江蘇
上海的張先生借給朋友李某200萬，約定一年后還。到期前一個月，張先生發現李某正在掛牌出售自己名下唯一一套房產，而且已經在和買家談價格。張先生急了：“房子賣了，我的錢找誰要？”他來找我，我當天就幫他申請了訴前財產保全，48小時內法院查封了李某的房產，交易中止。李某最后乖乖還了錢。
【結論先行】發現對方有轉移財產跡象，立即申請訴前財產保全，48小時內法院可以查封房產。擔保問題可以通過訴訟保全保險解決，保費僅千分之幾。
【一、什么是訴前財產保全？】
訴前財產保全，是在起訴之前向法院申請查封、扣押、凍結對方財產的法律措施。依據是民事訴訟法第104條。簡單說：你先鎖住他的房子，讓他賣不了、轉不走、抵押不了，等判決下來，你直接拿判決書去執行被鎖住的房子。
【二、申請訴前保全的三個硬條件】
①情況緊急：對方開始賣房、頻繁轉移財產、人去樓空。張先生發現李某在掛牌賣房，這就是典型的“緊急”。
②有明確的財產線索：你得知道對方房產的具體地址、產權證號。不知道也沒事，可以先到不動產登記中心查詢，或者委托律師查。
③提供擔保：擔保金額一般是保全金額的10%到30%。這個擔保不是給對方，是給法院的，防止你保全錯了反過來賠對方損失。
【三、擔保怎么解決？最劃算的辦法是買保險】
最常用也最劃算的辦法是買一份訴訟保全責任保險。比如你想保全對方200萬的房產，保費大概5000到10000元，保險公司出一張保函交給法院，你就不用自己掏200萬現金做擔保了。實在連保費都拿不出來，可以用自己或親友的房產做抵押擔保。
【四、申請流程分五步，法院48小時內必須裁定】
①準備材料：借條、轉賬記錄、對方房產信息、身份證明。
②到房產所在地的法院立案窗口，提交訴前保全申請書。
③法院48小時內必須作出裁定，材料齊全的話當天或第二天就能批下來。
④拿著裁定書去不動產登記中心，辦理查封登記。
⑤保全成功后，你必須在30天內正式起訴，超過30天不起訴，保全自動解除。
提醒：保全金額不能明顯超過你的訴訟請求。比如你最多只能索賠200萬，卻去保全對方500萬的房子，法院不會批。
【五、如果對方已經和買家簽約但還沒過戶，還能保全嗎？】
能。只要還沒有辦理過戶登記，房子還在對方名下，法院就可以查封。查封后，交易中止。買家只能向賣方索賠違約金，不能要求繼續過戶。所以發現得越早越好。
【六、訴前保全和訴訟中保全的區別】
訴前保全：起訴前申請，需要提供更充分的緊急情況證明，保全后30天內必須起訴。
訴訟中保全：起訴后申請，不需要證明“緊急”，但可能已經晚了（對方已經轉移財產）。
建議：發現危險，立即做訴前保全。
【律師最后說一句】
借錢給別人，發現對方要賣房跑路，別猶豫。48小時內申請訴前保全，把房子鎖住。幾百塊的保費，換回來的是幾百萬的安全。
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