被地產拖累連虧4年！香港“殼王”出手：AI算力能否救德祥地產？

出品 | 子彈財經

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

隨著AI算力成為資本市場追捧的對象，中國香港“殼王”、前TVB主席陳國強開始出手了。

自2026年3月以來，陳國強控股的德祥地產進行了一系列布局，通過子公司投資英國算力基礎設施玩家Nscale、與中國聯通簽署合作備忘錄、邀請AI算力行業老將曹新偉加入……

在加速向算力跨界的過程中，德祥地產很快就加入了資本市場的這場狂歡。

Wind數據顯示，自5月15日宣布曹新偉擔任公司執行董事，及算力子公司總經理次日起，德祥地產的股價快速攀升，一個半月里累計上漲超180%。

這似乎讓外界暫時“忘卻”了，德祥地產還是一家在樓市下行周期里掙扎的房企——截至2025財年中期末時，其有3.91億港元借款逾期；利潤更是已連續虧損4年。

作為一家傳統房企，德祥地產試圖向外界描繪一個關于AI算力的美好藍圖，但當市場情緒退潮之后，公司最終能否讓算力落地生根？

1、地產生意，陳國強不想做了？

德祥地產是一家位于中國香港的房企，由于規模甚小，知名度遠不如新鴻基、新世界、長江實業，而外界更熟悉的是其控股股東——陳國強。

據證券時報報道，陳國強是中國香港商界極具知名度的資本運作高手，最為人熟知的標簽是“殼王”，核心運作模式是收購空殼公司、注入資產后溢價出售。

2011年，陳國強牽頭財團收購TVB26%股權，出任TVB主席，終結邵逸夫時代，成為傳媒與資本跨界的標志性事件。直到2020年，他才將其在TVB的股份轉讓，并卸任TVB董事局主席，逐漸從資本市場的中心舞臺隱退。

巔峰時期，陳國強名下掌控著15家上市公司，涵蓋地產、傳媒、能源等多個領域。其中，德祥地產就是承載地產業務的核心平臺之一。

據了解，德祥地產的項目曾橫跨中國內地、中國香港、中國澳門，以及加拿大、英國等地。但在地產“寒冬”來臨之后，地域分散并沒有成為企業的“護城河”，反而出現了債務危機。

財報顯示，于2025年9月30日，公司7.53億港元的借貸資金將于未來12個月到期，其中3.91億港元已逾期。

（圖 / 德祥地產財報）

為了緩解流動性危機，德祥地產開啟了賣賣賣模式。

據「子彈財經」不完全統計，德祥地產在2025財年出售了中國香港土瓜灣上鄉道21、23、25、27、29及31號重建項目5%股權。（編者按：2025財年為2024年4月1日至2025年3月31日，其他財年以此類推。）

此外，德祥地產還出售了加拿大溫哥華灣岸威斯汀酒店全部50%股權；合營公司Alberni Street項目10%股權；英國倫敦Greycoat Place項目全部90.1%股權；并與三亞市政府達成協議，回收了其位于海南三亞的一宗土地。

其中，有些項目甚至是虧本甩賣。例如，加拿大溫哥華灣岸威斯汀酒店虧損了2.2億港元，Alberni Street項目則虧損了1.02億港元。

但德祥地產并沒有就此止步。2025年10月，公司以3.62億港元完成出售中國香港土瓜灣上鄉道項目剩余的全部67%權益，收益僅有80萬港元。

2026年3月，公司出售了中國香港灣仔250 Hennessy物業，帶來了約506萬港元虧損；在2026財年，其還以50萬港元的價格，將北京珀麗酒店有限責任公司20%股權轉手。

一番甩賣之后，德祥地產在2026財年的財報中宣布，已全額償還于2025年3月31日逾期的銀行借貸。

在償債之后，德祥地產手中的“存貨”也所剩不多。

于2026年3月31日，公司手里僅剩4個區域的地產項目，分別是中國澳門的金峰系列、中國香港的「寶峰」、加拿大溫哥華的Alberni Street重建項目，以及廣州的達鏢國際中心。

而僅剩的4個區域的項目也都是合作開發，公司持股比例均低于50%。

（圖 / 德祥地產財報）

那么，德祥地產后續是否會繼續甩賣地產項目？是否會完全退出房地產市場？是否會徹底轉向輕資產運營模式？對此，「子彈財經」試圖向德祥地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

2、4年累虧超21億港元，靠炒股掙錢

其實，償還完逾期借款的德祥地產，遠沒有走出業績低谷。

6月29日晚間，德祥地產發布了2026財年（2025年4月1日至2026年3月31日）的財報。報告期內，公司實現收入4.13億港元，同比微增3.8%；公司擁有人應占虧損5.28億港元，較上一財年8.13億港元的虧損額收窄35%。

