讓用戶參與造房子，綠城又跑在了行業前面

7月19日，上海，下午一點。綠城把一群特殊的客人請進了會場——

新獲地塊周浦和嘉定的種子客戶、目標客戶，還有地塊周邊的居民。

這兩個項目有個共同點：拿地不到三周，產品方案還沒定稿。

上海周浦&嘉定新作客戶共創會

濤哥注意到，同一個周末，剛拿地不久的常州項目也在開客戶共創會；

已經三開三捷的潮鳴外灘，連開兩場，把服務體系拿出來讓業主提意見。

把視野再放大，南京、蘇州也有同樣的動作在鋪開。

一個周末，綠城華東5場共創會。產品還沒畫完，就先請客戶來“點評”，這在講究保密和節奏的房地產行業里，算得上反常。

上海鳴潮外灘生活共創會

反常的動作背后，通常藏著戰略。據濤哥了解，這一連串密集動作，指向綠城華東正在升級的一套核心打法——

「產品共創機制」2.0：“以用戶為中心，以運營服務為檢驗”的產品創新生態

今天濤哥就來跟大家聊聊，這套機制到底怎么運轉，以及它為什么可能改變“好房子”的生產方式。

1

「協同之基」

把功課，做到拿地之前

先回答一個問題：房企做產品，為什么越來越難？

高周轉年代，產品靠標準化復制，一套圖紙走天下。今天改善客戶當家，需求細到了毛孔——

有人想給寵物找個洗澡的地方，有人想下樓開一場不被打擾的電話會，家里的老人想要一處曬著太陽下棋的角落……靠開發商的經驗去“猜”，命中率注定越來越低。

行業里喊“客研前置”喊了很多年，但據濤哥觀察，多數公司停在口號上。因為這件事考驗的是組織協同力，而協同恰恰是大公司最難的事——客研的報告、設計的圖紙、營銷的說辭，經常是各說各話。

綠城華東解法，是把協同做成制度：區首牽頭、操盤手總協調，營銷、客研、設計、客服四條專業線一體化作業。

常州湖塘低密新作客戶共創會

甚至在項目拿地前，產品共創會就要開起來：營銷交價值前策，客研交需求洞察，設計交產品創新策劃，客服交社區運營服務——四份成果、四方協同，各司其職。

注意這個時間點：拿地之前。大多數房企的產品會開在拿地之后，地都買了，約束條件已經鎖死，產品只能戴著鐐銬跳舞。

綠城華東則把研判前置到了投資階段：營銷提前參與地塊篩選、提前啟動價值前策，把業態競爭優勢、戶配市場機會、量價的競爭力和兌現度，舉牌之前盤明白。

從2023年到2025年，這套打法先后打通投研定位協同和產品價值共創兩個環節；2026年則更前置、更規范、更精準。

南京鳳起潮鳴服務共創會

在濤哥看來，這套機制的關鍵詞是「共創前置」。土地市場上，大家看到的是綠城敢出手、出手準，看不到的是每一塊地背后——

四條專業線在拿地前就已經把客戶、競品、產品方案盤過一輪。拿地的底氣，從來都是拿地前的功課給的。

2

「共創之變」

把使用者，請進產品研發

如果說四線協同解決的是“自我提升”，那2.0要解決的問題更本質——

開發商內部再怎么協同，坐在會議室里的，都還是造房子的人。而住這個房子的人、未來經營這些空間的人，不在場。

共創2.0的核心動作，就是把兩個缺席者請進來：開發商、使用者、經營者，三方深度共創。

據濤哥了解，除了母本項目悅海棠，這套模式已在華東各城市近10個新項目上鋪開。周浦、嘉定、常州上周末的共創會，都是它的落地動作。

上海周浦&嘉定新作客戶共創會

拆開看，整個前策過程分三段，每往后一段，共創的“朋友圈”都在擴大。

第一段，立項到拿地前。這是內部四專業線的主場，圍繞投資邏輯研判競爭力短板、共識競爭策略，把拿地的功課做扎實。

第二段，拿地后到價值前策會。邀請目標客戶和物業進場，做首輪提資。產品方案還是一張草圖的時候，未來的住戶已經開始各抒己見——核心價值往哪落、產品和服務往哪發力，先跟真實需求對一遍表。

第三段，價值前策會到終稿會。空間的專業運營方和主理人進場，做聯合深度提資。每個生活場景，都從客戶需求、配置要求、亮點規劃、運營計劃四個維度并行提資，一鉆到底——這種提資深度，是開發商自己給不了的。

