悉尼墨爾本房價暴跌10%以上！在澳買房時這樣做，可大省錢！

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悉尼墨爾本房價年跌超11%！大蕭條正在積聚動能

澳洲房市大滑坡正在積聚動能。Cotality數據顯示，過去三個月，墨爾本和悉尼的住宅價值分別同比下跌11%和13%。

布里斯班和珀斯的房價雖仍在技術性上漲，但漲勢已明顯失速。布里斯班年漲幅僅剩3%，掉頭向下恐怕只是時間問題；珀斯樓市同樣可能驟然停滯。全國年跌幅已達6%，且大概率還會繼續惡化。

Cotality長達46年的數據記錄顯示，歷史上曾出現三次幅度相近的從峰到谷的價格修正：1982年至1983年（8.5%）、2017年至2019年（8.2%），以及2022年至2023年（8.1%）。這是基于官方月度指數的測算；若采用更精確的日度數據，2017年至2019年的實際跌幅最高達約11%，2022年至2023年則接近10%。

值得注意的是，墨爾本自2022年3月觸頂以來始終未能收復失地，唯一的邊際反彈還是拜時任州長丹·安德魯斯（Dan Andrews）打擊南部富裕地區所致。

長期讀者或許還記得，本專欄作者是2021年末唯一預測房價將下跌的分析師，這一判斷在隨后一年得到驗證。不過，我們當時預期跌幅會更深，約達15%。

沒能預料到的是，聯邦政府出于政治動機、為換取選票而大規模擴大移民規模，這在一定程度上抵消了4.25個百分點加息帶來的沖擊——否則房價跌幅本會更大。

數字相當驚人：僅自2022年以來，澳洲聯邦總理艾博年（Anthony Albanese）治下已累計引進160萬新移民（按近期流入速度推算至2026年6月）。

經通脹調整后，澳洲房價實際下跌了13%，但悉尼的復蘇尤為強勁：2023年和2024年房價大漲11%，很大程度上是因為大量新移民涌入尋找住房。人們往往容易忘記，2024年悉尼人常常質疑我的房價預測為何沒有兌現，卻忽略了2021年至2023年間其實已經出現過10%的跌幅。

未來政策走向如何，將決定這段歷史是否會重演——而這對滿倉銀行股的股民來說，恐怕不是好消息。銀行資產負債表的增長將急劇放緩，壞賬準備金將激增，這些被嚴重高估的股票理應迎來估值回歸。在正常市場環境下，四大銀行本不該有任何一家的交易價格遠高于賬面價值的1.5倍。這一點稍后詳述。

眾所周知，本輪房市萎靡主要由兩大因素驅動：聯邦政府的失當預算，以及澳洲聯邦儲備銀行（RBA）的連續加息。壞消息是，后者可能還未結束——我們的模型顯示，澳聯儲或被迫再加息兩到三次。

如果聯邦政府一邊繼續大規模引進新移民選民，一邊通過持續膨脹的公共服務部門揮霍空前規模的財政資金，那么澳聯儲想要將通脹拉回2.5%的目標區間，恐怕困難重重。

聯邦政府聲稱，取消負扣稅并將最高有效資本利得稅率上調至47%不會帶來太多財政收入，但實際上，這些改革觸及了住房市場相當大的一部分。

根據我們掌握的數據，現有私人出租房源中，超過一半的投資物業適用負扣稅。稅務局數據顯示，2023-24財年，負扣稅房產投資者與正扣稅或中性扣稅投資者的比例為54比46；而在澳聯儲近期連續三次加息后，這一比例可能已升至約60比40。

由于約82%的投資者購買的是二手住宅而非新房，且投資者貸款占新增房貸總量約三分之一，這意味著大約一半的新增投資者貸款——即所有新增住房貸款的五分之一——都是以適用負扣稅的二手房產作為抵押。換句話說，聯邦政府這次稅改直接沖擊了五分之一的房貸市場。

要精確量化這些政策如何傳導至房價并不容易。Coolabah首席宏觀策略師Kieran Davies指出，政府新政策可能給房價帶來壓力，但估算稅收變化的經濟影響本身就困難重重，原因是現有宏觀模型并未充分納入稅收因素，而唯一可比的住房稅收待遇變化還要追溯到40多年前。

