北京
7月21日，華安張江產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華安張江產業園REIT”，基金代碼：508000）發布二季度報告。
本基金主要投資于不動產資產支持證券并持有其全部份額，通過資產支持證券等特殊目的載體取得不動產項目公司全部股權，最終取得相關不動產項目完全所有權。本基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資者。
底層資產為兩處位于上海市浦東新區張江高科技園區的張江光大園和張潤大廈，運營模式為園區管理。其中，張江光大園項目自2015年開始運營，張潤大廈項目自2018年開始運營。
20個季度連續凈虧損
本期，華安張江產業園REIT實現收入3065.07萬元，同比下降15.10%。其中，兩個底層項目公司合計實現營業收入3053.01萬元，較上年同期下降14.73%，主要受張江光大園出租率大幅下滑拖累。
利潤方面，本期凈利潤為-1164.45萬元，同比虧損擴大，上年同期為-693.78萬元。澎湃新聞梳理發現，華安張江產業園REIT2021年6月上市，自當年三季度至今連續20個季度，單季度利潤均為負。
報告顯示，本期，經營活動產生的現金流量凈額2412.73萬元，本期現金流分派率1.14%，年化現金流分派率4.82%。本期可分配金額2369.54萬元，較上年同期下降超過10%；單位可供分配金額0.0247元。
管理人解釋，主要是基金持有的不動產項目運營表現下降以及本期租賃調整導致按直線法應記的收入較合同法確認的收入調減較多，使得基金收入和息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）同比下降超過10%。
期內，兩個項目公司合計實現EBITDA為2647.44萬元，較上年同期的3166.38萬元下降16.39%；基金合并層面EBITDA為2440.59萬元。
核心資產張江光大園出租率、租金雙下降
與此同時，作為該REIT兩大底層資產的出租率和租金雙雙下滑。截至二季度末，本期不動產項目出租率為88.12%，較上年同期的93.03%下降5.27個百分點；平均租金單價為5.44元/平/天，較上年同期的5.48元/平/天下降-0.60個百分點。
其中，張江光大園本季度的運營指標顯著下降。期末，張江光大園出租率僅有80.69%，較上年同期的91.66%下滑11.97個百分點，創下近年來季度新低；實際出租面積從上年同期的39589平方米縮減至34852平方米，凈減少約4737平方米。
與此同時，張江光大園本季度的租金從去年同期的5.45元/平/天降至5.28元/平/天，降幅為3.12%。經營性租金收入同比降幅達到27.22%，由1625.94萬元降至1183.30萬元；物業管理費和停車費收入的降幅分別達到15.13%和18.82%。
另一底層資產張潤大廈表現相對平穩，出租率維持在95.56%，同比微升1.24個百分點，租金單價小幅上漲1.45%至5.58元/平/天。其期末剩余租期同比大幅縮水35.19%，從719天降至466天，這意味著或將面臨集中換租壓力。
受累于張江光大園的運營，本期，華安張江產業園REIT不動產項目的整體收入同比下降14.73%，至3053.01萬元；同時，營業成本和費用則同比增加3.34%，至426.27萬元。
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