住宅小區公共收益怎么用？四川這項新政聚焦物業服務領域→

為進一步規范住宅小區公共收益管理，維護廣大業主合法權益，四川省住房和城鄉建設廳于日前印發《關于規范全省住宅小區公共收益管理的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），于7月15日起正式實施，有效期五年。

《指導意見》出臺的背后有何考量？哪些內容需要重點關注？記者就有關情況進行了采訪解讀。

聚焦物業服務領域群眾關切問題

為什么要發布《指導意見》？

住宅小區公共收益是否合理、合法、合規使用，關乎全體業主權益。

《中華人民共和國民法典》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。《物業管理條例》《四川省物業管理條例》也規定，公共收益的使用和分配應該由業主大會決定。物業服務企業利用小區共有部分從事經營活動（如出租地面停車位、利用公共墻面做廣告等）所獲收益，依法屬于全體業主共有而非由物業服務企業所有。

然而近年來，住宅小區公共收益管理不規范、賬目不公開、監管不到位等問題頻發，引發居民不滿。例如部分住宅小區共用部位、共用設施設備多由物業公司代管，公共收益常常在物業公司的實際掌控之下，部分物業服務企業利用其管理權便利，擅自截留、挪用或侵吞公共收益。

2025年，相關部門將“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”納入集中整治群眾身邊不正之風和腐敗問題范圍，作為全國集中推進的16件民生實事之一。四川也將侵占業主公共收益作為整治重點，持續排查整治住宅小區公共收益管理混亂、臺賬不清，收支不透明、不入賬或賬實不符；公共收益的收支情況未按規定定期向業主公示，或公示內容不真實、不完整、不規范；挪用、截留、侵占公共收益，未按規定單獨建賬或將收益轉入專項賬戶等突出問題。

在此背景下，為更好地回應群眾關切，鞏固集中整治成果，省住房城鄉建設廳出臺《指導意見》，進一步明確公共收益歸屬和管理主體，著力解決人民群眾急難愁盼問題，以規范小區公共收益這一關鍵小事為切口，推動城市治理向縱深發展。

小區公共收益怎么用？誰來管？

記者梳理發現，《指導意見》進一步規范了住宅小區公共收益的收支范圍、經營管理主體、使用流程及公示移交等具體工作要求。

例如，《指導意見》明確，住宅小區公共收益是指利用業主的共有部分產生的收入，在依法扣除合理成本之后，歸屬于全體業主共有的收益。在利用業主共有部分開展經營活動時，應當符合法律法規和管理規約的規定，不得擅自改變建筑物和共用設施設備的規劃用途，不得妨礙業主和物業使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。所開展的經營活動，應當經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可通過合同委托物業服務企業或者其他經營主體經營。

同時為進一步落實公共收益獨立核算制度，《指導意見》還明確，業主大會設立前，物業服務企業以物業服務區域為單位，建立小區公共收益獨立會計核算賬戶，不得將公共收益與企業其他收支合用一個會計賬戶；業主大會設立后，業主委員會持街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具備案通知書、業主大會成立的合法材料和開戶銀行需要的其他必要材料，以業主大會名義到開戶銀行辦理業主共有資金賬戶開立手續，業主共有資金賬戶由業主委員會管理。業主委員會開設業主共有資金賬戶后30日內，物業服務企業應當將其管理的小區公共收益轉入業主共有資金賬戶。

公共收益如何使用？《指導意見》明確，公共收益一般可用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金、共有設施設備的更新改造、房屋及共用設施設備的保險、體檢等情形；不得用于依法依約應當由建設單位、水電氣專營單位、個人或物業服務企業等承擔費用。使用程序上，前期物業服務期間，公共收益按照臨時管理規約的約定使用。未約定的，由業主共同決定使用。業主大會成立后，公共收益按照業主大會議事規則、管理規約的約定使用。未約定的，由業主大會決定使用。

此外，《指導意見》還對公共收益的公示和使用監管作出相關規定，并首次提出各地住房城鄉建設行政主管部門在辦理前期物業服務招標、前期物業服務合同及臨時管理規約備案時，加強對業主共有部分經營管理及公共收益管理等內容的審查，對備案申請人予以必要的指導與提示。

小貼士

哪些能用？哪些不能用？這份住宅小區公共收益使用指南請收好

住宅小區公共收益歸業主共有，但在使用范圍上并不是“萬能”的，哪些費用可以從公共收益中支出？哪些情況不得使用公共收益列支？《指導意見》作出了明確規定：

經業主共同決定，公共收益可以用于下列支出：

1.補充房屋專項維修資金；

2.共用部位、共用設施設備的更新、改造、維修費用和房屋及共用設施設備的保險、房屋體檢費用；

3.業主大會和業主委員會（物業管理委員會）工作經費、工作補貼及其聘用專職人員薪酬等費用；

4.委托第三方開展評估鑒定、財務審計、招標代理等費用；

5.電動自行車集中停放設施、充電設施、智能安防設施、文體設施、建筑物養護、居住環境改造等費用；

6.業主大會決定的其他費用支出。

下列費用不得從公共收益中列支：

1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

4.根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

5.業主大會決定不得列支的其他情形。

需要注意的是，未經業主共同決定，任何單位、組織或者個人不得擅自處分或違法違規侵占、分配公共收益。

來源/ 四川在線

編輯/ 黃星潔

校對/ 馬儷伲

責編/ 岳詩蕊

審核/ 李婭妮

監制/ 譚榮皓