Davies表示，一種可行方法是參照聯邦銀行（CBA）分析師Trent Saunders的研究，將稅收變化大致等同于按揭利率上升的效果，再結合澳聯儲的Saunders-Tulip房市模型，倒推出對房價的潛在影響。

按此方法測算，稅收變化對負扣稅二手房產投資者而言，相當于承受2至2.75個百分點的按揭利率沖擊，具體幅度取決于投資者的稅級。

Davies解釋道，這一數字是通過倒推計算得出的：以Cotality估算的全國平均房產價值100萬澳元、租金收益率3.6%、平均投資者按揭利率6.4%為基準，反推需要多大的利率漲幅才能讓還貸負擔增加至與稅收優惠損失相當的水平。

由于負扣稅投資者占新增貸款的五分之一，這次增稅對市場造成的沖擊相當于澳聯儲加息0.5個百分點，也就是兩次標準加息幅度。套用Saunders-Tulip框架估算，實際房價一年內可能下跌3%至5%，兩年累計跌幅或達4%至9%。

這一變化可能反過來影響貨幣政策走向。我們的模型顯示，鑒于核心通脹居高不下、失業率又因政府大手大腳的支出被人為壓低，現金利率理應升至4.75%至5%的峰值。但考慮到12.6萬億澳元規模的住宅地產市場可能出現顯著下跌，澳聯儲或許會因此選擇暫停加息腳步。

不過Davies提醒，按揭利率整體上升約50個基點的估算，并不等同于澳聯儲現金利率同步上調50個基點。他解釋，這是因為貨幣傳導機制中的其他渠道并不受稅收變化影響；此外，銀行也有可能通過降低自住貸款和新房投資貸款利率來部分抵消稅改損失，以此挽回收入缺口。

無論從哪個角度看，聯邦政府在負扣稅和資本利得稅問題上的政策轉向，對嚴重依賴銀行股的澳洲股市和養老基金回報而言，都不是什么好消息。

銀行股之所以能在全球范圍內以異常高的倍數交易，一個重要原因在于強制性養老金流入與澳洲審慎監管局（APRA）績效測試之間的相互作用。

去年7月，養老金保障比例升至12%，使得該體系4.5萬億澳元的資產規模如今已遠超澳交所3.3萬億澳元的總市值，而穩健的名義工資增長又持續推動資金流入。財政部自己也承認，Your Future Your Super測試給基金創造了強烈的緊貼基準的激勵，導致源源不斷的新會員資金，被以價格不敏感的方式按指數權重投入主導S&P/ASX 200指數的銀行股。

由此可見，銀行股的估值溢價更多反映的是監管管道和資金流動機制，而非企業基本面。一旦投資者重新聚焦內在價值，這種脫節便會顯現脆弱性。而創紀錄的房市低迷，恰好與違約周期上升、重創資本利得的政策變動同時發生，未來很可能帶來一段持續低回報期。

以聯邦銀行（CBA）為例，其股價對應3.5倍賬面價值交易，這一估值幾乎毫無道理。在現金利率4.35%、10年期聯邦政府債券收益率約4.5%的背景下，按傳統資本資產定價模型測算——貝塔值約0.9，股權風險溢價5%至6%——CBA的股權成本約為9.5%至10.5%。相較于其13.6%的股本回報率，實際盈利僅比資本成本高出3.5至4個百分點。

將這些數字代入標準剩余收益恒等式（市凈率 = (ROE ? g)/(COE ? g)），假設長期增長率為3%，可得合理估值為(13.6 ? 3)/(9.5 ? 3)，即1.6倍賬面價值。這大致相當于澳洲國民銀行（NAB）和西太平洋銀行（Westpac）目前的估值水平，還不到CBA實際估值的一半。

