澳洲樓市退潮，巴菲特這句話說對了，房產中介如今面臨殘酷選擇

澳大利亞——房地產市場降溫之際，曾在后房市繁榮期賺得盆滿缽滿的澳大利亞房產中介，正陸續離開這個行業。仍留在行業中的人也面臨一道殘酷選擇：要么提升能力，要么退出。

房地產培訓機構“房地產健身房”創始人、業內知名教練湯姆·帕諾斯對該行業發出嚴厲警告稱，隨著市場環境變化暴露出大量從業者基礎能力不足，許多中介正在悄然離職，或至少已在考慮離開。

他表示，在他接觸的房地產中介中，80%“很喜歡”當前的市場環境。他說：“他們喜歡現在的環境，是因為行業里一直有太多濫竽充數的人在拖后腿。真正優秀的人正在迎接挑戰，而那些一直靠偽裝混日子的人，已經開始另謀出路。”他預計，未來幾個月行業將經歷“一些痛苦”，從而把真正有能力的人和那些只是順勢而為的人區分開來。

帕諾斯借用億萬富翁投資者沃倫·巴菲特的一句名言，稱市場降溫終于會讓人看清，誰具備在行業中生存的能力，誰只是搭上了上漲行情的順風車。他說：“沃倫·巴菲特說得最好：潮水退去時，你才會知道誰穿著泳褲，誰在裸泳。”“我得告訴你，有很大一批中介一直都在裸泳。”

帕諾斯發出這番警告之際，澳大利亞月度拍賣清盤率已跌至2020年以來最低水平。阿爾巴尼斯政府在最新預算案中調整了負扣稅和資本利得稅政策，澳大利亞主要城市房價也隨之下跌。“瑞安·瑟漢特”幻覺帕諾斯認為，房地產行業已經變得臃腫，涌入了大量在“市場替他們完成大部分工作”時期進入這一職業的人。

他說，受美國真人秀《百萬美元豪宅》等節目中奢華生活方式的吸引，在買家激烈爭搶房源、房價快速上漲的階段，幾乎任何一個“稍微有點自信”的人都能拿到高額傭金支票。帕諾斯說：“他們看著瑞安·瑟漢特在電視節目里的樣子，以為自己也能像他那樣發財。如果你還算自信，過去幾年確實能在這個行業活下來，但現在已經不是那樣的市場了。”隨著房價漲勢停滯，買家也不再受“錯失恐懼”驅動，輕松賺錢的時代已經結束。

帕諾斯警告說，到春季，許多中介將明顯感受到財務壓力，因為此前延遲結算的影響將開始反映到他們的銀行賬戶上。“打開的不是門，而是心態”他說，房產中介的角色正在發生巨大變化。在市場繁榮時期，中介的工作很大程度上只是行政性事務，比如打開房門、收集報價。但帕諾斯表示，如今情況已經完全不同，想要成功，中介必須更像一名心理輔導者。

他說：“今天，你的價值不在于開門，而在于打開人們的心態。你必須幫助買家走出恐懼。”他表示，需要被引導的不只是買家。固執的賣家同樣在阻礙自己的房屋出售，因為他們拒絕接受市場高點已經過去這一現實。帕諾斯透露，目前表現成功的中介，靠的是與賣家進行那些不舒服但坦誠的對話，提醒他們：即便在疲軟市場中賣房價格更低，他們購買下一套房產時，同樣也是在這個更便宜的市場里買入。

他說：“很多房地產中介根本不知道該怎么進行這樣的對話。”他表示，對于那些決定繼續堅持的人來說，前景嚴峻，但也并非毫無希望。當前市場的現實意味著，中介將不得不“非常、非常、非常努力地工作”，卻只能賺到遠低于兩年前的收入。

不過，他稱，對于少數愿意緊急補上談判、買家心理和賣家管理等硬技能的人來說，回報將非常可觀。他預計，缺乏訓練的大多數人將退出行業，而頂尖中介會迅速吞下他們留下的市場份額。他說：“對大多數人，我只能說，你要么變強，要么出局。”新數據令賣家不安

在外界警告澳大利亞住房市場可能面臨嚴重下行之際，房地產中介還面臨第二個重大問題：大多數澳大利亞人實際上希望房價下跌。根據本周一項新的民調，甚至多數房產投資者也支持房價下降。《九號報業》刊登的“決策政治觀察”民調結果顯示，61%的受訪者希望房價下跌，較6月上升7個百分點。在2252名受訪者中，超過三分之一、即35%的人表示，要讓住房變得負擔得起，房價需要下跌20%。

上周，知名經濟學家克里斯托弗·喬伊表示，他認為澳大利亞正面臨“史上最大規模的房價調整”，并預測悉尼和墨爾本房價將出現兩位數跌幅。他在馬克·布里斯主持的播客《與馬克·布里斯直言》中說：“從最近3個月的數據看，悉尼房價正按12%的年化速度下跌。”

墨爾本房價也在以兩位數年化速度下跌。”“因此，我們可能正在面對史上最大規模的房價調整。澳大利亞全國房價有記錄以來最大跌幅是11%。”并非所有專家都認同如此悲觀的判斷，但“決策”機構周二公布的民調結果顯示，并非所有澳大利亞人都對房價下跌前景感到擔憂。在支持壓低房價這一目標的受訪者中，工黨選民比例最高，為73%；綠黨選民為63%；聯盟黨選民為58%。

一個國家黨選民的支持率在受訪群體中最低，但仍有多數支持這一目標，比例為55%。人們如此張開雙臂歡迎房價下跌，或許多少有些令人意外，但當那些想買房的人表示，只有大幅下跌他們才有機會負擔得起時，這種態度也就說得通了。”決策機構創始人吉姆·里德對《九號報業》表示。從地區來看，內城區選民支持度最高，為64%；郊區選民為63%；地區和鄉村居民為58%。

低收入和中等收入群體對房價下跌的支持度分別為60%和59%，低于高收入群體的66%。房產投資者的支持度也高于其他群體，為66%；全款自住房業主為59%，正在償還房貸者為62%，租房者為63%。從年齡看，18歲至34歲人群支持度最高，為64%，比35歲至54歲群體高1個百分點；55歲以上人群中，58%表示支持。

不過，當被問及“你對房價——包括你自己住房價格——的偏好”時，結果則更為分化。總體而言，15%的受訪者表示希望房價繼續上漲，23%希望大致維持不變，19%表示尚未決定，14%希望房價下跌20%或更多。