【太原樓評】中?！翱沾啊比昴玫睾蟊蓖停?3.57畝定位和系改善

太原樓評?| 業內視角

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導讀

中海，每逢三年拿地，規?？s減。樓評君謂之——藏鋒守拙，靜待其時。

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！

見字如面，大家好，我是太原樓評君！

中海拿地｜落子北城

2026年7月15日，太原規資局發布關于SWP-2632、SWP-2633地塊【萬柏林后北屯城改】出讓結果。

太原中海景昌以3.261億元拿下約43.57畝兩宗用地，規劃為中海【和系】產品。

具體看兩宗用地的基本情況：

SWP-2633約18.57畝。其中住宅約16.71畝，商業約1.86畝，兼容比為10%。容積率3.2，限高100米，起價1.351億元，樓面價約3411元。

SWP-2632約25畝。其中住宅用地約22.5畝，商業約2.5畝，兼容比10%。容積率3.5，限高100米，起價1.91億元，樓面價約3274元。

單獨看，地塊體量都不算大，合起來也不大。

但南北相鄰，可統一規劃，地塊狹長，可充分拉升樓間距，或考慮洋房類布局，中海在附近開發學仕里后，區域繼續加倉。

NO. 1｜后北屯城改用地情況

原區域規劃用地情況歸納如下，地塊分散，普遍用地容積率3.0左右，此次用地東側原規劃為中學用地，現為公園路小學。

從區域衛星地圖看，地塊南岸即中海學仕里，區域內余量凈地已見底。中海拿的地塊都是規整度較差，對產品設計難度較高，地塊綜合價值難以充分發揮。

NO. 2｜中?！竞拖怠慨a品規劃

中海學仕同屬后北屯，2024年入市熱銷，目前已經交房。

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常規看，中海應該2025年續上土地開發，這節奏下，難免顯示出中海集團層面對太原“不慎重視”或拿地環節拖沓，布局的節奏略有斷層。

2026年7月7日，太原審批管理局公示了后北屯城改15#、19#地塊規劃方案，此規劃方案先于此前土地拍賣，故而中海已經介入前期。

從規劃容積率3.5和3.2，相對城改用地走低，規劃北地塊4棟住宅，南地塊3棟住宅合計7棟，高度65米-99米。

高墻窗比、簡潔現代風格，和學仕里相近但明顯升級，整體定位改善類。

NO. 3｜中海新盤預期走勢

中海，本應在太原恒大時代結束后，以其成本優勢+央企屬性可迅速崛起，限制于集團戰略更多布局核心城市搶“地王”——如北京、上海、深圳、杭州等。

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以全國視角看，疫情之后中海站穩了全國前三，勢頭很猛。

在太原，因策略導向中海天鉆之后藏鋒守拙，給予了山西建投、金茂代建崛起市場的機會。

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回顧中海太原拿地節奏：

2013年，首入太原合作開發幸福里、凱旋門，獨立開發中海寰宇天下【地標】。

2019年，深耕萬柏林，拿地北寒超級盤，開創中海萬元精裝時代。

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2020年，布局城市頂豪——麗華北中海天鉆，業內“試點”混合產品搭配巔峰。

2021年，綜改區拿地500畝中海寰宇時代，本來賣的挺好，后來項目自亂陣腳，先是中海被渠道“綁架”，占比奇高，營銷總接連更換。

其次，中海為以價換量，大幅降低，從省會萬元精品盤淪為地縣“小孩桌”——縣域房價。在綜改區的中海操盤，確實不如招商硬氣。

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2023年，中海依舊沒改“跪渠道”的德行，拿地后，明明一個內城改善盤，低價策略下還是被渠道綁上了——營銷軟骨頭。

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后北屯曾被稱為“中國第一屯”，規模大，改造周期長，涉及人口廣。雖然北城此片區土地頗為分散，但是看看隔壁金茂曉棠，回顧一下自己學仕里營銷操盤。

2026年，希望中海能拿地后，在內城需求穩定，較低容積率加持下，自己骨頭硬一點，把產品做好，守住央企的調性，讓蹉跎三年的時光化為沉穩再啟程。

一、充分結合新規，在中等容積率下做突破。

二、開發節奏看建投，新媒體營銷布局上強度。

三、環顧競品段位，拿點全國牌面技壓一籌。

四、保持央企初心，快速去化后再補點新地。

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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪

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