住房消費推至擴消費首位！穩(wěn)房價即穩(wěn)財富，政策空間多大？

7月13日，國務院批復《擴大消費"十五五"規(guī)劃》，在"促進大宗耐用商品消費"一欄里，住房被排在了第一位，緊隨其后的是汽車和家居家電。規(guī)劃提出2030年社零總額達到60萬億元，住房消費被納入這條增長曲線的核心賽道。

多數(shù)解讀把它讀成"救市利好"。這個判斷偏了。

01追認而非創(chuàng)造：市場已走在政策前面

百城二手住宅價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)27個月環(huán)比下跌。2026年6月，百城二手住宅均價12639元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，88個城市下跌。一線城市二手房價格開始出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號，但二線環(huán)比下跌0.46%，三四線下跌0.48%，絕大多數(shù)城市的房價仍在下探。

法拍房是更硬的指標。2025年全國法拍房掛拍71.9萬套，成交僅16.9萬套，清倉率23.5%，流拍率65%。2026年1至5月，掛拍量同比再增20%。銀行端的數(shù)據(jù)更直白：六大行個人住房貸款余額連續(xù)三年負增長，從2022年高點的26.95萬億降至2025年末的25.07萬億，三年少了1.88萬億。交行和工行的個人房貸不良率雙雙突破1%。

再看供給端。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28萬億，同比下降17.2%，規(guī)模回落至2013年水平。新開工面積5.88億平方米，下降20.4%，較2019年峰值萎縮超過70%，回落至2004年水平。

這些數(shù)據(jù)指向一個事實：房地產(chǎn)市場已經(jīng)用腳投票完成了"去資產(chǎn)化"。價格下跌、流動性枯竭、供給斷崖、不良率抬頭，市場的調整已經(jīng)走了四年多。規(guī)劃把住房寫進"大宗耐用消費品"，不是在引導方向，是在跟上已經(jīng)發(fā)生的方向。

02 "大宗耐用消費品"這五個字在改什么

"大宗耐用消費品"是什么？汽車、家電、家具。這些東西的共同特征：買來用，用舊了折舊，持有要花錢，賣的時候大概率貶值。把它們和住房放在同一個類別里，等于政策層面承認住房的使用價值被優(yōu)先強調，交換價值被弱化。

這跟"房住不炒"不一樣。"房住不炒"是原則表態(tài)，"大宗耐用消費品"是定性歸類。前者說"不應該炒"，后者說"它本來就不是投資品"。措辭不同，分量不同。

規(guī)劃提出"好房子"建設、老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務質量提升三條主線，翻譯成消費品邏輯就是：造更好的產(chǎn)品、維護舊產(chǎn)品、做好售后服務。三條線全是"消費品邏輯"，沒有一條是"資產(chǎn)邏輯"。

03城市分化：消費品化是一個梯度過程

但"消費品化"不是一刀切。

2026年上半年，重點20城二手住宅累計成交76.1萬套，同比增長5.6%。6月上海二手房成交約2.5萬套，同比增長23.1%；深圳連續(xù)兩個月同比增幅超10%。一線城市的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比轉漲信號，上海連續(xù)4個月環(huán)比上漲0.1%，深圳6月環(huán)比轉漲0.03%。

但三四線是另一幅畫面。惠州6月二手房掛牌均價7144元/平方米，同比仍下跌9.94%。百城數(shù)據(jù)中，三四線代表城市環(huán)比下跌0.48%，同比下跌7.48%。法拍房的結構也印證了這種分化：上海住宅類法拍清倉率73.6%，三四線城市掛拍占比超70%，清倉率不足19%。

一線城市因為稀缺性和流動性，資產(chǎn)屬性仍在殘留。強二線的資產(chǎn)屬性在減弱，消費品屬性在上升。三四線已經(jīng)基本消費品化：有價無市，掛牌半年無成交，價格失去參考意義。

消費品化是一個梯度過程，城市能級越低，消費品化越徹底。

04居民資產(chǎn)負債表的隱性重寫

中國家庭資產(chǎn)中住房占比從2021年的約67%回落至2026年的約52%（高盛數(shù)據(jù)）。這個數(shù)字仍在全球范圍內(nèi)偏高。

中國的路徑跟兩者都不同。美國是危機倒逼，德國是制度設計，中國正在走的是"市場出清加政策追認"的第三條路。家庭資產(chǎn)中住房占比從67%降到52%不是主動選擇的結果，是房價下跌的被動后果。

05產(chǎn)業(yè)連鎖：從"造殼賣錢"到"造產(chǎn)品加存量運營"

規(guī)劃提的三條主線，每一條都在改變房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯。

金融層面也在跟上。截至2025年末，全國已發(fā)行8只保租房REITs，總市值近200億元，出租率普遍超過95%，年化分派率4%以上。中信建投預計2026年新增上市項目8至10只，總市值突破500億元。REITs的本質是把存量房產(chǎn)的運營收益證券化，這是消費品金融化的路徑，不是資產(chǎn)證券化的路徑。

06追認本身是變量

回到核心判斷：住房被納入"大宗耐用消費品"不是在創(chuàng)造新趨勢，是在追認既成事實。但追認本身會觸發(fā)連鎖反應。

銀行抵押物評估邏輯要變。當住房被定性為消費品，抵押物估值需要考慮折舊和流動性折價，不能再用"資產(chǎn)升值"假設覆蓋風險。六大行房貸余額連續(xù)三年負增長，不良率開始抬頭，銀行已經(jīng)在用腳投票。

家庭資產(chǎn)配置邏輯要變。住房占比從67%降到52%是被動結果，但規(guī)劃確認了方向后，主動再配置會加速。美國用了近十年完成從房產(chǎn)到金融資產(chǎn)的再配置，中國可能更快，也可能更慢，取決于資本市場能不能提供替代性的投資渠道。

城市土地財政邏輯要變。當住房是消費品，土地出讓的"資產(chǎn)定價"邏輯就要讓位于"消費品供應鏈"邏輯。地方政府從"土地供應者"轉向"房地產(chǎn)市場的規(guī)劃者和監(jiān)督者"，這個轉型已經(jīng)在發(fā)生：2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資下降17.2%，新開工面積回落至2004年水平，土地供應端主動縮量。

當6億家庭的資產(chǎn)負債表里有超過一半被重新歸類為"消費品"，下一個十年的財富邏輯會往哪走？這個問題，規(guī)劃沒有給答案，市場也還沒有。但方向已經(jīng)確認了。