南京金陵月華服務共創會

舉兩個例子。社區籃球場，按開發商的常規邏輯做，大概率是照普通精裝標準把場地鋪完、燈裝齊，驗收表上挑不出毛病。

但專業經營球館的供方進場后，提的第一條意見就是燈光：不能晃投籃的眼，不能在地面留陰影——打過球的人才知道，一片陰影就能毀掉一次出手判斷。

健身房也一樣。專業空間機構在前置咨詢時會提醒：客戶躺在臥推凳上發力，眼睛正對天花板，頂燈的位置必須避開躺臥視線。這種細節，圖紙評審會可能開一百次也評不出來。

濤哥認為，這就是2.0和1.0的分水嶺：1.0拼的是內部協同的效率，2.0拼的是需求輸入的質量。圖紙上看不出來問題，只有真實使用者和經營者看得見。

3

「作品之答」

把好生活，兌現成好社區

機制講完了，看結果。悅海棠是這套2.0機制的母本項目，也是目前最完整的實證樣本。

研發期間，項目團隊做了129組客戶深度調研，把當代青年家庭的生活方式一層層剝開——

有人是HYROX愛好者，對心肺訓練區有具體想象；有人沉迷拼豆手工，需要一間創玩工坊；有人對于“毛孩子”的照護需求希望更細致。

很多需求，問卷問不出來，客戶自己都未必說得清，只有坐下來充分共創，才會浮出水面。

調研結論最終落成為「四大中心」：知學島、運動島、童玩島、社交島，每個島突出一到兩個明星配套，底下壓著百余項被逐一推敲過的細節——

瑜伽室玄關做了進深20-25厘米的開放式置物柜，專放手機和水杯；健身房配了衣物護理機，冬天練完，穿上身的外套是暖的；快遞驛站配了冷藏柜，回應的是年輕家庭“人不在家、冰鮮先到”的日常。

單拎出來每條都是小事，合在一起，是一套完全不同的產品生成邏輯。

悅海棠公區設計效果圖

更關鍵的動作在運營端。悅海棠擬定了4大中心在銷售期和交付后的運營計劃，提出「展示即運營」。

王力咖啡、戰府等專業運營方在產品提資階段就建言獻策，空間亦不等交付才激活，而是從示范區開放那天，就開始過日子。

這套邏輯直觀的呈現，是西虹橋那家出圈的咖啡館：BEGONIA悅海棠。

悅海棠城市展廳

名義上是城市會客廳，實際把未來生活提前搬了進來：前場可快速接駁地鐵，客戶步行進場，就能直觀感知社區離地鐵有多近。

印象最深的是那種松弛感：大樹落在窗前，寵物秋千晃著，咖啡香里沒人催你看沙盤。綠城體系以往的售樓處講“禮序”，這個項目故意松開了——因為共創中發現，當代年輕人要的，是這種不緊繃的生活狀態。

市場也給出了反饋：悅海棠樣板區一開放就客流排隊，在外環整體冷淡的行情之下，跑出了一條獨立的熱度曲線。

再看綠城剛開完的這幾場共創會，新一批需求已經在路上。

據現場反饋：客戶對會所配套，最關心運營的可持續性；高知客戶對樓板隔音要求遠超預期，家里有小孩的尤其在意；白天社區主要使用者是老人和孩子，架空層要圍著他們配置；精裝廚電，點名要更符合中國烹飪習慣的國產品牌。

潮鳴外灘的兩場服務共創，除了業主，還請來了專業的社群共建方和主理人。

上海鳴潮外灘生活共創會

業主的兩條聲音很有代表性：上海購房者里新上海人多，遠親不如近鄰，鄰里關系的分量超出想象；服務要從“被動型”走向“主動型”，別等業主開口，走在需求前面。

這些聲音，也會像悅海棠的129組調研一樣，長進周浦、嘉定、常州的產品方案里。

尾聲

回到開頭那個周末：5場共創會密集落地，綠城華東到底在“搶”什么？

搶的是產品研發的起點。

行業這兩年都在講產品力，但多數競爭還停留在配置表上：你做800平會所，我就做1000平；你送品牌廚電，我就送更貴的。

配置的軍備競賽有天花板，對客戶需求的理解深度，沒有天花板。

綠城華東把共創做成機制，等于把“懂客戶”，從一種個人手感，變成了一條可復制的生產線。

從“為客戶造房子”，到“和客戶一起設計生活”，改的是一句話，動的是整個研發鏈條。

好房子的標準，最終寫在客戶過的日子里。誰先讓真實生活進入研發，誰就先拿到下一個周期的門票。

關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。