那么，3.5倍賬面價值究竟意味著什么？把同一恒等式反過來推算，市場定價其實暗含兩種可能：一種是CBA的股權成本僅為(13.6 ? 3)/3.5 + 3，即6%——對于一家杠桿率高達18倍、資產回報率僅0.77%的機構來說，這意味著股權風險溢價只有1.5個百分點，低得完全不合常理；另一種可能是，若將股權成本維持在合理的9.5%至10%區間，那么市場暗含的可持續ROE需達到3.5 × (9.5 ? 3) + 3，即26%至27%——這不僅是CBA歷史最高水平的兩倍，也大約是APRA嚴格資本監管下、信貸增長緩慢的經濟體系承載能力的三倍。

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在澳買首套房時這樣做，可省$8500稅金！很多人都不知道

首次置業者正因忽視一項鮮為人知的儲蓄計劃，而白白“虧損”數千澳元。這項計劃本可以幫助他們更快積累購房首付款。

首次置業超級儲蓄計劃（First Home Super Saver Scheme）讓置業者能夠利用退休公積金賬戶的稅務優惠，省下一筆可觀資金。

“該計劃自2017年7月就已推出，但知名度并不高，”悉尼Bridges Financial Services理財規劃師Dominic Sgro表示。

“人們可能不太常用它，但通過這種策略積累資金，能獲得非常可觀的稅務優惠?！?/p>

Prudence Sterling正是利用該計劃存下首付款，并于2025年與伴侶在昆州陽光海岸以北的Gympie附近，買下了一處價值60萬澳元的房產。

“我真的沒想到在我這個年紀能做到，”這位27歲的年輕人告訴澳聯社，“擁有一個屬于自己的地方，這種感覺真好?！?/p>

Sterling連續三年每年向退休公積金賬戶額外存入10000澳元，用以湊齊首付。與將這筆錢留在退休公積金體系外相比，這種方式所繳納的稅款更少。

這位營養師表示，知道這些資金在購房之前無法被動用，反而讓她感到安心。

這項計劃為她省下了數千澳元稅款。Sterling是從在退休公積金行業工作的姐夫那里聽說這個計劃的，但當她向其他人提起時，卻發現身邊人都對此一無所知。

根據首次置業超級儲蓄計劃，有意購房者每年可向退休公積金賬戶額外供款最多15000澳元，專門用于日后支付購房首付。等到真正準備購房時，可從退休公積金賬戶中提取最多50000澳元，外加這些供款產生的相關收益。

對于年收入超過45,000澳元的人來說，這是一種極具優勢的省稅策略：他們的邊際稅率至少為32%（包括Medicare附加稅），而退休公積金供款僅按15%的稅率征稅。

這意味著，一位收入處于中位數的工人若向退休公積金賬戶存入15000澳元，實際到手工資只會減少10200澳元，但退休公積金賬戶卻能增加12750澳元，相當于凈賺2550澳元。

若能充分利用該計劃50000澳元的提取上限，節稅總額可達8500澳元。對于夫婦，以及處于更高稅級的人士（例如年收入超過135000澳元、稅率達39%的人群）而言，收益還會更加可觀。

“而且，這些收益當然也享受優惠稅率，”Sgro說，“無論產生多少收益，其稅后結果都會比在退休公積金體系外投資更好?！?/p>

Sgro表示，鑒于該計劃個人限額為50000澳元、夫婦限額為100000澳元，它很可能只是首次置業者整體解決方案中的一部分，而非全部答案。

Colonial First State技術服務總監Craig Day提醒，同樣重要的是要明白：只有自愿性的退休公積金供款才能通過該計劃提取，雇主繳納的12%強制供款并不符合提取資格。自愿供款可以通過薪資犧牲的方式進行。

具體操作上，這意味著需要通知雇主從工資中額外扣除退休公積金供款，或者直接向退休公積金機構繳存額外的可抵稅款項。

Sgro表示，理財規劃師可以幫助澳洲民眾制定利用該計劃的最佳策略。“是的，聘請理財規劃師可能花費不菲，但這也是對您實際未來的一項投資，能確保您擁有最合適的策略推動自己前進?！?/p>

