空置率約85%！巫家壩一寫字樓改成1320套公寓

巫家壩商辦類產品，換了個法子去庫存！

7月17日，昆明巫家壩建設發展公司發布的一則公告透露，寰宇天下一棟辦公樓將改建為1320套精裝公寓。

這波操作背后，其實是巫家壩寫字樓空置率高達約85%的殘酷現實。

改建后含3類公寓

另有會所等公區配套

根據公告，寰宇天下2A棟樓，將按照公寓租賃的要求進行改建。

項目將改建公寓約6萬平，共涉及1320套房源，另外還有約1萬平配套商業設施。

改建后的公寓共分3類：

一是雙鑰匙戶型，產品建面約41-116平，分布在3-10層。

二是金領公寓，分布在23-32層，戶型建面約40-84平。

三是白領公寓高端輕奢酒店，分別位于12-21層、34-37層，戶型建面約61-89平。

｜圖源：招標公告

除公寓之外，這棟樓改建后的公區功能也非常豐富。

其中，首層將建設約1998平的大堂和底商，第二層也規劃約1871平商業。

另外，11、22、33、38層都將設置會所，總規模高達約4411平。

目前，項目正在針對精裝方案設計進行招標，最高限價約86萬元。

從招標公告透露的信息來看，這棟改建的公寓產品線豐富，且功能完善。

無論是追求空間利用率的年輕租客，還是追求居住品質的商務人士，都能滿足其租賃需求。

｜圖源：招標公告

原規劃為辦公樓

但巫家壩寫字樓空置率高達85%

當然，既然是改建，這棟樓并非一開始就是租賃公寓，它的故事要從2018年說起。

彼時，巫家壩正值開發熱潮初期。

這一年4月，中海在巫家壩砸下約28.5億元，一舉競得5宗地，總占地約175畝。

后來，這5宗地分別被開發為寰宇天下的住宅、公寓等產品。

此次改建的這棟樓，位于KCGD2017-30-A1地塊上，占地約27畝。

當前已建好并投入運營的超甲級寫字樓——中海國際中心，也坐落于該地塊上。

按照原本的規劃，2A號樓為高約169米的辦公樓，共有38層。

30號地塊效果圖｜圖源：昆明自規局

那么，一棟原本定位為高層辦公樓的項目，為何最終轉向了改建租賃公寓呢？

來看一組數據就知道了：

今年2月，戴德梁行發布《2025年昆明甲級寫字樓市場回顧與展望》，2025年全市甲級寫字樓平均空置率約19.19%，同比上漲0.21個百分點。

其中，巫家壩的寫字樓空置率，竟然高達約85%。

｜昆明樓市一線制

空置率居高不下，去化壓力可想而知，開發商不得不重新算一筆賬：與其讓樓空著，不如主動轉身尋找新的出路。

恰好，政策也為此鋪好了路，今年3月，昆明市出臺新規，明確符合條件的商業辦公用房可轉型為租賃住房、保障性租賃住房。

一邊是空置壓力倒逼，一邊是政策綠燈放行，將閑置的商辦物業改造為租賃公寓或酒店，成了更現實的選擇。

當前，巫家壩大部分開發有商辦類產品的項目，都通過引入酒店、民宿來消化存量。

從寫字樓到租賃公寓，中海寰宇天下2A號樓的命運，正是巫家壩寫字樓市場的一個縮影。

｜圖源：昆明市官網

企業入駐、交通路網打通

巫家壩正吸引大量上班族租房

那么，寫字樓改成租賃公寓之后，到底有沒有人愿意租呢？答案是肯定的。

一方面，巫家壩作為規劃中的總部基地，企業和人口正在持續導入。

按照昆明對巫家壩的規劃，這里既是未來的CBD，也是總部金融基地。

如今，片區已陸續建成并投用了中交南亞總部大廈、中海國際中心、中國鐵建西南總部、招商絲路中心等4個總部。

招商絲路中心實景｜昆明樓市一線2024年攝

根據昆明中央商務區管委會的數據，截至今年2月，巫家壩已吸引超3000家企業入駐。

當然，由于早期巫家壩規劃的商辦體量較大，入駐速度暫時還追不上供應速度。

不過，空置率高是辦公層面的問題，并不妨礙居住需求的產生。

企業進駐的確引入了更多的人流，包括入駐企業的員工、總部高管、法務機構從業人員…

這些人的居住需求，就是公寓最直接的客源。

巫家壩實景｜昆明樓市一線攝

另一方面，巫家壩交通等配套日漸成熟，居住成熟度吸引大量市區上班族。

隨著配套建設的推進，交通等巫家壩的痛點，正在被逐個擊破。

尤其是去年底，巫家壩路與春城路接駁互通后，片區與市中心、會展的路網徹底打通。

對于在周邊片區上班的年輕人來說，通勤時間大幅縮短。

同時，片區醫療配套已落位、公園持續建設、商場即將開業，居住氛圍日漸成熟，巫家壩對上班族的租房吸引力正在快速上升。

壹號城市C地塊實景｜圖源：昆明規劃建設

接下來，或許會有更多商辦類產品改建為公寓，這對于巫家壩來說，未嘗不是一件好事。

當閑置的空間重新被填滿，巫家壩的活力才能持續被激活。

對此，你怎么看？來留言區說說吧~

免責聲明：本文相關信息及數據，旨在提供購房資訊，僅供參考，具體以開發商或售樓部為準，不作為您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。