十年前外國人占半壁江山，十年后新加坡人占七成：店屋為何突然成了香餑餑？

說起新加坡，很多人的第一印象，還是：新加坡是個自由開放的地方。

因此，說到經濟金融，會想當然地認為，外國資本在新加坡有著舉足輕重的地位。

這當然有道理——但在如今的商業店屋市場卻不那么行了。

十年前，新加坡的商業店屋交易中，外國買家占據著“半壁江山”。來自世界各地的資本涌入這座花園城市，將那些帶著濃郁南洋風情的兩三層小樓視為資產配置的“壓艙石”。

十年后的今天，局面已經徹底翻轉——據PropNex估算，新加坡公民目前在商業店屋交易中的占比已達六到七成。

當真是“長江后浪推前浪，一代新人換舊人”！

01

政策轉變是最關鍵因素

這場“權力轉移”并非一夜之間發生，而是在多重力量的交織下緩慢演進的結果，其中政策是最關鍵的因素：

先重稅抑制住宅投資

2023年4月，政府將外國買家購買住宅的額外買方印花稅（ABSD）從30%大幅上調至60%。這幾乎是關閉了外資投資住宅的大門，迫使國際資本在新加坡尋找新的投資標的——店屋市場。

再收緊店屋的購買限制

這是為了應對外國資本涌入店屋市場而出臺的針對性措施：2023年7月20日，政府修訂《住宅房地產法》，將原本規劃為“商業及住宅”用途的地段，將其納入住宅房地產法的管制范圍。此后，外國人購買此類（含住宅部分的）店屋，必須獲得政府批準——這減小了外資在店屋市場的運作空間。

然后加強審查，提高門檻

2023年8月，新加坡曝出涉資30億新元的洗錢案。此后，監管部門加強了對資金來源的盡職調查，海外買家的決策周期被顯著拉長，這對依賴“快進快出”或來源不明的外資形成了有效威懾。

這些政策使得外資投資店屋的成本大幅度增加，但還不能解釋本地人為何熱衷于店屋市場。

因此，我們需要追問一個更本質的問題：資本從來都是逐利的，是什么讓本地買家相信，此刻的店屋比十年前更值得擁有？

02

剪刀差里的利潤密碼

這就不得不說，店屋租賃市場，正在上演的一出令人玩味的“剪刀差”戲碼了。

2026年第二季度，合登集團的統計顯示了一個矛盾的現象：

店屋租賃合同環比減少10.1%至720份。中東沖突導致燃油成本飆升，新加坡餐飲業的經營環境雪上加霜，部分租戶選擇退租或縮減規模。租賃需求在收縮，可租金卻漲了——中位租金反而上漲1.1%至每平方英尺每月6.50新元。

更值得關注的是區域間的嚴重分化。

第2區（牛車水、丹戎巴葛）的租金漲幅高達11.3%，達到每平方英尺每月約7.79新元。其他地方卻相對平淡。這說明租金上漲并非普漲，而是集中在核心商業區的優質店屋——租戶愿意為黃金地段支付溢價，即便整體租賃需求在收縮。

這種“合同少了、租金漲了”的剪刀差，揭示了一個樸素的商業邏輯：店屋的稀缺性賦予了業主定價權。當供應端（店屋數量）無法增加，而需求端（優質租戶）仍在爭奪有限的黃金位置時，租金就有了向上的韌性。

從長期回報來看，這種韌性已經被反復驗證。

萊坊的報告顯示，2025年下半年有15間店屋實現正回報，其中4宗回報率超過100%，持有期平均近18年。寶塔街60號店屋持有不足22年，回報率高達約425%。這些數字背后是一個清晰的信號：店屋投資的核心邏輯從來不是短線炒作，而是長期持有下的價值沉淀。

