樓塌了怎么辦？委內(nèi)瑞拉律師解答：產(chǎn)權(quán)仍存，業(yè)主可重建或賣地

地震與公寓樓：損失由誰承擔，樓塌了之后又會怎樣，6月24日的地震留下的問題，已不只是技術(shù)勘查和臨時安置。在受損建筑中，圍繞“誰來承擔維修費用”“業(yè)主委員會有哪些權(quán)限”“如果建筑必須拆除，業(yè)主還保留哪些權(quán)利”等疑問不斷出現(xiàn)。

近日委內(nèi)瑞拉天主教安德烈斯·貝略大學畢業(yè)的律師弗朗西斯科·洛佩斯·阿達德在接受《TalCual》采訪時表示，這類情況需要依據(jù)《分層所有權(quán)法》以及適用于租賃合同和勞動關(guān)系的其他規(guī)范來分析。

洛佩斯·阿達德提醒，每一種情況都有其特殊性。在就拆除、土地出售、重建或合同終止作出決定前，最好先尋求法律意見。“建筑結(jié)構(gòu)性損壞由誰承擔？”“如果涉及柱子、梁體、傾斜或其他危及建筑結(jié)構(gòu)的損壞，責任由全體共有業(yè)主承擔。

“在正常情況下，投資和特別分攤費用應遵循公寓管理中的決策程序。不過，如果已經(jīng)對人身安全或建筑穩(wěn)定構(gòu)成風險，業(yè)主委員會可以立即采取行動。之后，它必須透明地提交賬目、發(fā)票和支出情況，并明確每位共有業(yè)主應承擔的金額。結(jié)構(gòu)性緊急情況允許先行處置，不必像審批娛樂設(shè)施工程或非必要改善項目那樣等待完整程序。”

“公寓內(nèi)部的損壞由誰承擔？”“原則上，室內(nèi)維修由公寓業(yè)主負責。這包括室內(nèi)墻面、抹灰層以及住宅內(nèi)部的其他部件。也有例外：如果室內(nèi)損壞是由共有部分造成的，責任可能由公寓整體承擔。比如，公寓外的主管道破裂引發(fā)滲漏，維修責任就可能屬于公寓共有部分。在決定由誰承擔費用之前，必須先查明損壞原因。”

“朝外的一面墻，究竟屬于公寓還是屬于整棟樓？”“如果一面墻構(gòu)成建筑外立面的一部分，即便它同時也是臥室或衛(wèi)生間的墻體，也應視為共有部分。在這種情況下，地震后的維修應由整棟樓的共有業(yè)主承擔。如果只是住宅內(nèi)部的隔墻，責任則由業(yè)主本人承擔。如果墻體分隔的是兩套公寓，就需要查明損壞來源。除非損害來自結(jié)構(gòu)性故障或共有部分，否則相關(guān)業(yè)主可能需要協(xié)商解決。”

“一層業(yè)主是否要為高層發(fā)生的損壞出錢，反過來也一樣嗎？”“是的，只要涉及共有部分或結(jié)構(gòu)性損壞，義務就存在。承擔責任與居住樓層無關(guān)。擁有一套公寓的人，也對其他共有財產(chǎn)享有權(quán)利并承擔責任。分攤依據(jù)是份額，而不是與受損區(qū)域的距離。”

“由誰決定是重建建筑，還是出售土地？”“應由業(yè)主在大會上討論決定。這類重大事項需要業(yè)主參與，并依照適用于公寓管理的規(guī)則形成多數(shù)意見。無論是重建、聘請公司，還是出售土地，都需要集體審議。”

洛佩斯·阿達德指出，如果一棟樓有數(shù)十名業(yè)主，僅召集其中少數(shù)人并不足夠。他還建議借助法律意見確定處理路徑，避免因情況緊急而作出侵犯他人權(quán)利的決定。

“如果有業(yè)主在地震中去世，會怎樣？”“該業(yè)主在土地或房產(chǎn)中的份額將進入繼承程序。必須確定繼承人是誰，并辦理相應手續(xù)。在法律上尚未明確由誰代表這項財產(chǎn)之前，就很難就出售、重建或清算作出最終決定。該財產(chǎn)仍然有權(quán)利主體，或者存在潛在繼承人，其他共有業(yè)主不能處分這部分權(quán)益。”

“如果公寓已經(jīng)出租，維修費用由誰承擔？”“重大維修應由業(yè)主承擔。承租人應保持住房處于可使用狀態(tài)，但不應承擔砌體損壞或地震造成的破壞。如果維修關(guān)系到承租人能否繼續(xù)居住，業(yè)主應盡快處理。每一種情況都要結(jié)合合同內(nèi)容和損壞性質(zhì)具體分析。”

“如果出租住房已經(jīng)無法居住，會怎樣？”“如果房屋被毀，或已不再具備可供居住的條件，租賃合同將因不可抗力而終止。承租人不再有義務支付之后月份的租金。業(yè)主應退還押金，以及對應于其已無法提供房屋期間的預付款。如果住房仍可修復，雙方則應審查合同，并就恢復居住條件所需期間如何處理達成一致。”

“如果有人在地震前幾天剛買下公寓，會怎樣？”“如果買賣已經(jīng)完成公證并登記，法律行為就視為已經(jīng)完成。買方在地震發(fā)生時已經(jīng)是業(yè)主。在這種情況下，原業(yè)主通常不再對地震造成的損失承擔責任，除非個案中還存在其他需要審查的法律情形。”

“無法居住的建筑，拆除費用由誰承擔？”洛佩斯·阿達德表示，考慮到緊急情況的規(guī)模以及受影響民眾的經(jīng)濟狀況，當局應當分擔這部分費用。

他承認，共有業(yè)主也可能承擔一定責任，但對于主管機構(gòu)下令實施的拆除，國家有必要參與處置。他提醒說，拆除必須經(jīng)過嚴格的技術(shù)評估，任何個人都不能在沒有資質(zhì)和程序的情況下，擅自到一棟樓前下令拆除。

他還強調(diào)，負責評估建筑的人必須能夠證明身份，并且應隸屬于具備技術(shù)權(quán)限的機構(gòu)或組織，例如民防、消防部門或委內(nèi)瑞拉工程師協(xié)會。

他提醒公眾警惕那些冒充專家的人。在允許他人進入檢查，或接受有關(guān)建筑是否適宜居住、是否應拆除的結(jié)論前，應先核實其資質(zhì)。這種決定必須有正式評估作為依據(jù)。

委內(nèi)瑞拉的新聞工作是在一個對媒體并不友好的環(huán)境中展開的。當?shù)卮嬖跀?shù)十種可用于懲罰言論的法律工具，尤其包括“反仇恨法”“反法西斯法”和“反封鎖法”。這篇內(nèi)容的寫作，已將這些法律環(huán)境帶來的威脅與限制納入考慮，因此對境內(nèi)信息披露作出了相應克制。