拉長時間來看，這已經是公司連續虧損的第4年。2023財年至2026年財年，德祥地產的公司擁有人應占虧損累計高達21.33億港元。

（圖 / 德祥地產財報）

在2026財年，公司收入上升、虧損收窄，似有回暖之勢，但這其實與經營層面關系不大——收入回暖，主要是由于在報告期內出售了部分物業存貨。

至于利潤減虧，一個重要原因在于2025財年甩賣資產時，出現了高達3.22億港元的虧損，而這并未在2026財年出現。

盡管德祥地產在加快出清地產項目的步伐，但在樓市深度調整階段，為數不多的地產項目依然面臨重重壓力。

2026財年，由于中國澳門的房地產市場需求仍然疲弱，當地豪宅「金峰名鑄」成交量出現下滑，對公司的貢獻僅590萬港元，較2025財年的1.13億港元暴跌約95%。

位于廣州的達鏢國際中心為一幢商場平臺、辦公室及酒店集于一身的綜合大樓，公司在這一項目中的應占虧損（包括其物業的公平值減少）高達9060萬港元。

而加拿大溫哥華的Alberni Street住宅重建項目還在申請發展及建筑許可，帶來的虧損達到5450萬港元。

在2026財年，德祥地產的物業板塊錄得虧損高達4.33億港元，仍是造成企業巨額虧損的根源所在。

接下來，公司如何推動「金峰名鑄」提振銷量？達鏢國際中心帶來巨額虧損的原因是什么？加拿大的重建項目預計何時才能落地？地產行業承壓已久，如若繼續出現大額虧損，資金鏈是否會再度承壓？

對此，「子彈財經」試圖向德祥地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

在地產主業明顯承壓之際，德祥地產正在靠著金融業務掙錢。據了解，在地產之外，公司還拓展了證券投資、貸款融資服務等業務。

于2026年3月31日，公司所持股權及基金投資總值為7330萬港元，其中56%為以美元列值的非上市證券及基金、余下44%則為以港幣列值的上市證券。通過證券投資，公司獲得了200萬港元溢利。

同期，公司的融資貸款金額為5530萬港元，雖獲得利息收入690萬港元，但由于高額計提虧損撥備，造成了1180萬港元的虧損。

只不過，這些均不是德祥地產想要發展的重心，陳國強已經盯上了AI算力的生意。

3、3個月內2次配股募資，押寶AI算力

2026年3月底，德祥地產突然宣布投資一家AI基礎設施平臺。

具體而言，全資附屬公司ITC Strategic Holding Limited（以下簡稱：ITC）將以總代價約200萬美元，參與戰略投資NScale。

據悉，Nscale是一個總部設于英國的AI基礎設施及新型云端平臺，但最吸引外界關注的是，Nscale獲得了NVIDIA（英偉達）的支持。

德祥地產直言，透過這項投資，有深入了解與NVIDIA（英偉達）相關的行業資源的機會。

（圖 / 德祥地產財報）

在AI算力的賽道上，德祥地產正在加速跑步進場。

5月15日晚，德祥地產宣布，委任國際算力頭部企業朝亞數據中心創始元老曹新偉擔任公司執行董事，以及算力子公司的總經理，僅總經理這一個崗位的年薪就高達153萬港元。

6月2日，全資附屬公司與中國聯通香港訂立合作備忘錄，旨在推動雙方在中國香港地區AI算力基礎設施及相關業務領域的全面合作。

其中合作項目包括，中國聯通香港將于3個月內提供不少于2MW的IDC機房資源，并于6–9個月內再提供不少于4MW的IDC機房資源。（編者按：MW即兆瓦，是數據中心或算力集群的最大電力消耗容量或供電規模。）

到了7月2日，德祥地產又宣布，ITC擬以3.37億港元收購PYI Investment 20%股權，目標是在那片擁有優質地熱資源（108℃溫泉井）、風電光伏配套的1100萬平方米地塊上，建設綠色AI算力中心。

（圖 / 德祥地產公告）

短短幾個月時間里，德祥地產的AI算力業務快速鋪開，但關鍵問題在于AI算力對資金鏈的要求極高，而這正是德祥地產的短板。

截至2026年3月31日，在償還完逾期借款后，公司現金及現金等價物為1.32億港元，對于“燒錢”的AI算力來說，這些資金并不算厚實。

其實，從德祥地產的行動中，也可以看到其對資金的渴望——3個月內2次配股。

2026年3月，公司向吳杰莊配售1150萬股新股份，價格為1.14港元/股，擬用于傳統房地產業務透過融入Web3生態系統進行策略性轉型升級，以及一般營運資金。

2個月后（即2026年5月），公司又配售了6913.97萬股新股份，單價降至0.8港元/股，這些募集資金計劃用于探索有關AI、運算基礎設施及Web3相關技術應用以及相關行業資源的機會。

這輪配售完成后，陳國強的控股比例已經稀釋至34.10%。

（圖 / 德祥地產公告）

那么，為何配股價格明顯下滑？接下來是否還會低價配股？公司是否擔憂低價配股會拉低整體股價表現？頻繁配股，是否擔憂稀釋原股東股權？對此，「子彈財經」試圖向德祥地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

Wind數據顯示，截至7月15日，德祥地產報收2.25港元/股，較6月29日的高點2.92港元/股已經回調23%，市場情緒已有所降溫。

在房地產行業持續下行后，德祥地產試圖借助AI算力打開第二增長曲線，但AI算力帶來的不僅是新的增長想象，還有持續不斷的資本投入。

而德祥地產最終能否讓AI算力業務落地生根，就要看陳國強交出的答卷了。

*文中題圖來自：攝圖網，基于VRF協議。