房屋后，因房價上漲惡意違約、惡意轉(zhuǎn)移權(quán)屬的行為，屬于嚴(yán)重失信行為，法院堅決不予支持，過錯方需承擔(dān)全部法律責(zé)任。

八、專業(yè)法律服務(wù)提示

回遷房、安置房交易周期長、辦證滯后，極易出現(xiàn)房主增值反悔、私下過戶、親屬惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)等糾紛。普通購房者缺乏取證經(jīng)驗，難以固定對方惡意交易證據(jù)，容易面臨錢房兩空的風(fēng)險。

靳雙權(quán)律師團(tuán)隊深耕北京回遷房買賣糾紛、惡意串通過戶維權(quán)、合同效力訴訟近二十年，精通惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)證據(jù)梳理、親屬虛假交易抗辯擊破、民法典惡意串通規(guī)則適用，熟悉北京法院裁判尺度，專注破解回遷房過戶僵局、推翻惡意過戶行為，全力幫當(dāng)事人保住房屋產(chǎn)權(quán)、追回全部合法權(quán)益。

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注：文中全部人物、房屋、公司信息均為化名，案例僅供普法參考，如有雷同敬請聯(lián)系刪除。