小房企們，刷了一波存在感

文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

近來，一份房企銷售額增幅前10的榜單，引發(fā)了熱議。

上半年，一眾中小房企，以最高達206.8%的權益銷售額增幅，成為了外界眼中的黑馬。其中，只有兩家是國資房企，剩余8家都是民營房企。

他們的策略，總結起來有以下兩點：

其一，深耕本土或少數(shù)高潛力城市，建立競爭壁壘。例如，龍翔控股從三四線城市戰(zhàn)略聚焦西安，君一控股則重倉青島等。

其二，摒棄高周轉、高杠桿、高負債的舊模式，轉向“低杠桿、卷產(chǎn)品”的新模式。

在房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期內(nèi)，以前那些頭部房企，還未從化債、轉型中真正緩過神來。

在這種情況下，中小民營房企的進擊，迎來了自身的高光時刻。

01

許多黑馬中小房企，都有一個共性，那就是聚焦深耕。

成立于1998年的龍翔控股，此前很是低調(diào)，但中期銷售業(yè)績一出來，隨即被推到了聚光燈下。

2026年上半年，它實現(xiàn)權益銷售額20.3億，行業(yè)排名92；權益銷售額同比增速206.8%，行業(yè)排名第1。

龍翔控股起家于福建，但真正讓它風生水起的，卻是省外的布局。

起初，它著眼于一些三四線的城市，山東的菏澤市的中央公館、鄆城縣的中央悅府，河南商丘的帝和·水上公園等項目，都是它開發(fā)的超級大盤。

但它沒有被個別項目拖住，后來迅速調(diào)轉船頭，投入到另一個區(qū)域。

2020年前后，龍翔控股開始改變策略，深耕二線城市西安。據(jù)統(tǒng)計，過去6年左右的時間里，這家房企在西安拿下了18宗地，開發(fā)了11個項目。

眼下，龍翔控股超過九成以上的銷售額來自西安，這座城市成為它異軍突起的根據(jù)地。

除了龍翔控股之外，上半年，天安投資、聯(lián)泰地產(chǎn)、寶華集團、宏發(fā)集團等民企，分別實現(xiàn)權益銷售額25億元、30.3億元、20.2億元、55.7億元，增速都在100%以上。

他們雖然在全國層面不為人所熟知，但在深耕的城市中，都打響了名號。

寶華集團起初是一家從浙江進入上海的建筑施工企業(yè)。

2000年2月，團隊抓住機遇，組建了第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——上海寶華置業(yè)，完成了從“造房子”到“開發(fā)項目”的角色轉型。

二十多年來，寶華在上海相繼開發(fā)了幾十個大型項目，累計開發(fā)量接近千萬平方米，產(chǎn)品覆蓋了甲級寫字樓、星級酒店、大型商業(yè)以及各類中高端住宅。

能在上海這塊競爭激烈的土壤站住腳，本身也是扎根后才能維持住的局面。

而宏發(fā)集團在深圳，從2010年就確立了工業(yè)、商業(yè)、住宅三線發(fā)展的戰(zhàn)略；2018年，進一步更迭新一代產(chǎn)業(yè)載體、推動產(chǎn)城融合發(fā)展。

如今，它給自身的定位，是做一家“產(chǎn)城運營服務商”。

宏發(fā)集團被稱為 “光明舊改之王”、“寶安工業(yè)地產(chǎn)大鱷”等，在深圳以及東莞等城市，悶聲拿下了不少舊改項目。

據(jù)業(yè)內(nèi)機構此前預計，宏發(fā)累計開發(fā)物業(yè)面積500萬平方米，城市更新土儲近1000萬平方米。

此外，在青島房企排行榜上，君一控股上半年憑借22.65億的權益銷售額，躍升至青島房企第二，銷售額同比去年大漲61%，是TOP10中同比增長率最高的企業(yè)，與海信、青特形成青島本土三強格局。

02

在大多數(shù)民營房企收縮的情況下，此前并不引人注目的小房企，反而能保持一定的外拓強度。

他們的資金來源，既有來自小而美策略下的現(xiàn)金流周轉，也有背靠集團之下獲得的空間。

典型的例子如保億置業(yè)，這家全國性房企，起初是靠賣電器起家的。今年前4月，它進入了拿地金額百強排行榜。

從項目公司的變更信息看，保億為項目引入資金方的操作，并不鮮見。

而外界早有觀點認為，莫氏家族憑借三十余年的商業(yè)信譽，融資途徑并不僅僅是銀行貸款，其常從多方引入資金，再以股權的形式注入地產(chǎn)項目。

與保億不同，聯(lián)泰地產(chǎn)布局華南、華中，輻射全國，旗下有11家地產(chǎn)分公司。在它的背后，站著的是聯(lián)泰集團。

聯(lián)泰集團是一家集施工工程投資建設、環(huán)境生態(tài)保護、高速公路投資營運、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、文化、產(chǎn)業(yè)園、金融和石油投資等產(chǎn)業(yè)為一體的多元化大型投資企業(yè)。

截至2022年，聯(lián)泰集團的總資產(chǎn)達到890億元，實力不菲。

上述的龍翔控股，同樣有著多元產(chǎn)業(yè)托底。

它的業(yè)務版圖包括地產(chǎn)開發(fā)，布局地產(chǎn)開發(fā)、工程建設、礦產(chǎn)資源、水力發(fā)電、國際貿(mào)易、物業(yè)管理六大板塊。2023年，其總資產(chǎn)已超過100億。

03

當前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整的“筑底”與“分化”階段。

以前那些所謂的大房企，仍未從債務、賣資產(chǎn)等層面中擺脫出來。

2026年上半年，已發(fā)布業(yè)績預告的74家A股上市房企中，有56家預計虧損，占比高達76%。其中有19家，更是上市以來首次在半年度遭遇虧損。

即使在這樣的情況下，資源仍在加速向頭部企業(yè)集中，中小房企的市場空間并不大。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，樣本50強房企的前10名市占率，已從2021年的低點50%，持續(xù)回升至2026年上半年的75.1%。

這意味著，前10家企業(yè)占據(jù)了超過四分之三的市場份額。

在同一榜單中，前20名的市占率，更是高達90.8%。換言之，前20強房企拿走了九成以上的銷售額，其余30家只能分食剩下不到一成的市場。

成為“黑馬”的中小房企，是在這較窄的空間里，謀求話語權的。

他們往往依靠單個或少數(shù)幾個項目的成敗，就能在某個節(jié)點，直接決定自身的行業(yè)排名與業(yè)績。

從這個角度看，他們的銷售業(yè)績，存在著浮動的可能性。