Sterling表示，如果不是姐夫提起，她根本不會聽說首次置業超級儲蓄計劃。

她認為，應該有更多澳洲人了解這項計劃?！爸恍枰烙羞@項計劃可用，以及它實際上是如何運作的。這是一種非常有幫助的儲蓄方式，能實實在在省下一筆錢?！?/p>

03

悉尼豪宅區兩個月跌超4%：稅改和加息擔憂沖擊高端市場

澳洲樓市下行正在首先沖擊高端地段。Cotality分析顯示，過去兩個月，悉尼部分富裕內城區和濱水城區房價跌幅超過4%，高價房市場明顯比普通市場更敏感。

在悉尼內西區和北部海灘，一些臨水城區成為跌幅焦點。Balmain East房價中位數兩個月下跌4.8%，減少約17.1萬澳元至341萬澳元；Drummoyne中位數下跌3.5%，減少約10.9萬澳元至303萬澳元。

悉尼最昂貴的Bellevue Hill也出現明顯回落，平均房價下跌2%，減少約22.8萬澳元至1146萬澳元。Double Bay、North Bondi等富裕東區部分地區跌幅也超過12萬澳元。

AFR委托進行的市場分層分析顯示，中位價超過250萬澳元的城區，多數位于市場高端，也是當前調整中受沖擊最重的板塊。預算案公布后，買家信心轉弱，拍賣成交率一度跌至疫情時期水平，只剩40%出頭。

這輪下跌并非只由稅改造成。預算前，悉尼和墨爾本房價已經承壓；預算中涉及投資者稅務優惠調整的計劃，只是在高利率、全球不確定性和買家觀望之上，又增加了一層壓力。

高端市場之所以跌得更快，是因為買家更容易推遲決策。豪宅買家通常不急于成交，一旦價格預期松動，他們會要求更大折扣；賣家若急于出售，就不得不下調要價或轉向私下議價。

對普通市場來說，高端區下跌有時會被視為領先指標。若富裕買家都開始謹慎，說明信心已經受到更廣泛沖擊。但高端房源供應有限、地段稀缺，也意味著一旦利率預期轉暖，部分優質物業仍可能率先恢復。

眼下，悉尼豪宅市場的關鍵詞已經從“稀缺搶購”變成“價格發現”。買家在等待更低點，賣家在測試市場承受力，成交價正在重新定義這些頂級地段的真實需求。

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門牌號888！澳洲“最吉利地址”賣出$880萬，租客是…

數字8在中國文化中代表著幸運與財富，而位于Doncaster Rd 888號的一間辦公室，則以同樣吉利的價格——880萬澳元——售出。

這個地址的部分好運已經傳遞給了即將入駐的租戶——中國電動汽車巨頭比亞迪的經銷商。

目前，比亞迪正大舉進軍澳洲市場，6月銷量驚人地占到汽車總銷量的14.4%，僅比豐田少243輛。

這處位于East Doncaster的辦公室此前是RT Edgar在Manningham的總部所在地，已被資深汽車經銷商Darren Bourke購入。

根據大樓玻璃幕墻上目前懸掛的橫幅，比亞迪經銷商Harmony Automotive Group正是即將入駐的租戶。

這家電動汽車制造商在澳洲擁有110家經銷店，幾乎是去年60家門店的兩倍。

該品牌旗下有一系列以水生生物命名的車型，最近還在Fairfield的Heidelberg Rd舊大眾汽車車場開設了一間展示店——畢竟歐洲車企在采用電動車技術方面一向行動遲緩。

根據Federal Chamber of Automotive Industries的數據，在6月創紀錄的汽車銷量（140,058輛）中，近四分之一是電動車，遠高于1月的8.4%。

根據該協會數據，比亞迪的Sealion 7和Shark 6均躋身全澳銷量前5。

Allard Shelton的經紀人Joseph Walton和Tony Nguyen負責了這宗East Doncaster物業交易，為這處幸運地址收到了五份報價。

“這筆交易對市場來說是件好事，它表明市場對優質物業仍有潛在信心，”Walton表示。

Barry Bourke和Darren Bourke曾是墨爾本隊和St Kilda隊的足球運動員，如今仍活躍于賽場且資金充裕。

去年，由Darren Bourke負責的Barry Bourke Motors以3400萬澳元將10家經銷店出售給了上市汽車經銷商Autosports Group。

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