當租賃市場用“剪刀差”的方式不斷證明店屋的現金流韌性時，本地投資者自然比十年前看得更清楚——這不是一個靠“賭漲跌”的游戲，而是一個靠“時間換空間”的生意。

03

3000間的稀缺敘事

租賃市場的剪刀差只能說回答了“為什么現在買”，那么供應的絕對稀缺則很好地回答了“為什么值得買”。

據PropNex統計，全島全商業店屋僅約3000間。更關鍵的是，大量業主世代持有，鮮少放售。合登集團的數據印證了這一點——第二季度交易的店屋中，87.5%為999年或永久地契。在一個以99年地契為主流的市場里，如此高的永久產權比例本身就說明了店屋作為“傳世資產”的特殊地位。

這種稀缺性并非偶然。

新加坡政府早在2007年就不再推出永久地契的土地供發展商招標。這意味著，市面上的永久地契店屋是“不可再生資源”——賣一棟，少一棟。全島6500間受保留店屋中，位于核心地段的更是鳳毛麟角。

更重要的是，商業店屋無需繳納額外買方印花稅（ABSD）——在一個外國買家購買住宅需繳納60%ABSD的市場里，商業店屋成了一個罕見的“政策洼地”。本地可自由購置，無需承擔額外的稅收負擔。

這兩重稀缺——物理供應的絕對稀缺與稅收政策的相對優惠——疊加在一起，構成了店屋價格最堅硬的底部支撐。這也是為什么即便市場整體交易量在收縮，優質店屋依然能賣出好價錢。

來看一個真實的案例:

荷蘭村三棟永久地契店屋以7000萬新元成交，成交價甚至高于最初6000萬新元的指導價。競標者主要是家族辦公室和超高凈值人士；而牛車水一個99年地契的保留店屋項目，與前一年相比，則不得不從5500萬新元降價18%至4500萬新元求售。

兩處店屋，兩種命運，卻同一種邏輯：

稀缺的（永久地契）更稀缺，不那么稀缺的（99年地契剩余75年）則面臨折價。市場正在用價格重新定義“稀缺”二字的分量。

04

變局之中，何去何從

身處變局之中，如想火中取栗，需從這場從“外資主導”到“本土回歸”的變局中，找到行進的方向。

首先，政策的力量不可低估。

2023年洗錢案后，監管部門對資金來源的審查日趨嚴格。海外買家決策周期明顯拉長。與此同時，住宅市場60%的ABSD將大量外資擋在了門外。資本是流動的，但政策可以改變流動的方向。

店屋市場的變化提醒我們，任何一個資產類別的興衰，從來都不是純粹的市場行為——政策之手始終在場——而我們更不可忽視和小視。

其次，稀缺性永遠是最好的護城河。

全島僅3000間的商業店屋，87.5%為999年或永久地契——這樣的供需結構，放在任何一個成熟市場里都堪稱“硬通貨”。當經濟不確定性上升時，資本會本能地涌向那些“不可復制”的稀缺資產。

正如新加坡具備世界投資的稀缺屬性——一個自由且安全的避風港，店屋本身的稀缺屬性，使得這一資產類別在動蕩中依然保持著吸引力。

第三，本土資本的覺醒才剛剛開始。

外國買家并未完全離場——過去兩三個月海外問詢量明顯增加，只是多數尚未落地成交。本地家族辦公室、超高凈值人士和企業主對稀缺資產的認識加深，開始系統性布局店屋——當海外資本從“閉眼買入”轉向“精挑細選”時，本土資本恰恰抓住了這個窗口期。

萊坊預計，2026年全年店屋交易總額將略低于10億新元。這個數字雖不及2021年的歷史高點，但對于一個全島僅3000間的稀缺資產類別而言，穩健本身就是最好的信號。

十年前，外國買家在這里尋找機會；

十年后，本土資本在這里扎根。

變的是誰在買，不變的是店屋本身的價值邏輯——稀缺、持久、不可復制。

這或許就是新加坡店屋市場給我們上的最樸素的一課。